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法律制度有关论文范文素材,与集体土地“隐形”市场的法律相关毕业论文开题报告范文
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0;转化为城市建设土地；同时,如果城市建设用地市场运行得好、配置效率高,就可以减少农村用地转化为城市用地的绝对量.2．城乡统一建设用地市场的法律制度安排.为了避免城乡统一建设用地市场的失控和混乱,对该市场进行有效的法律规制是很有必要的.为此,笔者将从宏观和微观两个角度阐述该市场的法律构建.
(1)宏观视角的法律规制.对城乡统一建设用地市场进行宏观法律规制,笔者认为国家应把好三个关口和完善、实施三项宏观法律制度.
三个关口指农村农业用地转化为农村非农建设用地的关口；农村集体土地转化为城市建设用地的关口,即集体土地征收及征购总量控制；城市每年供应建设用地的总量计划.
对集体土地转化为农村非农建设用地和农村用地转化为城市用地两个关口,国家要建立严格的土地审批许可制度.对未经批准擅自改变土地用途的用地者给予严惩.同时,对集体土地转化后的用途、产业限制、容积率、建筑高度等进行严格审查,使转化后的原集体土地利用达到最佳经济、社会和环境效益.第三个关口则由国家土地管理部门根据土地利用规划和国民经济发展计划以及国家控制指标确定.
宏观规范可从以下几方面着手：
其一,完善土地有偿有期使用制度.建立非农业集体用地有偿有期使用制度,加快集体土地和农村非农建设用地(主要指经营性用地)有偿有期使用制度的立法.应该承认,现在农村出现的土地使用权等以各种形式实现其自身价值是家庭联产承包制度的完善和发展,应从立法上加以确认.对城镇国有经营性用地有偿有期使用制度,主要是扩大该制度的适用范围,扩大到所有经营性用地均实行有偿使用,以用地的性质而不是以用地单位的性质确定法律制度的适用.在转让形式上,由原来以协议为主的转让方式过渡到以挂牌拍卖、招标为主的市场化形式.
其二,强化土地规划与利用制度.土地规划是土地管理工作的重要组成部分,集体土地的利用与开发必须服从城市发展总体规划和土地利用总体规划,集体土地市场法律制度的建设应把土地规划管理作为重要的组成部分,做到土地规划立法超前和土地规划管理到位.同时,改变当前小城镇粗放型的发展方式.
其三,完善和执行土地基准地价及地价公示制度.在城乡统一建设用地市场还没有发育、发展起来的时候,很难形成市场价格.尤其是农村的集体土地使用权交易,很容易导致价格混乱.因此,既要有城市土地的基准地价,又要有农村集体土地的基准地价,并定期调查、调整和公布.对因生产经营性用地需要征购集体土地的,征购的地块应视为城镇土地,并进行科学分等定级评估出合理地价,最大程度维护集体经济组织的土地权益.
(2)微观视角的法律规制.从微观视角对城乡统一建设用地市场进行规制,主要是为确保土地使用权市场交易的安全而设置具体的法律制度：
其一,完善土地产权产籍登记制度.主要是明晰集体土地产权的主体归属.对于农村建设用地进行严格的产权(主要是土地使用权)登记,结束我国长期存在的、乡镇集体企业建设用地及农村农民住宅用地盲目、混乱和无序的局面.在土地产权产籍的登记上,赋予登记相应的物权效力,使得集体土地建设用地的登记制度与现有的土地及房产登记制度相协调.从动态角度而言,农村集体所有土地进入城乡统一建设用地市场,必须依法进行登记领证,涉及原土地有关事项变更时,得办理变更登记手续,并接受政府土地管理部门的监督.
其二,建立城乡统一建设用地市场交易管理制度.主要指市场准入、准出、市场交易方式及交易手段、市场交易的国家适度干预.市场准入指进入市场的土地及其权利必须无瑕疵,具备有关部门的书面证明.在土地交易时,采用统一的交易地点.为此,可建立集体土地产权交易中心,规定供地、用地单位必须统一在中心进行产权移转,并确认在中心外的土地交易行为一律为非法交易行为.国家的适度干预,主要指土地交易税收法律制度和必要时的国家行使土地优先购买权.国家可以开征集体土地转让增值税、耕地占用税等,既可以调节土地使用权交易市场,又可以使国家或地方政府的投入得到相应补偿.而政府的土地优先购买制度,旨在对农村集体组织即将进入集体土地使用权交易市场的土地,有关政府部门对其产业选择、地价等方面进行引导和劝导,在引导、劝导无效的情况下,政府可以利用土地优先购买权,强制交易以调节土地市场.
政府的土地优先购买制度,和国家的土地储备制度的建立相联系.政府可以通过土地优先购买权收购未经整治的农村集体所有土地,进行前期开发,经过一段时间储备后,在适当的时机投放房地产市场,以此来增加政府对土地市场的宏观调控能力.
其三,建立土地交易市场中介组织和经纪人管理制度.在农村集体土地使用权进入市场之时,在很多情况下,集体经济组织由于缺乏相应的交易知识和法律知识,因而多委托中介组织完成交易行为.而且,土地市场越发达,土地的交易越需要专业人士的参与,这不是一般的交易主体所具备的.因此,中介组织显得很重要.如在我国有的地方实行所谓的“全托”,即农民将自己的土地委托给由农民自发组织而成的中介组织或中介机构,然后由该组织进行使用权的交易流转工作.但如果没有相应的法律规制,极易损及集体经济组织的权益进而损及农民的经济利益.在这方面,必须加强立法,明确中介组织在集体土地使用权交易时的法律责任.
[责任编辑：戴庆]
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