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#36827;行下一步的房地产开发.持有人也多了一个投资理财的工具,REIT基金单位相对于其他投资工具而言具有风险较低、收益稳定且较高的特点.REIT的风险低是由于REIT模式本身严格的风险防范的架构,资产的独立性、管理人的职责、受托人对管理人的监督、物业评估与公告、投资及贷款的限制、持有人大会等措施都有风险防范的考虑.REITs的收益能保持较高水平且稳定一方面是由于管理人的运营成功,另一方面也受资产本身的质量的影响,可以想象优质资产的收益是显然会更保证,这是在最初的资产筛选时就应该注意的问题.

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三、 REITs模式在融资方面的优越性

归纳起来在融资方面REITs有如下几个主要的优势.

1、 融资规模较大.REITs的融资是将发起人的资产一次性变现,在资产规模上有一定的要求,否则难以在证券市场上成立一支基金,相应的其变现之后的资产规模也相当可观.对于开发商而言可以很好的缓解资金方面的压力.在前文的分析可以看出,REITs的融资功能表现在发售基金单位和获得贷款两个方面.在越秀案例中,资产总值评估为40.5亿,越秀在证券市场募集到约20亿资金（67.9%的基金份额）,通过银行贷款获得12.6亿元,共计32亿多元全部作为资产转移的对价支付给了越秀投资.

2、风险较小.对于发起人而言,风险来源于发行折价,而发行折价的原因来源于证券市场的不景气和市场上投资者信心不足.对于市场的不景气,发起人可以选择适当的时机进行发售

房地产类有关论文范文集而避免风险.同时,发起人应该在筛选资产时选择优质资产以及不同的资产组合来提升投资者信心,同时可以提供担保.例如,越秀REITs的设立过程中,越秀投资作为GCCD BVI履行责任的担保人以提升投资者的信心.最后,如果在发行过程中出现折价现象,发起人还可以通过自己认购更多的基金份额来防止折价损失,而在市场上的基金单位价格回升时进行转让以收回折价损失.

3、长期发展的平台.因为REITs在存续期间仍可以收购在建项目进行对外投资,因而对于发起人而言,在证券市场上设立REITs就是获得了一个长期发展的平台.在此后的发展中,发起人可以将自己的地产项目融入到已经的REITs中而实现资产变现.例如,“越秀REITs的‘发售通函’载明,越秀REITs未来将‘透过收购缔造商机及制订发展策略’.在基金单位上市后,越秀投资向越秀REITs授予优先购买权,收购其旗下若干位于广州的甲级办公及商业楼宇：预计2006年落成的‘越秀新都会’,预计2007年落成的维多利广场裙楼上的两幢办公楼,预计2008年落成的‘亚太世纪广场’预计2009年至2010年落成的‘珠江新城双塔’之西塔.对于越秀投资,越秀REITs还意味着未来多了一条便捷的物业变现通道.”

REITs作为一种新型房地产融资工具对于中国的房地产开发中的融资具有明显的优势,因而一定会成为房地产发展的一个不可或缺的工具.但是,也应该看到目前这种模式的研究和应用还都很不成熟,我们应该进行更多的探索,以寻找适合中国的REITs发展之路.

作者简介：

张伟伟 厦门大学法学院

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