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物业服务费用”.“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费关于政府采购物业管理服务的大学毕业论文范文

关于物业管理相关论文范本方式”.“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”.第十一条指出：“实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”.“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”.

实践中大多企业采用包干制.这样物业服务费的基本公式就是：

物业服务费等于物业服务成本+法定税金+物业企业利润

按照法律规定,常规性物业服务应将费用构成的三部分分别测算,后加总求和.

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（一）物业服务成本（或者物业服务支出）构成及测算

1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）.该项费用指物业企业的人员费用.包括：基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费和服装费.该项费用的测算方法是根据所管物业的档次、类型和总收费面积,先确定各级各类管理、服务人员的编制数；然后确定各自的基本工资标准,计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每年该项费用的金额.

7.物业服务企业固定资产折旧费（x7）.指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用.各类固定资产包括交通工具（汽车、摩托车、自行车）（F1）；通讯设备（机、手机、传真机）（F2）；办公设备（桌椅、沙发、电脑、打印机、复印机、传真机等）（F3）；工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）（F4）；其他设备（F5）.按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限.固定资产平均折旧年限一般为5年.共用部位和共用设施设备保险费用（F1）是物业服务企业代替业主交纳的保险费用；公众责任保险费用（F2）是由于物业管理工作特殊性决定的一项保险费用.所谓公众责任,是指致害人在公众活动场所的过错行为致使他人的人身或财产遭受损害,依法应由致害人承担的对受害人的经济赔偿责任.公众责任的构成,以在法律上负有经济赔偿责任为前提,其法律依据是民法及各种有关的单行法规制度.因此,各种公共设施场所、工厂、办公楼、学校、医院、商店、展览馆、动物园、宾馆、旅店、影剧院、运动场所以及工程建设工地等,均存在着公众责任事故风险.这些场所的所有者、经营管理者等均需要通过投保公众责任保险来转嫁其责任.

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（二）法定的税费的测算

对于物业服务企业的多种经营性收入收取的法定税费,不包含在物业服务费之中,由物业服务企业自行缴纳.

（三）物业企业利润的测算

物业服务企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润.利润率由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定的比率计算.测算公式为：

物业企业利润等于（常规性质的物业服务费+法定税费）×R%（R为利润率）

在以上的三项费用里,“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本”.

以上对物业服务费的测算,可以说是比较精细和具体的,一般可以作为招投标时确定“标底”或物业企业投标时核算成本之用.当然它也是政府控制财政资金较为准确的测算办法,但较为复杂,需要根据物业服务质量要求具体确定.比较简单的费用测算也可以按照物业管理面积乘以法定每平米指导价格来确定.即：物业服务费等于总建筑面积×元/月·平米×12（西安市的标准分为543,即一级写字楼5元/平米,二级4元/平米,三级3元/平米.但已经很难保本）.

政府购买物业管理服务的推行,将有利于政府机关转变服务观念,把政府办后勤转变为通过购买服务、由专业物业公司提供物业服务来实现,能有效地控制政府机构的增加和人员的增长,降低行政成本,提高政府效能,摆脱后勤事务拖累,集中精力做好各项服务.但由于政府购买物业管理服务的市场还不成熟,还需要政府在今后实际工作中进行摸索,完善政府办公楼物业管理费参考定额,不断培育、完善和规范政府购买物业管理服务市场,进一步树立高效、开放、透明的政府机关形象.

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