财务分析相关论文范本,与青岛市宜景湾项目可行性报告相关论文怎么写

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摘 要：本文主要通过对青岛市宜景湾项目的具体操作、营销策略以及项目的财务情况进行具体研究和分析,通过这些分析,总结得出可行性结论,从而为地产项目的进一步深入科学研究提供素材.

关 键 词：地产项目可行性财务分析

1.项目背景及必要性

青岛是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市,是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地.青岛市位于山东半岛南端,面积10654平方公里,总人口699万.其中市区面积1102平方公里,人口224万.现辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区及即墨、胶州、胶南、平度、莱西5个县级市.气候温和,属温带季风气候,年平均气温12.2度.先后获得了联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号.青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一.

近年,旅游经济的火热和外地人的大量涌入,青岛奥运概念因素的影响,临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市,争取进入全国大中城市前列的定位,使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户,也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力,到青岛投资房产.由于综合因素的影响,青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展.成为最为火热的行业.经济的发展拉动了住房的需求,从&#

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特别是近几年,青岛概念高速变现,充满活力的城市吸引着大量人口的拥入.于是住宅供需矛盾就愈发明显起来.在市南区土地资源紧张、缓解住房压力难度加大的情况下,市北区房产的崛起遇到了最好的机遇.

如何撰写论文综述
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市北区位于青岛市市区中南部,东邻崂山区,南接市南区,西濒胶州湾,北连四方区,东西最大横距11.5公里,南北最大纵距4.2公里,城区面积28.63平方公里,另外还有6平方公里的青岛高新区新产业团地.近年来,市北区大力发展特色商业产业,目前已建成了青岛啤酒街、文化街、台东三路商业步行街、科技街、婚纱摄影街、家具街、体育街、文具街、电子街、天幕美食城10多条特色商业街区,总长度超过10公里,聚集众多商家.特色商业带动和促进了周边区域经济的发展,并成为市北区招商引资的一张特色名片.

本文研究的宜景湾项目地处市北区黄金地段,位置优越,交通便利.项目依托CBD核心商务区,结合市北区打造“十里商贸长廊”的理念,着力打造成市北区十里商贸长廊的新商业节点.

青岛CBD核心商务区规划结构为“一心、三轴、一带、两区”.总建筑面积492.97万平方米,中央商务区规划人口为5.4万人.一心为中央商务区主中心,位于敦化路与连云港路交叉口,以多栋造型优美的超高层商务办公楼围合布置,形成中部的圆形城市广场,容纳商务办公、信息、金融为主的商务核心,三轴为沿敦化路东西向商务发展主轴、沿连云港路南北向商务发展次轴和沿绍兴路绿化景观轴,一带为海泊河滨水景观带,两区为南京路以西商务核心区和南京路以东综合居住区.

“十里商贸长廊”西起胶州路、东至劲松五路,沿线经过热河路、辽宁路等11条道路,全长12.5公里,将即墨路、辽宁路、台东等六大商圈连接为一体.市北区政府将统一“十里商贸长廊”沿途商家的外部形象,并对走廊两侧进行高标准亮化,将其打造成一条与前海一线遥相呼应的城市“金腰带”.

近年来,中央商务区加快发展,随着万达项目、中海山东路项目、良辰美景、嘉合新兴等地产项目的建设,极大的改善了中央商务区的基础条件,提升了中央商务区的城市形象,带动和促进了周边区域的发展,使城市面貌焕然一新.

2.项目概况

该项目位于青岛市商务区的南京路以东的综合居住区,周边是成熟居住区,周边市政配套和生活配套设施齐全.本项目所处位置是一处非常适合建设高档商品房和商业项目的地方.项目占地25411.28平方米,其中商业3011.28平方米,住宅22400平方米.规划总建筑面积154703.9平方米,七栋高层住宅楼和一栋高层办公楼兼酒店.

本项目地块靠近地铁站,项目交通便捷,紧邻南京路和辽阳西路两条交通干道.辽阳西路和南京路为城市主干道,辽阳西路东接青银高速和机场,西接环胶州湾高度.南京路南接金融中心,北接生活区.周边已建成一些居住小区,配套设施较为齐全.项目周边地势平坦,易于开发建设.

3.产品营销策略

3.1目标购房人群

到市北中央商务区内置业的市区人口具有非常强的年轻化特征,30岁左右的购房者成为绝对的主力,这部分人群以企事业单位的普通员工为主,因为市南区的房价压力,才选择在市北区置业.未来,随着万达等项目的投放,该区域的购房人群将中坚化,同时,随着项目的发展,中高收入者也会更多地来此购房置业.

3.2价格定位

该项目的价格策略建议采用两极化的政策,以利于最大限度地吸纳客户.选择景观及楼层相对较差的户型,制订有竞争力的起价（10000元左右）,并根据质素调整不同户型的价格,令景观较好部分的户型承担更多的成本（20000元左右）,从而使售价水平更能被大部分的客户所接受,以快速回收资金.

3.3销售价格的制定

具体的销售价格,要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素,再酌情提高或降低.综合青岛市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略,以及本项目的预期赢利状况,制定销售价格：

第一阶段,本阶段为市场导入期,为了尽快使市场接受本项目,建议在销售价格上采取低开策略,以迅速抢占市场份额.本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高,销售平均价格为：15000元/平方米,

第二阶段,本阶段为市场上升期,取得商品房预售许可证后正式开盘,由于前阶段的市场成功开拓,使得本项目逐渐形成一定的认知度,并取得良好的市场形象和销售业绩,因此价格主体应呈现上升趋势.本阶段的售价在单位成本基础上再次提高,销售平均价格约为：17000元/平方米,

第三阶段,本阶段为市场成熟期,由于前两个阶段的顺利进行,使得本项目呈现旺销趋势,价格走高自是情理之中.因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高,销售平均实收价格约为19000元/平方米.可通过销售时对销售门市价的折让比例控制,实际公布的销售价格应该预留有折让空间.如果销售市场反映良好,目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高,则相应的减少折让,反之,则加大折让,但维持最高平均5%的折让率.

3.4价格分布

不同朝向、不同楼层的房屋品质存在一定的差距,应加以价格上的调整.我们将不同朝向、位置和不同景观的房屋划分为多个级别,并配合不同楼层的价差,调整出不同房屋的价格分布.

3.5销售进度目标

形象建立及售前宣传铺垫阶段（从开工开始一年内）：完成5%（本阶段,通过努力争取关系客户和内部客户,于公开认购之前就有不少于5%的楼房面积落定,将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进）.正式销售阶段：三年销售期内完成95%.

4.投资估算及资金筹措

本项目预计总投资100928.54万元.其中,土地出让金总价43490.73万元,前期开发成本4992.68万元,工程建筑安装费用29893.46万元,销售费用3055.48万元,管理费用597.87万元,财务费用3640万元.企业自筹资金50000万元,占总投资比例的50%,申请金融机构融资50000万元,占总投资的50%.

5.项目财务分析

本项目住宅建筑面积154703.9平方米,测算采用住宅12000元/平方米、商业20000元/平方米、酒店10050元/平方米计算.

预计本项目销售收入227774.14万元,预计实现利润总额593

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