当前位置 —论文—大学毕业论文— 范文

房地产相关论文范文数据库,与房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范相关论文答辩开场白

本论文是一篇房地产相关论文答辩开场白,关于房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范相关函授毕业论文范文。免费优秀的关于房地产及合同法及法律问题方面论文范文资料,适合房地产论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。

户构成“跳单”的要素分析

《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”.但是如果任由委托人看房后跳开中介公司,逃避支付佣金的约定义务,则对居间人显属不公平.因此,确认客户“跳单”的要素就显得很有必要,笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面：

第一,有效的禁止“跳单”条款.即在双方订立的居间合同中,具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在,这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提.

第二,房产中介公司提供了居间服务.即房产中介公司履行了居间合同的主要义务,如根据客户的要求提供房源信息,带领客户看房等等,并留下了相关证据.

第三,客户在看房后的合理期间内“跳单”.对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款,里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”.本案中的约定是6个月,上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当,②此3个月的期限从看房完成之日起开始算,而不是从居间合同签订之日起算.

第四,客户“跳单”时是恶意的.比如为了逃避支付或者少支付居间报酬,自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同,或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约,等等.而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息,买方选择了服务更好,价格更低的中介公司,这符合民法的契约自由精神,此应为善意,与前面所说的恶意相对应,不应构成违约.

2.本案中被告陶德华并无违约

该案中,被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身,合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款,中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务,但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比,善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司,此做法并无不妥,符合传统民法中的契约自由精神,彰显了以人为本的原则,因此,笔者认为法院判罚非常准确,被告陶德华并没有构成“跳单”违约.

四、本案带来的一些思考――房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范

在如火如荼的中国房地产市场,各种各种的房产纠纷数不胜数,该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在.该案作为最高人民法院发布的指导性案例,它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想,但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈,面临的法律风险也更高.因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议.

第一,房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识.房产中介公司的相关人员,应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例,理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力,即买方不得‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取该房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义,从法律思维上武装自己,以便在日后的中介工作中更加游刃有余,避免犯错.

第二,房产中介公司应完善自己的合同和相关条款.一般来说,房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本,这些文本都是事先做好,可重复使用的,也就是按照合同法的规定,属于格式合同和格式条款.本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款,但并非条款无懈可击.比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”,笔者也认为期限偏长,如果改为3个月左右,避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险.同时,关于格式条款中的违约金或赔偿金,在该案例中,如果陶德华恶意“跳单”,应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向

中原公司支付违约金,如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高,那么该格式条款同样存在无效的法律风险,应非常注意.③

第三,房产中介公司

房地产相关论文范文数据库应注意适时签订文件并做好证据保留.在买房人前来中介公司寻求服务时,建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件,标明居间报酬的标准和支付期限,在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件,做到实名制.④在带领买房人看房时,要求看房人签订类似本案的《看房确认书》,在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等,这些都是防范恶意“跳单”的有效办法.在居间服务的整个过程中,必须非常注意证据的保留,以免在对峙于法庭上时,因缺乏相关证据而败诉.

此外,由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险,房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外,还需努力提高服务质量,扩大服务范围（如代办证照、代办产权过户、代办贷款等⑤）,努力争取质优价廉,增强自身的竞争力.

如何写房地产一篇论文
播放:22942次评论:5454人