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车位有关论文范文参考文献,与车位的法律属性其产权界定相关法学专业本科论文
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之嫌.而实际上,这样规定,首先使得开发商与业主之间的权利义务关系一目了然、十分明确.更为重要的是,兼顾了业主的利益.上文已述及,让业主与开发商之间通过约定的方式解决车库的归属问题,反而使业主陷于更加弱势的境地.明确了车位由开发商所有,业主得根据自己的需要来选择是否需要车位、通过何种方式获得车位的使用权.在此种情形之下,业主方享有充分的自由.而不会使业主仅有自由之名,而无自由之实.认为将车位径直规定由开发商所有,会过于维护开发商的利益的症结在于对车库的 性质认识模糊.毋庸置疑,车位(尤其是地下车库),其建造是需要成本的.既然车位并非为从物,亦非纳入公摊面积,开发商取得车位的所有权属于依照合法建造车位这一事实行为设立物权,作为建设者的开发商对其拥有所有权属于原始取得,是于法有据,合情合理的.但是,将车位规定为由开发商所有同样会带来弊端.所有权是最为完整的物权,所有权人享有占有、使用、收益、处分的权利.而开发商拥有车位的所有权同时意味着开发商能够对车位进行占有、使用、收益和处分.详细而言,开发商可以通过将车位出租、出售给本小区之外的业主等方式谋取利益,并且由于现今拥有私家车的主体日益增多,停车位显得捉襟见肘,利用此种供需不平衡的状况,出租、出售车位谋取高额利润.基于此种情形,立法上应当有所限制,即车位由开发商所有并不意味着开发商得任意处分车位,即开发商不得随意将车位出售、租赁给本小区之外的业主.立法上应当规定将车位出租、出售给非小区的业主,则小区的业主可以请求人民法院认定此行为无效.由于土地是一种稀缺资源,并且大规模的人口纷纷涌向城市,带给城市极大地压力.为了节约城市空间,缓解住房的压力,现今的住宅楼绝大多数是高层建筑,在占用同样的土地面积的情况下,能够容纳更多的业主.因此,当今的情形下,小区的车位往往是供不应求,极少的小区(例如十分高档的小区)能够做到车位的供求平衡,至于供大于求的情况一般不会出现.在此种情况下,应当严格限制开发商将车位对外出租、出售的行为,方得真正保障业主的利益.并且,在一个住宅小区里面,允许非小区业主在小区里面泊车,自由出入小区,有损于小区业主的安全.虽然规定开发商取得车位的所有权,但是开发商的所有权是受到限制的,其只能将车位出租、出售给本小区的业主,否则,将车位出租、出售给其他主体,则小区的业主可以请求人民法院认定此行为无效.之所以立法应当作出如此严苛之规定,乃基于对现实生活的考量,法应当反映现实生活的需要,正所谓法律来自于社会,服务于社会.
(二)法定归属的车位
依照我国《物权法》的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.此条规定看似十分合理,并且兼顾了作为相对弱势群体的业主的利益,最大限度地维护了全体业主的权益.但其中存在着很严重的缺陷.虽然解决了车位的归属问题,但更深层次的矛盾出现了.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,会对单个业主造成更大的经济负担和生活不便.对于需要车位的业主而言,在目前中国建造的住宅小区,车位与单元住房的比例无法达到1：1,换言之,一个业主不单独占有使用一个车位的,因此需要车位的业主也必须支付相应的费用.这样一来,车位属于全体业主与属于开发商,对需要车位的业主来说,并不存在费用支付上的差别.而对于不需要车位的业主而言,其在购买商品房时已分摊了车位所占用的面积,无疑增加购买费用,因此该费用必须通过向使用者收取租金或车位购买费的形式予以收回.由于租赁关系的长期存在,使车位成为一种经营性资产,不使用车位的业主要收回公摊费用,只能以“自己人赚自己人钱”的方式赚取其他业主的车位使用费,而使用车位的业主在已交付了公摊费用的情况下,也仍然要支付车位使用费用,因此地下车库属于全体业主的制度并不能增加业主的利益.相反,在小区车位的使用过程中,要不断在业主之间进行利益的博弈,导致的后果是住宅小区业主之间的关系更为复杂化,是人为地在业主之间制造矛盾.
因此,合理的解决方案应当为,既然业主共有的道路及其他场所的使用权已经归属于业主,则开发商无权擅自占用其作为停车位.换言之,开发商欲占用此场地作为车位,需要履行正常的程序.我国《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项.决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意.决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.”占用业主共有的土地或者其他场地用作车位,属于第七项所规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”.对于此事项的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.如果不能得到通过,则开发商无权占用此部分土地用作车位.如果得以通过,则利用这些场地作为停车位获得的收益开发商除留取必要的维护车位之用,剩余的部分归业主共同享有,由业主共同决定资金的使用.此种解决方案,将有车族与无车族区别对待,以所有业主的利益为基准,不仅维护了全体业主的权益,并且使得法律关系进一步明晰,一方面严格地限制了开发商的行为；另一方面也避免业主内部的矛盾发生.但是,这样做最大的问题在于,由于我国现阶段业主的自治机制十分不完善,业主大会以及业主委员会尚未形成强有力的自治力量,对于高达上百万车位的使用费由这样一个松散的组织进行管理,难免会有疏漏,因此,应加快有关业主大会以及业主委员会的相应立法,使得其能够行使应有的权利,更好地维护业主自身的利益.
由是观之,无论是车位等何种财产皆需要确定其主体,以定纷止争.否则权利归属不明,不利于财产的物尽其用,导致的结果为社会资源的浪费,并且由于权利界限的不明晰,亦会引起相关主体之间的矛盾,有碍于社会稳定秩序的建立.
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