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在“限购限贷”政策的强力调控下,抑制房价恶性增长和投资投机性购房似乎取得了明显成效.与此同时,房地产行业也在融资问题上承受着前所未有的压力.
中国指数研究院8月29日公布了《2012年1－7月全国房地产开发经营数据解读》报告(以下简称“《解读》”),数据显示,2012年1－7月,房地产开发企业的各类资金来源中,国内贷款和自筹资金分别下降0.3％和1.0％,而购房者的定金及预付款却提高了1.1％.资金来源在一定程度上反映出房地产商融资方式的现状：贷款资金已不是房地产融资的主导,目前支撑其运营的是自筹资金和预售资金.
两条融资渠道半掩半闭
今年以来,相关部门更加密切地关注房地产业走势,持续出台有力举措防止信贷资金再次流入房地产企业.
7月27日,中国银行业监督管理委员会主席尚福林在“2012年第二次经济金融形势通报分析(电视)会议和2012年年中监管工作(电视)会议”上强调,坚决贯彻国家房地产市场调控政策,严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模,健全完善房地产贷款风险监测系统.
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为,在调控政策的压力之下,面向地产企业的信贷会不同程度地收紧.刚刚公布的半年报显示,多家上市银行的房地产贷款余额出现下降.
建行上半年的房地产开发类贷款余额为4178亿元,较上年末减少14亿元.8月27日,中国建设银行副行长陈佐夫在2012年半年报业绩发布会上称,以前房地产行业信贷最高能占建行1／4的信贷余额,目前仅占全行信贷总额的7％左右.建行计划下半年安排不超过300亿的新增贷款投向房地产开发贷.
8月30日,中国工商银行发布的半年报显示,该行的房地产开发贷款余额较2011年末减少了207亿元.行长杨凯生强调,开发贷并没有暂停,只是倾向于再建续建项目.董事长姜建清补充说,房地产贷款倾向满足存量贷款需求,不会增加新项目投放.
河南省某工行信贷部门的负责人告诉记者,目前的工作主要是回收以往的信贷资金,已经停止对房地产行业的新增贷款.河北省某城市商业银行工作人员告诉记者,和国有商业银行不同,由于城商行资金量有限,一般都不会参与房地产融资业务.
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房地产企业融资的另一个重要渠道是信托公司,但由于银行对房地产业信贷的收紧,引发了信托公司的连锁反应.
2011年6月,为配合国家宏观调控政策,银监会收紧了银信合作和房地产信托,由“备案制”改为“审批制”,严控房地产信托发行数量和存量规模,提出了保持存量规模不增加,并稳中有降的总体目标.
此后,对于房地产信托管制的力度始终没有放松.
中诚信托有限责任公司研究部副总经理王玉国表示,出于风控的考虑,目前信托公司对房地产业的资金支持非常谨慎,审批较之以前更为严格.
山东中正置业有限公司财务部高经理表示,银行的项目开发贷款审批时间加长,以往是3－5个月,现在却要1年,出于时间成本的考虑,银行贷款目前不再作为首选；信托公司的融资成本相对较高,加之通常以银行作为中介,一般也不作为地产企业融资的选择.
两个重要的融资渠道都不再畅通,房地产企业的融资现状颇为局促.
股权融资方式或兴起
国家统计局8月份公布的《2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,与上月相比,70个大中城市中,上涨的城市有50个.环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7％.《解读》显示,房屋和住宅新开工面积同比分别下降9.8％和13.4％,降幅均比1～6月扩大2.7个百分点.
尽管房地产价格自5月份连续上涨,但涨幅甚微,在土地供应充足的情况下,房地产新开发项目的降幅却还在扩大.这表明,房地产商通过销售回收的资金有限,而进行新开发项目的资金明显不足.
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《解读》分析,外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平,目前资金占有比例较大的为自筹资金和预售资金,分别为41.9％和25.1％.
房地产金融学家杜猛解释说,前两个季度房价下浮,地产商多采取“以价换量”的举措,融得一部分预售资金,这部分资金可以投入开发使用,缓解了部分房地产企业的资金窘境.中正置业有限公司财务部高经理说：“
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通用地产(天津)有限公司副总经理黄宇昕介绍,尽管预售款可以作为房地产企业的运营资金,但由于各省市对于预售结点的要求有所不同,进而房地产商在预售阶段所需要的时间成本也要考虑在前期的预算当中.
王玉国认为,比较而言,大型房地产企业的融资境况相对较好,从资质、抗风险能力考虑,资金腾挪的空间相对较大,更容易得到银行和信托公司资金支持.而小型企业融资渠道较为单一,比较容易陷入困境.
黄宇昕支持上述观点,央行下放的房地产信贷资金额度有限,贷款利率也在提高,这样就变相支持了有实力的房地产公司的发展.
多年来,由于城市化进程的加快,地方政府大量出让土地建造新城,使得资金涌入房地产行业.但随着国家政策导向的转变,在经济结构调整的大棋局中,资金流向不再侧重于房地产行业,而是转向其他实业,房地产行业必然重新洗牌.整个行业不仅在融资渠道上已经发生变化,而且在融资类别上也出现了两极分化.
那么,未来的房地产企业融资路径在哪里,模式会有哪些创新
黄宇昕特别提到,房地产融资目前正在形成一个新型渠道,就是以私募股权投资(PE)和风险投资(VC)为主的融资方式.另外,就是广义的外资金融机构,融入外资再投入国内的房地产行业,但是这种方式的融资成本较高、时间较短,风险也较大,且均以高比例股权质押,一旦项目运作过程中出现问题,企业就面临实际控制权变更、股份转让等足以令其进入动荡的重大事项,增加项目开发进程的变数.极端情况下,如果面临违约风险,企业原股东方有可能就“净身出户”了.
他最后说：“经济的周期性是现实存在的,不会因为抑制或阻止就消失,房地产企业只有接受而后应对,才是唯一的解决之道.”
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