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的方法替代正常销售可以免交营业税及附加税等,但是增加了契税.通过对外投资可以使企业部分转移利润至乙公司,再转让商铺时,则变成以转让乙公司股权的方式,其增值额免去了土地增值税.通过此种方式安排,可以减轻企业的整体税收负担,最终增加税后利润.

三、土地增值税筹划需要注意的问题

（一）税务筹划的片面性问题由于房地产开发企业所涉及的税种不只土地增值税一个,因而企业不能单一地追求某一税种筹划的效率最大化,而忽视了对其他税种的考虑；或者只追求降低整体税收负担,而忽视了对企业税后利润的考虑；或者只追求税务筹划对本企业税后利润的提高,而忽视了可能对其他企业造成的损害.应该以企业税务筹划总体效率最大化为目标,服务于企业的总目标企业.

（二）政策规定的区域差异性问题如前所述,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的,就其全部增值额按规定计税.中国各大城市在普通标准住宅的标准有很大差异,发达地区和不发达地区的标准不一样,即使在同一个城市不同辖区的标准也不同.因此,在税务筹划中,要将开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对,只有完全符合规定才可以销售免征优惠.

（三）政策的时效性问题税务筹划是以当前政策规定进行分析的,一旦税收政策发生改变,这必然对企业的税务筹划产生不同程度的影响.根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条规定,企业将商品房转作固定资产时,应确认收入的实现.在税款清算时视同销售处理,既确认收入,也要扣除相应的成本和费用.因此,需计算缴纳企业所得税和土地增值税.但是,自2008年1月1日起,《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定,自建商品房转作自用或经营,由于资产所有权属在形式和实质上均未发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入,相关资产的计税基础延续计算,不用缴纳企业所得税和土地增值税.因此,随着政策的变化,税务筹划也应做相应调整.

综上所述,随着市场经济的发展,法律法规日臻完善,税务执法力度越来越强.这要求房地产开发企业财务人员及税务筹划专业人员加强对财务制度及税收相关法律法规知识学习,提高专业素质,娴熟地运用各种方法进行税务筹划,合理合法降低企业税负,实现企业整体效益最大化.

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