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信义类论文范本,与信义房屋的新社区实验相关论文范文
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0;改变和调整,信义在开店尤其是向新城市拓展方面遇到的困难同样不小.“我完全懵了,完全不理解为什么租店面还要向上家交转让费,即便没上家也要向业主交入场费.”邱香帼回忆起三年前她去开拓成都市场时候的尴尬,“我们一开口就输了,一口台湾腔,根本没有讨价还价的余地.”
2011年8月,在进入上海、北京和苏州、杭州四个城市后,信义房屋决定再拓展两个城市—青岛和成都,方式就是由台湾的一个区域主管带领2至3个店长去开拓.邱香帼就是成都团队的负责人.
但遭遇到前所未闻的入场费后,邱香帼最终决定首先招募员工,最后由一名当地员工出面,才以较为合理的价格寻找到一个店面.在选址上,因为了解到成都市场所谓的“东穷西贵南富北乱”格局,他们最终决定从自己最擅长的高端不动产入手,选址在成都南边机场路和新希望路交叉的一个位置.而这个从前期调研到最后确定选址及最终开业,就花了将近半年时间.
不过由于他们进入的时候恰逢中国房地产市场这两年一直处于各种调控中,邱香帼坦言成都市场做得并不好.截至目前,信义在成都共有2家店、3个店长（其中一个店有两组）.但成都比起青岛市场还是要好一些,青岛市场的独特性在于都是买方付费,加之青岛近两年来房价也一路看涨,存在一定的泡沫,信义到目前在青岛还是只有1家店.
信义在成都青岛市场扩张的缓慢,部分原因还在于店长的稀缺.在信义目前已经拓展开来的大陆6个城市中,据了解只有在苏州市场信义的市场占有率较高.
“我们所有的扩张方式都是通过培育店长来进行,也即有多少店长开多少店.”邱香帼介绍说,他们在台湾和进入较早的上海市场,培育一个店长差不多平均需要一年半,其他新进入市场则都需要约2年时间.
在信泓浚看来,很多同行只看市场景气状况拓展或收缩店面,景气好却没有店长人才时便向外挖角,这样就可能会面临水土不服或拔苗助长；等到景气下滑,就被迫要关店.“其实大陆政府的调控尤其是各种打击投资客的政策,我们自身是非常欢迎的.”信泓浚坦承,价量齐扬表面上对于他们中介业者来说是好事,但是如果政府不调控,泡沫破裂的一天对谁来说都不是好消息.
“大学本科以上学历,且要求无房产中介经验,这是我们一直以来招聘新员工的两大基本原则.”信泓浚介绍说,他们并不像很多同行一样采取所谓“人海战术”,也从不挖同行员工.
此外,信义房屋一直坚持每家门店只有6至8个人的策略,而且与很多中介从业者学历放宽到高中乃至初中不同,他们一直要求本科以上学历.而为吸引到大学毕业生,信义提供的薪资待遇等也要普遍比同行高许多.比如在大陆,信义施行的新人保障期从三个月延长至六个月,保障底薪则基本都是当地同业中最高的,现在上海是3500元/月.据了解,曾经有北大毕业的学生乃至很多研究生都在信义工作过.
“我们此前制定了一个到2020年的‘万店计划’.”信泓浚认为,未来几年大陆市场的二手房交易肯定会迎来大增长,上海市场目前的二手房交易早就远超一手房,到2020年大陆市场应该会有1500万套的二手房交易量.“虽然我们目前的店数好像离1万家还很远,但倘若每家店每年都能培育出一个合格的店长,这个计划也不见得完成不了.”他表示这个目标虽然并非说是硬指标,但他有信心能完成.
这并非易事.截至2012年底,即使加上泛信义集团的住商集团（同一个大股东）,信义目前在台湾、大陆和日本仅拥有1449家门店.
而且信义也正面临越来越强的竞争.除大陆对手外,因近年来台湾房地产市场的不景气及市场容量有限,其他进入大陆的台湾中介公司,如太平洋房屋、永庆房屋等也都在计划将业务重心转向大陆.
精耕商圈
信义在中国大陆并非没有进行店面调整.比如信义在北京最早的一家母店位于工体光彩国际公寓,2008年初店数最多的时候达到13家,经营着泛CBD、泛工体、泛燕莎商圈.但目前在北京只剩下4家门店.
“其实收缩更多是人的问题,市场环境一变化,肯定有同仁就想离开这个领域了.”邱香帼介绍说,虽然中介行业的人员流动率一直很高,但信义比起很多同行来说已经要好很多,而且很多离开的同事大多是不再从事该行业或者自己去创业了.“在信义工作满一年之后其实离职流动就比较少了.”邱香帼介绍说.她本人已在信义工作了15年,信泓浚则是21年.像他们这样在信义工作了十几年、二十几年的员工,大概有数百位.
2004年第二批就加入信义的现北京市场区域主管胡颖也算得上信义的老人了,她是从基层业务员一步步做起,到担任店长去开拓新店,再到如今统管负责北京市场如今的4家店面.
“我们的做法一直以来就是‘在小池塘里做大鱼’,也即精耕商圈.”胡颖告诉《环球企业家》,目前信义在北京市场的4家店面都位于泛CBD一块,他们的目标就是做好高端不动产交易,客户里虽然台港澳等外籍客户仍然占到很大比例,但本地客户也在逐渐增多.他们最近刚刚完成的一笔交易特别有意思,就是买卖双方都是台湾人,但最终完成该交易的当天,他们两个人都身在台湾,是通过视频方式完成的.
大陆近几年的房租疯涨,也着实让信义感受到不小压力.他们曾经在万达广场后面有一家店面,但由于一年后租金完全翻番,而信义由于一直坚持每家店只有6至8人的精兵策略,考虑再三后决定放弃.而在信义退出后,另一家中介公司续租了该店面,采取的是人海战术,甚至好几个人共用一台电脑.“我们现在就是要一方面维系住老客户,同时通过其他渠道,用我们专业的服务做成一种特色和口碑,通过口口相传或相互介绍,让客户主动找上门来.”邱香帼向《环球企业家》介绍说,信义其实从前几年就一直在利用新科技来更好地服务客户,包括推出“Android看屋App”、720度全景看房等来节省客户的时间,让客户即便不亲自看房,也能达到现场看房的体验.她最近还在考虑更好地利用微信和二维码,将每一个业务经纪人打造成专属的房屋交易平台,更好地维系和吸引新老客户.
社区一家
“我们拿地并不是以后就要转向房地产开发,而就此降低二手房经营的比重,实际上是想在这两个地块上,继续实践我们‘社区一家’的理念.”信泓浚谈起很多媒体报道信义将要重点转向房地产开发时哭笑不得.
所谓“社区一家”,实际上源自信义房屋早先参与的一个旨在为增强人与人之间互信的公益项目,即由志愿者导入,带动社区全部居民自发参与社区共同事务,并促进人际互动与交流,帮助小区居民实现家与社区之和谐生活环境.简言之,便是“社区”成为所有小区住户的“一个家”.
邱香帼曾亲身参与该项目,她介绍说大背景就是2004年台湾地区领导人选举造成蓝绿政党冲突、对立氛围,为找回人与人之间的互信,信义房屋联合台湾当地的一个社区发展协会,推动“社区一家”赞助计划,只要社区提出企划,经过征选,入选者即可获得赞助金来完成社区不同的梦想与需求.2004年,信义房屋宣布5年赞助1亿元新台币,推动“社区一家”计划.在5年计划完成后,又于2009年继续赞助第二个5年1亿元新台币.
调查显示,曾参与“社区一家”计划的受访居民,67%对该小区融合度感到满意,远高于平均水平的44%.该活动也被称为“台湾地区社造史上最大规模由企业推动的案例”.
该文来源 http://www.sxsky.net/guanli/00192837.html
在这个项目的基础上,信义房屋决定从亲自建房开始,实践社区一家营造的梦想.2011年年底,信义在台湾和大陆分别成立了专门的房地产开发事业部,并且聘请曾任职于台湾知名房地产开发商的陈庆洪统领集团的房地产开发业务.此次上海拿地则是第一次试水,台湾的计划也在推进过程中.
此外,信义房屋还联合清华大学成立了“清华-信义社区营造研究中心”,意在搭建一个能够把社区、非政府组织、学界、政府与公众等力量加以整合的社区营造平台.未来将从出版系列书籍、培训相关政府官员、研究大陆本土社区营造经验以及建立网络社区营造相关经验讨论平台等四个方面进行推展计划.
“信义房屋是无心插柳竟然柳成荫,它做
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