关于物业管理相关论文范本,与政府采购物业管理服务相关毕业论文致谢

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.物业公司的收入是委托人支付的代理费,物业公司不得向业主及使用人收取任何额外费用.国家发展和改革委员会会同建设部制定的自2004年1月1日起执行的《物业管理服务收费办法》第十七条明确规定：“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用.”

二、政府采购物业管理服务的路径选择

无论从现代物业管理理论还是现实的物业管理实践看,政府采购物业管理服务皆势在必行.结合现代物业管理论及物业管理实践特提出以下建议：

全面购进“常规性公共服务”

全面购进物业企业的常规性公共服务,其内容主要包括：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备设施的管理；（3）保洁卫生的管理；（4）环境绿化管理；（5）治安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理.这七种管理不仅涵盖了目前政府后勤管理的大部分内容,同时在政府购进服务后,可促使政府抓住契机,推进机关后勤服务机构改革.

（二）根据需要区别购买物业企业特约性服务及市场经营性服务

物业企业的特约服务及市场经营服务,按理论是根据业主和使用人的需要选择服务项目,政府完全可以根据需要与物业公司协商购买其提供的此类服务,具体着重为以下几个方面：

1.会议服务.行政中心内有各种会议室.会议室的管理可分为日常的保洁、绿化、维修养护、安全使用（简称日常管理）和会议（开会时的使用）管理两部分.按照理论,物业管理的范围主要是物业区域内的共用部位、公用的设备实施和相关场地,会议室应该归属于共用部位,故其中的日常管理可按面积纳入物业企业的常规性公共服务范围,由物业公司进行日常养护和管理.由于会议室的使用人是不同部门,不同部门及不同会议的要求具有一定的差异性,所以,常规性、例行性的一般服务很难满足各种会议的要求,故可根据政府对每个会议室的功能及不同级别的会务服务标准和要求,由使用的部门单位与物业公司协商服务级别和会务服务收费标准,并向物业公司支付服务费用,物业公司只收取服务费,场地使用费收入归属行政中心,两项费用可由物业公司统一管理并独立分别核算.会议服务支出在各单位年初部门预算公用经费中列支.服务内容包括会议室的茶水供应、保洁、横幅、摆放花草等劳务性服务.

2.机关餐饮服务.行政中心的餐饮服务也会因享用人的不同而有所区别,大致可安排两类餐厅,即领导餐厅和职工食堂.

对于领导餐厅,它既是领导用餐之地,也可以作为领导及会议接待宴请之地.对此类服务,一种方法是可以由行政中心直接对外招聘,引进星级酒店进行管理和服务,服务标准按照不同规格要求提供,费用按市场机制模式由相关单位与酒店结算,各单位经费来源包干纳入财政预算.另一种办法是直接交由物业公司代理,行政中心向物业公司提出服务标准,由物业公司自营或引进星级酒店并对其进行监督管理,费用结算与资金来源雷同于行政中心直接对外招聘.

对于职工食堂,采取购买服务的方式,按一定的标准、质量和“保本微得”的原则,组织政府采购,引进专业的餐饮企业或酒店进行经营管理.

无论是领导餐厅还是职工食堂.其一次性灶具等设备的配置可以由政府相关部门提供,所有权归属提供部门,使用人每年向提供者交纳一定的折旧费（或称设备实施租赁费）.养护的管理办法,采取谁使用、谁保管,通过谈判,按照自愿和公平合理原则,通过签订经济合同的形式确定具体的折旧年限、费用标准、权利义务等.餐饮服务工作人员隶属于餐饮企业,和政府各部门无雇佣关系,政府对此不再雇用工作人员,也不参与经营管理,彻底将餐饮服务推向市场,由企业经营.

3.康乐设施的管理与服务.康乐设施是满足人们消除疲劳、恢复精力的场所.对此,可以采用设备设施由物业公司代管,政府相关部门以代理费的形式支付物业公司费用.而消费采用会员制的形式,由政府相关部门负责发放会员证,不同的人员会员证的等级不同,也可以为领导开专区.4.建立办公用品超市.为减少办公用品消耗,节约办公经费,降低行政成本,行政中心可以建立办公用品超市.行政中心按布局合理原则有偿提供场地,以“政府主导,市场运作”为方针实施运营,按“保本微利,服务社会”的物业管理运作机制经营管理,办公用品超市既可以作为物业公司的市场经营业务由物业公司经营管理,也可以通过招投标形式聘请市场服务机构进入.经营范围以办公用品为主,兼营少许生活用品,但要避免该超市变成“用品直供提货点”,办公用品领用要有制度约束,由使用单位结算,以防造成浪费；进入超市的品牌应经过权威机构认证,价格最低、质量最好、品种选择性大、供货商信誉和售后服务好.进货商筛选由政府采购中心按程序确定,具体运作上由政府相关部门制定办公用品清单,建立制式合同,对有关服务条款作明细约定,通过统一采购确定供货商,并在政府采购网上公布商品价格清单,让市场进行监督.也可尝试竞价机制,动态管理,已招标确定的供货商应对商品的价格随市场变化调整单价,如有供货商出价更低,该供货商应退出超市.

5.利用政府资源进行的营利项目的运营.如邮政、电信、银行、医疗、停车场、幼儿园、电梯广告、理发、干洗店、酒店、食堂、商店、文印打字服务等实行国有资产的有偿使用,可采取分年度拍卖经营权的方式,由中标公司运营,谁使用谁缴费,拍卖的收益上缴财政,可专项用于后勤服务支出.此类政府资源的运营操作,既可以由政府相关部门直接招标,也可以委托物业公司代理运营.

（三）有选择性地购买公众性代办性服务

如前所述,物业公司的服务内容中有公众性代办服务,而就其物业管理实践来看,物业公司不仅提供公众性代办服务,凡是能够给企业带来收益且为业主和使用人需要的所有代办性服务,物业公司都可提供.所以,在行政中心,物业公司不仅可受托代收水电费等,还可以接受行政中心委托,为机关代办报刊征订、邮件收发、代收代缴房租等公共缴费服务.对政府机关各部门单位应分担的水电暖费用,由物业公司按行管局有关要求进行科学分摊或按实际分户计量,并经政府相关部门同意后,向行政中心内单位收取,费用结算通过国库直接支付实现.政府为此按收缴情况及相关协议向物业公司支付一定的代理费.

三、政府采购物业服务的具体运作方式

政府购买服务所使用的是财政资金,其购买行为应列入政府采购范畴.

（一）物业公司的选择采取招投标形式

政府采购物业管理服务,在一定意义上表现为对物业公司的选择.按照法律规定,在物业服务公司的选择上,政府采购应采取竞争性招投标方式.既可公开招标,即采用无限竞争方式,也可邀请招标,即采用有限竞争方式.但不管采取那种方式,原则上所选取的物业服务企业,应该是具有一定资质（应为二级以上）且有优良业绩、财务状况良好的企业.

（二）实行合同制管理物业公司及其服务

在对物业公司的管理上,对其物业管理服务及其他服务实行合同制管理.建立制式合同,应将物业基本情况、物业服务的主要内容、物业管理服务标准、物业服务收费及付款方式、物业管理用房、其他服务内容及其标准、双方的权利义务、违约责任等做出详细的约定.建立评估机制,项目合作前有资质审查,合作过程中有跟踪了解,在合作完成后有绩效评估.绩效评估主要根据合同履行情况,对物业服务质量、服务成果进行评价.在资金支付上,结合合同完成情况和评估结果,实行国库集中支付,评估验收结果作为财政拨付尾款的依据和今后项目招标的重要参考,并建立合同信用档案.

四、政府购买物业管理服务的经费预算

政府购买物业服务的经费,来源于财政一般性支出,其额度取决于服务的项目与内容.在以上政府购买物业服务的对策建议中,不难看出,除物业企业提供的无偿性便民服务外,其他服务政府都有可能购买.归纳之,物业服务实际只有两类,一类是常规性或者说是带有常规性性质的,此类服务我们完全可以用物业管理服务费的形式予以测算和支付；另一类则属于物业公司的多种经营服务,由机关各部门享有并承担费用,属于公用经费范畴,对此费用,其经费来源于各部门经费.一般按照行政事业单位基本支出预算定额标准规定.在政府的一般性支出中,两类费用应分别预算.我们在此主要对政府购买常规性物业服务的费用测算办法予以阐述.

中华人民共和国建设部等制定的《物业管理收费办法》第九条明确指出：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定

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