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摘要：房地产行业,是经济社会发展的重要推动行业之一,其本身的产业环节较多,与其他行业的关联程度高.随着经济的高速发展,房地产市场也在发生着新的变化,这些变化在某种程度上,直接影响着宏观的国民经济进步水平.房地产稳定,事关经济的健康和持续进步,也关系到百姓的切身利益.因此,有必要从法律的角度,回顾我国房地产立法进程,找出现行立法中的漏洞,并提出有针对性的法律完善对策.

关键词：维护房地产稳定发展；法律对策；探析

中图分类号：D901文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-0-01

一、房地产立法进程

我们所讨论的房地产立法,指的是狭义上的房地产管理法,而不包括其他法律部门中调整房地产法律关系的那些规定.回顾我国房地产立法历程,我们可以将这部立法的进程划分为三个阶段：

第一阶段为新中国成立初期到70年代,这是我国房地产立法的起步阶段.这时的房地产立法,主要体现为政策和制度的形式.在内容上,规定城市的土地实行划拨制度,不允许买卖.这一阶段立法的科学性和体系性差,法律规定数量也不多.

第二阶段为上世纪的八九十年代.在这个时间段内,房地产方面立法的数量迅猛增长,对各种土地的权属关系也做出了较为明确的规定.同时,从前的政策和规章被正式的法条规定所代替,房地产立法的位阶提升了.这部法律调整的交易行为也在扩充,法律将房产建设关系、买卖关系、抵押关系等都纳入了调整范围中.

第三阶段为90年代至今.我国第一部专门的房地产管理法出台,其重点在于整理和丰富相关规定.在这之后,许多实施细则和地方立法中,也先后出台了房地产方面的规定.

二、房地产立法漏洞

(一)管理开发漏洞

我国房地产管理法规体系严谨,内容也比较全面,但是关于开发房地产行为的监管却没有明确规定.首先,开发的主体范围不够明确,导致这一领域成为房地产纠纷的频发领域,造成宝贵资源的浪费,也容易滋生腐败现象.在涉外企业中,这类问题的发生几率就更大.我国房地产管理法中的法条规定比较笼统,没有界定明确的主体界限,因此在实施过程中力度不大.房地产法规在具体执行时,容易受到执行者主观意志的影响而发生扭曲,产生不理性的后果,为非法房地产开发商提供了钻空子的契机.

其次,关于土地使用权转让法规的透明性较差,程序性规定不够严谨,这为转让过程中的非法操作埋下了伏笔.我国房地产管理法规中规定,有条件时,必须采用拍卖和招标的方式来转让；没有条件时可以由双方当事人协商决定.但是,法律并没有进一步限制“有条件”和“没有条件”的具体范围,这就降低了立法的可操作性程度,助长了转让过程的暗箱操作行为,也使得拍卖和招标两种方式沦为形式.

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(二)共有权属漏洞

房地产法条规定,可以分为房屋专有部分的规定和建筑物共有部分的规定两类.目前,关于房屋专有部分的法律规定比较混乱,与共有部分的某些规定混在一起,界限不明晰,而专门调整建筑物共有关系的法规还没有形成系统.我国的物权法只明确了房屋的专用和共用部分界限,但是并未准确界定建筑物之外的共用部分权属关系.现实生活中有很多关于建筑物共用部分的权属纠纷案件,如道路的权属、绿地利用纠纷等,这些纠纷都没有充足的法律依据.

(三)可操作性漏洞

我国的房地产立法具有自身的特殊性,因为立法经常以政策方针作为重要依据.某些部门规章和地方法规,在现实中的效力要高于普遍性的法律.甚至在部分房地产交易领域,政策和方针代替了法条规定,法律规定流于形式,很难真正被采纳.从立法上来讲,有关房地产的立法位阶也不高,效力较低,规范体系缺乏逻辑性,乃至不同层次的法条混在同一章节中.立法中这些操作性层面的漏洞,严重阻碍了我国房地产市场

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三、维护房地产稳定发展的法律对策

规范操作环节

要想实现房地产法律规定的效力,就要从加强法条的可操作性入手,切实规范房地产交易的操作环节.立法过程要透明严谨,法条理由充分,不违背上位法的基本原则,并适当吸收各种职能法的思想精神.目前,我国房地产方面的法规体系还不够健全,相关制度比较落后,要经历一个阶段才能趋于完善.另外,现存的土地管理法规关于土地转让程序的规定也不够严谨.我们要致力于完善程序性规定,健全各种房产交易配套规则,促进房地产市场稳定发展.

加大制约力度

在各种房地产管理手段中,法律手段应当是主导性的调整手段,法律要将房地产领域的管理制度纳入自己的调整视野中.要实现房地产市场的稳定,保证市场运行良好,就要规范市场的交易秩序,杜绝暗箱操作等违法行为.在维护市场良好秩序的过程中,法律应当起到核心作用,因为缺乏法律管制的房地产市场也就没有秩序可言.因此,我们要加大法律的制约力度,避免地方性政策对法制造成干扰.

健全法规体系

我国房地产领域的法律规定还没有形成一个完整的体系,因此,我们要着手建立一个系统化、形式完整、科学性强的法规系统.需要注意专门的房地产管理法规与其他形式规定的协调性,完善有关房地产管理规定的法理根据.关于房地产的法律内容庞杂,复杂程度高,如果只依据一部房地产管理法,是无法调整纷繁多样的房地产市场纠纷的.因此,我们应当将房地产领域的立法放在整个立法体系中去看待,不断增强房地产立法同其他法律规定的协调性.除此之外,为了澄清某些含糊的法律语言,还需要加强立法的修正和补充工作.

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