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摘 要：从技术管理对物业服务的影响入手,本文着重探讨了现代物业技术管理的实践过程,并在此基础上对技术管理未来发展前景作了预测,得出相关结论,供同行参考借鉴.

关 键 词：现代物业；服务；技术管理；影响；发展

现代物业服务的基本特征是劳动力与高新技术结合,传统劳动模式和现代管理模式并存.也就是说,现代物业服务在传统物业服务基础上发展,将传统物业服务与高新技术融合起来,形成了现代化物业.在现代化物业发展中,技术管理极为重要,它不仅可提升现代物业服务质量,促进现代物业服务发展,而且还能影响人们的生活,实现社会和谐.基于技术管理在现代物业服务发展中的重要性性,笔者从技术管理对其的影响入手,重点探讨技术管理的实践过程,详细如下.

一、技术管理对现代物业服务的影响

行业多元化发展以后,现代物业服务由外围服务转向了内部服务,特点也从原来的单一性,发展到了现在的复杂性,服务内容、服务范围随之得到了扩大.拿房地产物业服务来说,现代房地产物业服务除了传统的物业管理以外,还新引入了投资管理、资产管理以及设施设备管理,同时实现了物业管理对不同服务需求市场的服务.房地产业现代物业管理的主体内容成为了技术管理,比如常见的物业设施管理,管理中所包含的长期策略、财务预算、空间运用、高科技运用等内容都属于技术管理的范畴.由此看来,现代物业服务中,技术管理已经占据了物业服务管理主体,成为了物业服务管理中不可缺少的一部分.现代物业服务管理中的技术管理主要包括：管理制度制定、物业设备与设施的运行维护、设备运行性能提高、生产节能、生产安全、环境污染的消除、安全事故预防等等.论证技术管理和现代物业服务之间的关系,可得出以下结论：一方面,物业市场和客户的需求使现代物业必须重视技术管理；另一方面,技术管理为现代物业的发展起着促进作用.

二、技术管理的实践过程

受行业特性影响,现代物业服务一产生就会面临服务质量与管理成本的挑战,而为了能保证物业服务行业的发展,实现其发展目标,除了要制定一系列可行的发展计划,确立正确服务理念以外,还要具备较强的技术管理能力.现以房地产管理为例,对高层楼宇供水系统自动化控制技术管理进行分析,对高层楼宇供水系统自动化控制技术的管理实践过程作详细探讨.

步骤一：供水系统的故障与处理

某些高层楼宇供水系统的运行存在问题,比如位于楼层高位的蓄水箱有效容积比低位贮水池的有效容积要大很多,当供水泵的额定供水流量为36m3/h时,楼宇供水系统的运行可能会发生故障.根据现场观测,在低位贮水池的进水截门都开启,低位贮水池水满的情况下,供水泵在不到10分钟的时间内就会把低位贮水池的水抽空.而此时高位蓄水箱的水只上了1/3左右,同时,供水泵电机仍然在运转.在这种情况下,水泵很容易进入空气而形成涡气现象,即便低位贮水池已经上满水,供水泵消耗大量电能也抽不上水来,而做无用功不利于保持经济运行状态.

步骤二：供水系统自动化控制技术的管理与改造

系统改造前期,首要做法分析楼宇供水系统自动化控制技术改造的可行性,包括改造技术科学性、改造经济性等等.要确保系统自动化控制技术改造的可行,以免造成不必要的经济损失.改造可行性分析完成后,再继续下一步操作.

步骤三：改造方案设计

1.贮水池水位检测与溢水报警保护电路设计依据

在正常状态下,低位贮水池能够有效地进行水量的吞吐,即在贮水池储水状态或贮水池蓄水,并在达到设计高水位时浮球阀自动关闭；在贮水池供水状态下,贮水池储存的水量被生活给水泵抽取,达到设计低水位时浮球阀自动开启,从而能有效地保障用户的用水安全.但是,由于浮球阀止水橡胶垫容易磨损老化,易造成阀门漏水；浮球本身因长期浸泡水中容易被腐蚀进水损坏.这些问题若得不到及时处理和解决,极有可能对居民用水、用电造成影响.

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2.电路设计及电路控制

由于原供水电气控制电路容易造成低位贮水池抽空影响正常供水的情况,因此考虑在低位贮水池内加装液位控制器,并通过中间继电器KA1作为高位水箱供水的保持继电器.当高位蓄水箱水位处于低水位状态时,动锤下降至浮球下部,干簧管对应处于SLl处,SLl闭合,水位检测信号电路的中间继电器KA1线圈得电,其动合触点闭合并自锁.此时,若低位贮水池有水,且该水位高于设定的贮水池供水安全水位,SL4闭合,KA3线圈得电,其动合触点闭合并自锁,水泵正常进行供水.当低位贮水池水位下降,且低于已经设定的贮水池供水安全水位,SL3的常闭触点打开,KA3线圈失电动合触点分开,KM1失电,水泵停止运行,但此时KA1线圈得电,其动合触点依然保持闭合.当低位贮水池的水位又升至设定的贮水池供水安全高水位,sL4闭合,水泵供水.这样,当高位蓄水箱的水位处于高水位状

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三、技术管理的发展前景

技术管理在现代物业服务中所占据的地位是比较高的,原因在于物业市场对技术管理的需求,为了更好的满足客户对物业服务的需要,提高物业服务质量,物业服务行业必须借助于技术管理,利用技术管理来优化物业内部配置,保证物业设备设施的运行、使用安全.

此外,随着现代物业设备系统的愈发复杂化,物业管理仍采用传统管理模式将无法满足管理需求,甚至还有可能出现管理疏忽,引起物业设施安全事故,因此只有融入现代化科技,将现代化技术与传统管理模式结合起来,重视并优化技术管理,切实实现现代物业服务质量的提升.基于技术管理在现代物业服务中的重要性,再结合上述对技术管理实践过程的分析,不难发现,在当前,乃至未来物业服务发展中,技术管理都将受到重视.合理利用现代化技术对物业服务进行管理,做好物业内部设备设施的运行检测、维护,确保设施安全运行,可进一步推动物业服务行业发展,为现代物业服务创造更大价值.

四、结束语

综上所述,现代物业服务管理的成败取决于技术管理,而技术管理的成败在于它能为物业服务创造多少价值.在本篇文章中,笔者着重对技术管理在现代物业服务中的实践过程进行了分析,论述了技术管理对物业服务的影响,并预测了技术管理的未来发展前景,指出在未来物业服务行业中,只要技术管理的作用还在,其对物业服务的影响,以及在物业服务行业中的发展就越久远.

参考文献

[1]肖发明.浅谈新建智能建筑智能化系统的物业管理――从华为基地科研中心智能化系统的物业管理说起[J].现代物业.2008（03）

[2]黄安心.民营物业管理企业发展中亟待解决的重要问题[J].中国物业管理.2005（04）

[3]戴作为.职业化对物业管理行业的意义和影响[J].中国物业管理.2007（09）

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