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土地增值税类有关论文范本,与房地产行业税收筹划相关本科毕业论文范文
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摘 要：在当前激烈竞争的房地产行业,国家调控力度也随之不断加大,而房地产内部成本费用缩小空间却很小,而作为房地产行业外部成本的税收工作,其金额的大小很大程度地影响着房地产行业的经济效益,所以房地产行业可以针对主要税种进行税收筹划,节约成本,提高经济效益.
关 键 词：房地产行业；税收筹划；税收政策；经济效益
一、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人站在企业管理的高度上,并在符合国家法律及税收法规的前提下,选择涉税整体经济利益最优化的纳税方案来处理生产、经营和投资及理财活动的一种企业涉税管理活动,也是一种既合理又合法的“节税”行为.
二、税收筹划技术
（1）免税技术.（2）减税技术.（3）税率差异技术.（4）分割技术.（5）扣除技术.（6）成本（费用）调整技术.（7）临界点筹划技术.（8）利用税收优惠技术.
三、房地产行业的特点
房地产行业具有规模大、投资大、风险高、周期长、涉税标的金额大、收益高等特点,这决定了房地产行业涉及到的税收筹划是多方面的,合理、科学的税收筹划有利于企业抑制偷税、漏税的不合法行为,规范纳税行为,进一步降低企业的经营风险和管理与经营成本,从而有利于企业价值最大化目标的实现.
四、房地产行业税收筹划的必要性
（1）房地产行业涉及的征税科目较多,税负较重,涉及到的征税税种也较多,进行合理科学的税收筹划,可以避免企业重复纳税,节约外部开支成本；
（2）合理的税收筹划有助于降低房地产行业的管理成本和经营成本,实现税后利益最大化,提高企业自身的经济效益,增强经营能力；
（3）进行税收筹划,有利于加强房地产行业自身对税收筹划的重视,这样就会减少其负担风险、违法风险、经营风险等,有助于其健康发展；
（4）房地产行业税收筹划有助于企业提高自身的财务管理水平,完善自身的财务管理,实现企业合法、高效的财务控制,提高自觉纳税意识,也可以促进我国税收工作的开展；
（5）房地产行业税收筹划有利于相关的税收法律法规制度的完善,为实现我国构建法治社会的目标作出贡献；
（6）房地产行业的税收筹划,也利于行业内提高资源重复利用率,合理的配置资源,减少不必要的浪费,为我国走可持续发展道路,实现科学发展作出贡献；也有助于国家制定的宏观调控政策的施行.
五、房地产行业税收筹划的具体策略
1.从企业所得税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产开发项目的特点决定了其在开发产品未完工时可以先按预计计税毛利率计算预缴企业所得税,待完工时再重新调整计税成本.税务机关按照国税发[2009]31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》指定的5%——20%的预计计税毛利率与实际毛利率相比存在较大差额,若将差额毛利率合法合理地应用到税收筹划中,对于企业利用差额毛利率获得资金使用的时间价值,缓解资金紧张提供有利条件.
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房地产行业所得税的缴纳情况是分月、分季预缴,年终汇算清缴,而房地产企业的开发产品完工与未完工结算之间也存在跨月、跨季度的情况,房地产行业所得税的核算可分为三个阶段来筹划：第一阶段为开发产品未完工,先按预计计税毛利率计算；第二阶段为竣工但未办理结算手续,未取得全额发票,经鉴证后按预算造价预提费用,计算预计销售毛利率；第三阶段是完工并办理竣工结算手续,根据销售毛利率进行纳税调整并计算企业所得税.因此房地产行业可以合理推迟竣工时间,合理地把差额毛利率应用到房地产企业所得税税收筹划中,把合法推迟交纳的税款巧转为无息贷款充分提高资金使用效率,获得资金的时间使用价值.
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2.从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划
从土地增值税角度对房地产行业进行税收筹划主要可从建房方式和分散收入两个方面着手：
（1）根据不同建房方式进行税收筹划
我国税法规定,合作建房建设完毕后自用的,可暂免征收土地增值税,建成后要转让的,就需补交土地增值税,代建房不属于土地增值税的征税范围.故采用代建房方式进行税收筹划可在一定程度上降低企业外部成本,减轻企业税负.具体操作如下例：
某房地产开发公司取得一块价值350万元的土地使用权,2007年,公司在该土地上建造商务楼并以1100万元价格售出.假设商务楼的建筑成本为500万元,土地增值税的扣除项目金额为800万元.则该公司应该缴纳的税费为如下几步：（其中成本利润率10%,城建税7%,教育费附加3%）：首先计算应纳建筑安装营业税等于500
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如果该公司进行纳税筹划,将其销售行为转为代建房行为,却会发生不一样的结果,筹划前后成本基本相同,税负却不同,我国税法规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去土地使用权或不动产的购置成本后的余额作为营业额.如下例：
公司在开发写商务楼前,首先将土地按350万元的价格销售给最终客户,然后以800万元的价格与客户签代建合同,房屋建成后可得800万元的建筑安装收入.因此,该公司将土地以350万元的价格转让给客户,只需缴纳建筑安装营业税及城建税、教育费附加,不须缴纳转让无形资产的营业税、土地增值税,也不再负担营业税.
筹划后该公司应纳税：
建筑安装营业税等于800×3%等于24万元
城建税、教育费附加等于24×（7%+3%）等于2.4万元
筹划后可节税169.21-（24+2.4）等于142.81万元
（2）用分散收入的方式来进行税收筹划.
用分散收入的方式降低土地增值率,减轻房地产税负.
常见的分散收入的方式有两种：将可分除的房地产整体项目剥离出来单独处理,达到盈利不缴纳土地增值税的目的；将一个整体项目分开多个工程处理,以降低增值税率,减轻税负.
3.从营业税角度对房地产行业进行税收筹划
房地产行业对营业税进行税收筹划有很多方法,在这里简单从介绍以下三种方法：
（1）运用减少流转次数的方法进行税收筹划.根据不动产在销售时按流转次数缴纳营业税的特点,在房地产经营中运用合理方法减少流转次数降低营业税税负.
（2）采用合作建房方式进行税收筹划.
合作建房的方式一般分为两种：一种是由双方通过互换房屋所有权的方式和土地使用权的方式合作建房,这时双方则需要分别按销售不动产和转让无形资产的方式来缴纳营业税；一种是双方分别以货币资金、土地使用权出资,成立合营企业,此时的交易双方均不用缴纳营业税.
六、总结
随着整个国民经济总体水平的提高,我国房地产开发企业面临新的发展机遇与挑战,如何做好房地产行业税收筹划工作,将影响着其如何发展下去.房地产企业自身要做好经营发展,需要降低企业的经营成本与管理成本,提高企业的经济效益,因为行业本身的税负过重,因此科学合理的税收筹划工作的开展与施行,将有助于其降低这些成本,减轻税负；从而促进各房地产开发企业抓住发展机遇,促进自身能力提高,在竞争激烈的市场中,抢占市场获得生存与发展.（作者单位：阳煤集团统计部）
参考文献
[1]会计之友2011年3月《差额毛利率在房地产行业税收筹划中的应用》
[2]中国税网《企业所得税汇算清缴操作指南》2011年3月中国财政经济出版社
[3]蔡昌ʍ
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