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摘 要：随着我国房地产行业的快速发展,为房地产行业发展提供资金的房地产信贷行业也呈现出了快速发展的态势,房地产业贷款占商业银行贷款余额的比率不断上升.但是目前房地产行业已经出现了泡沫,泡沫一旦破灭,地产价格下跌,商业银行的损失将立竿见影.房地产贷款余额越高,银行对房地产信贷的依赖越大,泡沫破灭时遭受的损失也就越大.针对这样的经济现状,突显了控制房地产信贷风险的紧迫性和必要性.本文在分析商业银行房地产信贷风险的基础上,提出了我国商业银行信贷风险控制的措施.

关 键 词：房地产业；商业银行；信贷风险

中图分类号：F832.33文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

一、我国商业银行的经营现状分析

(一)安全性分析

1.资本充足率.2011年,在贷款大幅增加、资本质量要求明显提高的形势下,我国商业银行整体加权平均资本充足率11.4%,基本保持2009年底的水平,超过国际平均水平.截至2009年底,239家商业银行资本充足率全部达标,达标银行资产占商业银行总资产的比例达到100%.可见,我国商业银行对资本充足率越来越重视,在风险的控制水平上也有所提高.但是,房地产泡沫一旦破灭,房地产贷款的抵押物会随之陡然贬值,这种潜在风险是无法靠资本充足率揭露出来的.

2.不良贷款余额.截至2010年底,商业银行不良贷款的余额为4,973亿元,相比年初减少了630亿元,不良贷款率为1.58%,相比年初下降了0.84个百分点.不良贷款余额逐年下降,不良贷款率更是陡然降低.这表明我国商业银行的风险控制水平每年都有所提高,对风险控制这一领域越来越重视.但另一方面是因为现在是房地产业繁荣的时期,房地产贷款都是优质资产,因此不良贷款余额和比率的数据相当低.据中国银行行长李礼辉所说：“若使房价下跌30%,该行的不良贷款率会上升1.2个百分点.”一旦泡沫破灭,不良贷款率会明显上升.因此,银行应加强内部控制,完善金融监管体制.

(二)流动性分析

截止至2010年底,我国银行业金融机构的流动性比例为46.4%,相比年初下降了3.6个百分点.存贷款比例为71.9%,相比年初上升了2.7个百分点.其中,商业银行的人民币超额备付金率为3.8%,相比年初下降了1.8个百分点.

近年来,房地产市场一片繁荣,房地产抵押贷款也随之高速增长,致使房地产贷款占银行资产的份额越来越大.而房地产抵押贷款是缺乏流动性的资产,这会极大的影响到商业银行的流动性.

(三)盈利性分析

2010年,银行业金融机构实现的税后利润总和为6,684亿元；资本利润率为16.2%；资产利润率为0.9%.从结构来看,构成收入的三个主要部分分别是净利息收入、投资收益和手续费净收入.银行的收入大部分还是利息收入,获得利息收入的过程会影响资产负债表,成本相对中间业务要大很多.因此我国商业银行应该更关注中间业务的发展,完善盈利结构,弥补房地产贷款

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综上可见,房地产信贷管理已经成为了商业银行经营管理中非常重要的一个板块,对商业银行经营管理质量的影响相当大.虽然目前商业银行的风险控制水平相比之前有所提高,但是商业银行对房地产信贷风险的控制还是刻不容缓.

二、我国商业银行房地产信贷风险管理策略

在分析了美国次贷危机对我国商业银行信贷风险控制的启示之后,我国应吸取经验提出并实施具体的发展策略.下面将对控制我国商业银行房地产信贷风险的方法进行探讨,提出实施细则.

内部控制是指一个单位为了实现经营目标,在银行内部采取自我调整、评价、控制等的一系列方法和措施的总称.具体的控制方法包括：商业银行要进行严格的贷前审核,避免出现假按揭；严格执行按揭贷款的首付政策,杜绝零首付；高度重视信贷风险,并对风险进行监测；商业银行要对信贷资金的使用进行跟踪,将每个客户的信贷档案集中管理；为了防止房地产信贷人员发生道德风险,银行应慎重用人,采取定期轮换岗位的防范措施；房地产业的发展在不断地变化,银行要利用自身能采集到的数据,结合宏观经济数据,定期对房地产风险进行评估,避免盲目的跟从市场.

目前,西方发达国家早已实现了个人信用制度的运用,银行可以通过利用完善的信用体系来获得全面的资料,并以此来确定借款人的信用状况.而我国尚未建立完善的个人信用制度,因此我国商业银行只能通过户口、收入证明等资料进行贷款审批,根本无法明确借款人的信用等级.为了降低银行的房地产信贷风险,我们可以从以下几个方面来完善我国的个人信用制度.首先,我国应建立一个完善的个人信用数据库.若想要以低成本获得一个人完整准确的信用信息数据,就必须建立起全国性的个人信用信息查询中心,使个人的违约成本大于收益,从而增强信用意识.其次,我国应建立科学统一的个人信用评分模型.目前,我国各商业银行利用自己内部的信用评分模型得到借款人的信用分数,并以此决定是否发放贷款.但各个银行的评分标准不统一,对同一人的评分可能出现差异,信用评分效益大大降低.

西方发达国家已经建立了完善的信用法律体系,而我国在这方面尚薄弱.因此我国应该借鉴西方发达国家的经验,结合我国的实际国情,不断完善我国的信用法律体系,明确《担保法》和《物权法》中的借款人的权利和义务.此外,还可以建立房地产交易担保机构、咨询机构、完善房地产拍卖市场,设立对房地产市场纠纷进行处理的仲裁机构,可以出台《个人隐私法》、《个人破产法》等相关法律来完善我国的房地产信贷市场,使得商业银行的行为有法可依.

三、小结

商业银行房地产信贷作为房地产业的主要资金来源,吸收了大量的房地产贷款.若泡沫膨胀不能被有效地抑制,商业银行房地产贷款部分面临的风险会越来越大,一旦房地产泡沫破灭可能会对商业银行造成毁灭性的打击.在这样的经济背景下,为了防止这些潜在风险在暴露时对商业银行经营产生巨大冲击,提升商业银行的房地产信贷风险水平已经成为当务之急.

参考文献：

[1]黄小彪,黄曼慧.住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究[J].中国房地产金融,2004（6）：19-23.

[2]蒋勤,祁彦.加拿大、美国住房抵押贷款担保及其对上海的启示[J].上海房地产,2002（6）：36-39.

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