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【摘 要】强化房地产的预算管理工作,首先就要科学合理的对房地产建设工程进行工程造价,而确保房地产建设工程造价的准确性,也就成为了房地产建设工程预算管理工作的重中之重.本文从房地产建设工程预算工作中最为常见的问题入手,简要的分析了强化房地产建设工程管理工作的对策,希望对房地产企业建设工程预算管理工作的进一步完善有所帮助.
【关 键 词 】房地产建设工程；工程预算；预算管理
房地产建设工程的预算管理工作,对房地产建设工程的投资规模控制,以及超标、超限现象都起到着决定性的作用.随着我国现代化市场经济的不断完善,以及传统造价管理模式的不断瓦解,当前房地产建设工程的预算管理工作中存在的问题也逐渐暴露了出来,同时新问题也不断涌出.例如：招标过程中的人为压价、工程造价管理的政令出自多门、建筑用材料价格失控等[1].而房地产企业在这些问题中多处于被动地位,因此如何建立起一套符合房地产企业的工程预算管理体系,已经成为了房地产企业适应现代化市场经济发展所必需的企业发展保障措施,也是强化房地产建设工程预算管理的重要途径.
1.预算管理中出现的问题分析
1.1 缺乏项目综合管理意识
目前我国房地产建设工程的预算管理大都停留在实施阶段系管理的层面,整个房地产建设工程缺乏综合性的管理意识.无论是建设单位、设计单位、监理单位,还是施工单位都没有开展联合的统一造价,其造价管理也是相互独立缺乏沟通[2].虽然设计单位早设计房地产建设工程项目之前,会对房地产建设工程项目进行前期预算,但是由于设计单位缺乏对房地产建设工程方案造价指标的了解与约束,因此往往会导致房地产建设工程项目的投资偏高.而工程监理单位更是只是监督房地产建设工程的施工质量与工程进度,很少会对房地产建设工程的造价进行监督监理.而施工单位在招标过程中为了实现中标目的,往往会过低的压低标价,这也就导致了施工单位在施工过程中往往会因为资金的缺乏,造成管理不严,甚至投资施工,最终导致工程延期,这不经会加重施工单位的经营性成本,同时也会加重施工单位的财政性成本,给房地产建设工程整体的造价管理带来进一步的负担.
1.2 定额预算相对滞后
当前我国实行的房地产建设工程预算多以定额预算为依据,这种房地产建设工程预算方式是一种静态的、滞后的预算方式.定额单价往往是在几年前确定的人、材、机价格,但随着市场经济的不断变化,这一价格基础必然难以随时符合市场价格.虽然各个地区造价管理部分都会不定时的颁布一些补差、系数调整措施,但是这一措施的颁布也是在市场长形成广泛反应之后进行的,且这种调整也难以及时的反馈给所有的造价人员.同时我国当前采用的定额预算法,难以与国际惯用的事物预算法相结合,更无法满足市场随时变化这一特点.
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1.3 预算管理人员素质不高
我国现有大多数房地产建设工程造价公司,其主要工作就是按照定额预算对房地产建设工程进行预决算,但是经调查发现,很多房地产建设工程造价公司员工只有从事概预算的资格,因此其也就很难以适应现代化预算管理的要求.其在进行房地产建设工程预算工作的过程中往往表现为：专业技术差,难以处理相对复杂的工程技术问题,对项目整体预算缺乏控制能力,而是将大量的工作时间放到事后处理之上,难以形成有效地事前预防.
1.4 设计预算管理制度不完善
预算设计管理制度的不完善,主要体现在其限额设计未能实现有效的、全面的实施.经相关统计发现[3],房地产建设工程在设计阶段的造价对后续施工建设造价的影响度高达30%～75%,而施工对房地产建设工程的造价影响度仅为5%～25%[4].但是在现行的房地产建设工程预算管理体制之下,设计造价却没有得到有效的重视与监督,而是过分的对施工单位进行了监督.这也导致了大量的房地产建设工程项目根本就没有进行设计招标,也没有考虑设计方案的可行性,而是直接进行建筑招标,也就导致了房地产建设工程设计中问题普遍存在,难以为后续的预算管理奠定良好的项目基础.
2.强化工程预算管理的对策
2.1 实施项目全过程的预算管理
实施房地产建设工程全过程的预算管理,对强化房地产投资综合管理具有十分重要的意义,这就要求房地产公司必须要进行项目的投资评估管理,对整个项目实施限额设计,在项目整体层面确定工程项目的静态投资额,确保为房地产建设工程项目的后续动态发展奠定坚实的资金基础.此外,在房地产建设工程设计结束之后,还应当在竣工验收时参照整体设计方案,对整个项目进行对照与检查,如果存在较大的造价变动必须要有设计变更批准.未经建设单位、设计单位批准,任何随意变更设计、提高标准、追加投资的行为都不得承认,甚至还有追究相关人员的法律责任.
2.2 建立动态造价体系
任何房地产建设工程项目都是一个较长的过程,任何的市场波动、国家政策、地方性法规都会对整个工程项目造成预算影响,最终也会影响整个房地产建设工程项目的投资金额、利润水平.因此,建立起动态的造价体系,在房地产建设工程项目造价过程中,造价部门便可以根据量价分离的原则,对整个房地产建设工程项目进行预算管理,这不经有利于形成统一造价量,同时也有利于工程指导价格随着市场价格的波动而随时的进行调整.在施工阶段,造价人员也可以根据房地产建设工程计量基础,对房地产建设工程的各个变动做好记录,按照动态变动随时编制出详细的工程预算书,从而控制预算价位的偏离,并为偏离提出准确而科学的依据,以便建设单位及时的调整投资金额,避免出现最终决算的巨大差异.
2.3 强化预算环节的监督管理
目前我国房地产建设工程项目普遍存在着监督不完善的现象,尤其是预算管理环节存在着鱼龙混杂的现象.因此,首先,房地产建设工程预算必须要强化对从业人员的管理工作,清除不具备资质的从业人员.执法部门更应该加强对房地产建设工程项目的执法力度,对房地产建设工程项目从业人员进行系统的管理与梳理.其次,房地产建设工程项目还应当推行限额设计,按
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2.4 完善设计预算管理制度
完善设计预算管理制度首先要明确优奖劣罚这一基本原则,如果设计单位可以在投资预算额度内进行最优化设计,不仅保证了建筑质量,同时降低了建设成本,实现了节约工程投资的目的,就应当按照节约资金的一定比例对设计单位进行奖励,而如果设计单位超过了投资预算额度,那么也应当对设计单位进行处罚,以此实现设计预算管理制度的有效实施.
3.结束语
总而言之,房地产建设工程预算管理是一个系统的管理工程,必须要进行全方位、全过程的管理,且在管理过程中必须要使用约束与激励双重手段,对投资总额进行全面的管理,从而实现企业利润的最大化.
参考文献
[1]李世铁.工程预算编制与有效控制建筑工程结算[J].辽宁建材.2010（09）：12-13.
[2]张利红.工程预算在项目管理中存在的问题及对策分析[J].山西建筑.2010（29）：14-15.
[3]田景富,郑实.建筑工程管理的质量控制要素[J].科技信息,2008,（1）：114.
[4]吴淑珍,万勇林. 关于加强建筑工程管理工作的探讨[J].中华民居,2013 （2）：189- 190.
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