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法律制度有关论文范文素材,与集体土地“隐形”市场的法律相关毕业论文开题报告范文
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;征收过程中,用地单位往往并不付诸法定的程序获得用地,而是竭力贿赂政府官员或给小集体以利益来获得非法利益,扰乱了正常的地产市场秩序.其三,地方政府对来自上级政府决策的“修改”和“消化”.改革开放以后,随着中央与地方政府日益成为相对独立的经济利益主体,地方政府也有了自己的利益要求.地方政府为了更多地获得征收权带来的利益,往往“化整为零”,截流上级政府的批准权限,使土地征收
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我国的集体土地征收制度带有太多的计划经济痕迹.计划经济体制下的征地制度与市场经济发展之间出现了不协调,计划经济体制下的征地制度产生了较高的交易成本.这种交易成本一方面制约了土地市场的正常发展,另一方面促成了土地权属隐形市场的兴起,交易双方为规避交易成本,以变通的方式直接进行着多种形式的集体土地使用权交易.当已有制度不能适应生产力发展需要时,生产者的创造性实践活动将诱导制度变迁.农村非农产业的发展,向农村集体土地利用制度提出了新的需求,在集体土地利用制度未能满足这一需求时,农民以其特有的创新能力创建了抛荒地耕作的股份制运作模式和集体所有制土地向城市房屋建设用地转换的市场化模式.集体所有制土地向城市房屋建设用地转换,除了由征地一出让程序所规定的法定通道以外,自发形成了以效率为目标的市场化直通道.
(三)集体土地产权制度存在的问题为集体土地隐形市场的形成留下制度缺口
产权制度就是制度化了的产权结构和产权关
系,它规定了产权如何安排、如何界定、如何运行、如何保护等.“产权不是指人与物之间的关系,而是指由于物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系.它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的经济和社会关系.”集体土地产权,指关于集体土地资源(地产)的一切权力的总和.我国的集体土地产权特征可以概括为：集体享有所有权,家庭享有承包经营权,国家享有管理权.“承包经营权”是集体土地产权的最典型特征.
“集体享有所有权”是农村土地制度所有权形态,集体土地所有权有三种形式：乡镇农民集体所有、村农民集体所有和村内两个以上的农民集体经济组织集体所有.即集体土地分别由乡镇、村集体经济组织或村民委员会、村民小组经营管理.但集体所有在民事实体法上只能是一句空话.如在土地征收中,这些规定存在不少受益主体虚置的种种问题.也可以说,目前大部分的农村土地纠纷问题与集体所有权主体虚化有关.
对“家庭享有承包经营权”,我国法律通过《土地承包法》有更为全面的规定和更有力度的保护.《土地承包法》允许承包经营权在农业的范围内以法定的方式进行流转,但集体土地在非农领域方面流转的规定却是空白的.这种状况和我国大量存在的集体土地建设用地的大量交易现象形成鲜明的对比.换句话讲,“承包经营权”在我国目前的法律制度框架内受到严格的限制,其权能是残缺不全的.
“国家享有管理权”是我国集体土地法律制度的重要组成部分.我国的集体所有土地制度体现出浓厚的国家干预公法色彩,国家对集体土地的用途、流转等进行了严格的土地用途管制.因此从制定的有关土地法律规范来看,现行的集体土地法律规范以管理法为主,很少有私权性质的民事规范,是一种管理法而非权利法,这也与集体土地集体所有的现实不符.因此,目前的集体土地法律制度没有体现出对农民土地产权应有的尊重,集体土地法律制度本身应充分体现的私法上的权利和义务也形同虚设.
国有土地有偿使用制度的实行导致城市地价愈来愈高,一些房地产开发商或需要用地的单位无法通过竞争在城市取得国有土地使用权,此时,经济人的本性使得他们把目光转向农村集体土地,尤其是城市近郊的集体土地.而在目前的集体土地产权制度状况下,通过正常和合法的手续取得这些土地的使用权是比较困难的,于是他们就把期望寄托在非法的土地交易上.集体土地产权――一个没有受到应有正面尊重的权利,只有另寻它径来释放自己的权能了.更何况在目前集体土地产权制度状况下,这种非法交易又很容易上手,成交效率高.
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(四)集体土地权利人法律意识的淡漠是集体土地隐形市场形成的重要诱因
农村法制建设一直是我国法治的重中之重.但在广大的农村,农村干部和村民的法制意识非常薄弱,表现在现在很多的村干部和村民对我国现行的土地法律制度一无所知,甚至还不知道有土地管理法,认为买卖、转让土地是天经地义的事情.一份调查报告显示：在一些地方,有78％的农民都认为他们耕种的土地是国家的,法律赋予的集体土地所有权于现实生活中却被法律上的所有权人自我否定掉了.由此产生的必然是对所有权和所有权权能的漠视①.
可以想象,在这种观念的支配下,在短期经济利益这条魔棒的指引下,集体土地产权人在处分自己的权能时必然是任意的、随意的和追求短期效应的.村民把自己承包的集体土地随意转租、出卖或乱挖乱用；农村干部不与其他村委商量亦不征求村民的意见,仅凭自己个人作主,就可以随意出卖、转让、出租集体土地.农民的合同契约意识的法制观念不强,农村集体土地交易的合同多种多样,有书面的、亦有口头的,有的什么也没有.即便有书面合同的,合同也不够规范,有关合同的条款、标的不够明确,当市场价格或其他因素发生变化时,合同买受方任意变更或终止合同,导致实际处理土地纠纷时难度加大和司法资源的严重浪费.
总而言之,在现有的法律体制下,农村集体土地主要还是通过土地征收的形式进入房地产市场的,但土地征收要受到公益性目的要件的限制；而且,土地征收并不能满足集体经济组织追求利益最大化的要求.在不能通过合法形式得以满足之时,集体土地不免自发地寻找突破点和平衡点.首先是地方集体土地征收权的扭曲和滥用,其次是集体土地隐形交易市场的形成.这是由于建设用地市场缺乏相应机制所带来的必然结果.
三、我国集体土地“隐形”市场法律规制的途径选择
由此看来,规范集体土地建设用地的流转是很必要的,这既是保护耕地也是稳定农村发展、实施可持续性发展战略的需要.消除集体土地“隐形”市场是一个系统的法治工程,基本的思路是进一步明确集体土地的产权所有,赋予土地承包经营权完整的私法权能,允许集体土地作为一种重要的市场要素进行流转并且以市场为导向形成交易价格；与此同时,改革土地征收制度,弱化国家对集体土地权利的干预,平衡土地收益的利益分配机制；明确国家在土地市场中的角色,完善土地管理制度；加强农村法制宣传教育等等.本文主要从土地征收制度改革和集体土地流转市场的建立两个相辅相成的方面进行阐述.
(一)改革完善我国的土地征收制度
由前面的分析已经得知,土地征收制度的制度缺陷是集体土地隐形市场产生的重要原因.因此改革势在必行.对于我国的土地征收制度的改革,学者们也是仁者见仁、智者见智.
为了规范滥用公益性理由征收土地的行为,大多数学者提出应区分两种不同性质的土地征收行为,分别采用完全补偿和不完全补偿的标准,以维护农村集体经济组织和农民的合法利益,实现实质意义上的公平.这种主张认识到了由于土地征收权的滥用所带来的不公,但在“两种不同性质的土地征收行为”的前提下讨论土地补偿问题,实际上承认了非公益性目的征地的合理性.因为能否进行征地和如何进行土地补偿毕竟是两个不同层次的问题.这种做法无形中将征地的公益性要件虚置了.因而,不应将非公益性目的的用地纳入到土地征收的程序之中；否则,既引起土地征收认识上的误解,又违背了国际上关于土地征收公益性目的要件的惯例.根本无法消除在土地征收过程中的政府失灵的现象.
根据当前征地难和集体土地使用权隐形市场自发形成的问题,有人提出应建立单一的集体土地征购制度以取代征收制度,即使用集体土地进行建设应该全部采用市场化的手段.从某种角度而言,这无疑是一种有益的探索,但对于因公益性目的建设而需用的土地,其征收费用相对较低,不可能和营业性用地一样由市场价格来决定的.而且,土地征收制度在我国还是具有一定的现实意义的,完全采用市场化征购制度对我国来说不现实.
笔者认为,集体土地征收市场的准入,应参照国际上通行的惯例――以“公共目的”为土地征收
市场唯一的准人要件,其他类型的建设用地一律进入集体土地征购市场进行交易.既然集体所有制土地向城市房屋建设用地转换,除了由征地一出让程序所规定的法定通道以外,自发形成了以效率为目标的市场化直通道.这种通道具有符合市场规律的合理性,那么应该通过法律制度的供给来确认和保护这种不可阻挡的社会现实.
有的学者认为,采用经营权分离办法进行集体土地建设用地流转,拥有分离出来的集体土地转换经营权,与市场经济发展相吻合,与法定集体土地所有者身份相一致,与土地公有属性也不冲突.具体运作安排是：保持现有土地所有制形态不变,即城市市区土地的国家所有制和农村包括城市市郊土地的农民集体所有制,缩小征地范围,扩大市场化范围.对关系国家利益的国防建设用地、基础设施建设用地、完全福利性房屋用地以及公共房屋与场所用地等公益用地保留征地制度.对其他可以市场化的房屋用地全部实施市场化土地用地制度.城市政府退出市场化土地转换交易环节,不再直接参与集体土地使用权买卖,同时授予集体土地所有者、农村集体组织以农村土地使用权的转换经营管理权,农村集体组织作为独立的农村土地所有者主体代表,在土地规划与相关制度约束下行使土地使用权的自主经营与转换权.
(二)构建城乡统一建设用地市场以消除集体土地隐形市场
城乡统一建设用地市场的意义可以从两方面来理解：其一,为集体建设用地的流转找到除征收外的其他流转渠道,消除了集体土地征收制度缺陷所带来的种种隐患,充分实现集体土地的权益.其二,建立集体土地使用权交易市场,允许土地作为一种市场要素进行流通并形成其市场价格,法律权益分配给能以最小的成本换取最大收益的一方.
1．构建城乡统一建设用地市场.城乡统一建设用地市场的目标是构建多元、多层次的城乡统一建设用地市场.“多元”指该建设用地市场由农村建设用地市场、城市建设用地市场和联结两个市场的产权转换市场(主要指集体土地征收或征购市场)三大块组成.“多层次”指前两大市场纵向之间可以分解为不同层次的土地市场体系.农村建设用地市场可以分为农村非农业建设用地市场及农村非农建设用地准入市场.前一市场又可分为租赁市场和转租、人股、抵押市场等等.城市建设用地市场可以分为三级土地市场：一级市场为国有土地的划拨、出让市场；二级市场指取得国有土地使用权的建设单位将土地进行转让的市场；三级市场则是指建设用地使用者之间转让、出租、人股、抵押等处分建设用地使用权的市场.
由以上三个市场我们可以看出,产权转换市场、城市建设用地市场是以农村土地市场为前提和基础的.城市建设用地市场增量土地的供给是由农城用地转换市场决定,从根本上说是由农村用地市场决定.农村地产市场运行得好、配置效率高,就可以有更多的农业用地和农村非农用地进入农城转换市场进
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