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合同法类有关毕业论文格式,关于关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的相关在职毕业论文范文
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应当知道的,因此买卖双方当事人对房屋买卖合同的无效应当说均有过错.但通过审查当事人签订合同的过程及履行情况来看,绝大多说能够认定合同是双方当事人真实意思表示,之所以被评价为无效,归根结底是因为当前土地制度原因,是因为违反国家法律强制性规定.但出卖方主导买卖关系向本集体经济组织以外他人出售房屋,过错明显,结合出卖方 “不诚信”初衷,在合同无效的过错认定方面,应当认定出卖人对合同无效承担主要过错.至于以何种比例在买卖双方之间进行分配,各地处理方式不一,5：5、抑或7：3、8：2均有.笔者认为,在案件审理中不同情形下7：3或8：2的裁量比例都可采用,比责任各半更能体现出对诚实信用原则的维护和双方利益平衡.四、集体土地上房屋多重买卖处理模式
实践中还有许多房屋被二次或多次转让的情况,牵涉当事人众多,如何确定诉讼主体以及如何进行实体处理,审理中存有难度.例如一套农村房屋,历经三次买卖：原房主→第一手买受人→第二手买受人→最后手买受人,最大可能的纠纷便是原房主反悔试图要回房屋,这种情况下,如何确定诉讼主体?笔者认为,在对合同效力认定上应当坚持农村房屋买卖合同效力认定一般原则,而在处理程序上可以采取“一对一、物权债权两条途径”分情形处理.
具体模式为：原房主若诉自己所签合同无效并主张返还,诉讼主体仅限在合同关系相对方之间为宜,审理中首先根据当前认定无效的原则依法认定效力,若为无效,无效的后果仅能在其合同相对方之间产生,可对损失部分予以处理,至于返还房屋的请求因第一手买受人已将房屋处分不具备返还条件,则在本案中不予判令返还房屋.原房主要求返还房屋的请求,由于该类房屋在层层转卖中实际均无法办理过户登记,物权自始未发生转移,可以向原房主释明以物权请求权向最后手买受人主张返还.
建议采取上述处理模式的理由如下：一般诉讼中,原房主起诉的当事人可能有包括第一手买受人在内的所有或仅最后一手买受人,各当事人之间实际是互不相干的层层买卖关系,亦即一个可能的诉讼中存在多个合同关系,即便能够一并认定合同效力,在处理无效后果时,当事人之间各自的主张及地位也无法在一个诉中解决,尤其根据过错认定损失赔偿无法在一个诉中一并解决.多环层层返还的复杂局面,不利于审理也不利于执行.将认定合同效力与主张返还以债权请求与物权请求两相分开,程序与实体的处理便能简单明了.
五、集体土地上房屋继承、赠予纠纷处理
房屋作为重要的生活物资,通常是个人的最重要财产,无论是在城市国有土地上的房屋还是在农村集体土地上的房屋,继承人均有权继承.继承开始后,继承人对继承的房屋享有所有权.若继承人系本集体经济组织成员,如同上述买卖合同中分析的一样,在权利的取得及对房屋的处分上自不存在障碍.若继承人系非本集体经济组织成员或者城镇居民,受身份资格限制,其虽有权继承该房屋的所有权,却无法享有承载该房屋的宅基地的合法使用权.那么继承人继承取得的房屋所有权权能上是否存在瑕疵,对该房屋的处分是否存在障碍?
实践中有这样的案例出现,某城镇居民多年前继承取得一套农村房屋,继承后从未实际使用也未自行或者委托他人进行管理,年久失修,房屋几近倒塌甚至是仅存留地基.现在,该继承人或者因叶落归根要回故土居住发现部分宅基已被本村其他村民盖房占用,或者因旧村改造拆迁继承人返乡主张权利.对该问题,笔者认为,非本集体经济组织成员继承取得房屋所有权但因身份资格限制无法取得房屋占用土地的使用权,在房屋存续期间,其占有使用房屋必然对土地占有使用,本集体组织作为土地的所有者,对继承人这种占有使用行为有事实上的容忍义务.但同时继承人对房屋的权利,应当仅局限于将房屋作为一项单独财产进行利用,房屋若因自然或者其他原因灭失,物权灭失.因此继承人在使用房屋过程中可以对房屋进行装修、修葺,但不可在原宅基地上翻建、扩建建筑物,因为这已经超出了其所继承房屋的使用范围,而更多的表现为对房屋占用宅基地的再利用,违反土地政策,不应准许.具体到上述两个例子,若继承人继承的房屋尚存但被他人拆除或者毁损,其可以基于房屋所有权诉请法院保护其权利,若房屋已经灭失或者已经从客观状态上无法认定为房屋,诉请侵犯其房屋所有权失去权利基础,不应被支持.在旧村改造中,除非继承人与本集体经济组织已经就房屋拆迁安置问题达成协议,若继承人诉请拆迁补偿参与安置的,不应被支持,对其的权利保护应当体现在保障其房屋的残值赔偿,而不能支持其享受宅基地赔偿的请求.
六、集体土地上房屋产权变动问题
根据《物权法》及《土地管理法实施条例》的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记；未经登记,不发生效力,依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记.但是当前的现状是,长期以来农村房屋的产权管理没有一个明确的的登记管理机关,农村房屋产权管理严重滞后和不到位,有些农村成员持有集体土地使用权证书,有些甚至仅有规划选址意见,连集体土地使用权证书也没有,这不是当事人能决定的制度滞后所致.另外,自从2004年11月国土资源部门出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》后,大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续,这也直接影响了农村房屋买卖中的房屋所有权变动登记.
为维护农村房屋买卖合同的法律效力,保护合同当事人的合法权益,在案件审理中,农村房屋所有权的变动不应仅看是否进行了过户登记,应当正视农村房屋产权登记现实和历史遗留问题.若房屋买卖合同合法有效,双方当事人实际已经履行完毕的,房屋已经交付给受让人占有居住多年,由于当地农村没有相应的房屋产权登记机关进行登记,买受人诉请确认房屋所有权的,可以受理并依法进行审查.这主要是考虑到城市房屋与农村房屋在产权登记和变动上有明显的差别,一般情况下,如果是城市房屋,买受人应当提起合同之诉,要求对方履行过户的合同义务,而不能直接诉请房屋确权.但是农村房屋交易后,受登记制度规制,允许当事人提起确权之诉,确认产权,则依《物权法》第15条规定,属于法律有其他规定的,不需再登记公示.这种处理方式,在遇同村村民进行房屋交易后出现旧村改造这类纠纷时便能凸显出公正价值.
另外,在案件审理中经常能遇到当事人持有50年代县政府颁发的房地所有权证书,用来证明自己对现今的某套农村房屋拥有所有权.这种房地所有权证书,是在土地改革之前,我国尚在实行土地私有制度时颁发的,1982年宪法颁布实施以后,明确废除了土地私有制度,土体所有权属国家或者集体,个人只有土地使用权,同时也逐渐出台了一些房屋登记管理办法,这类证书成为变更登记时据以证明房产所有权的凭据,已不能以该证书单独作为认定拥有房屋所有权或者宅基地使用权的合法证据.
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（责任编辑：徐 虹）
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