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【摘 要】近年来,我国住房制度已全面进入市场化阶段,消费者在购买商品房后,非常迫切的需要物业管理企业提供各项专业化服务,实现房产的保值增值,创造良好的居住环境.而我国的物业管理企业还停留在提供管理与服务上.存在这种现象,既是社会、业主、发展商的因素,也是物业管理企业自身的认识和经营策略上的严重偏差.因此,重视并规范、科学的经营对于物业管理企业来讲尤为重要.本文从物业管理企业在经营方面的潜在市场需求,以及物业管理企业自身经营和在多元化服务经营过程中需要注意的问题等进行了论述.
【关 键 词】物业管理企业；经营；市场需求
一、物业管理企业潜在的市场需求
随着人民生产、生活水平的提高和生活节奏的不断加快,消费者除了需要物业管理企业提供物业公共服务以外,还需要物业管理企业提供各项特定的特约服务.虽然我国物业管理行业规模也在不断扩大,但只是提供服务和管理,较少涉及经营和提高经济效益等问题.这样不仅不能带动相关产业的发展,而且也无法满足人们日益增长的物质和文化需求.这样对物业管理企业自身及相关行业也就提出了更大、更高的市场需求,这种需求不但体现在硬件上,如：物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面；而且还表现在软件上,如对信息、资料、培训、人才交流等方面.所以这也就给物业管理企业带来了无限的商机.
当然,管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品,也是物业管理企业存在的市场基础.但如果只提供优质的管理和服务,那它只是物业管理企业经营和竞争的手段之一.所以作为一个企业,经营才应是其企业基本的行为,只有依法进行经营,获取发展的趋势之一就是把专业化的分工越来越细.这样,物业管理企业不但可以降低成本,而且还能提高效率和竞争力,如果再将一些专业工作对外委托,发挥物业管理企业自身的管理特长和资源优势,并成立专业化的队伍,承接其他物业管理企业或其他行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程上.由此看来,物业管理企业既为同行业提供了方便,也促进了行业的发展,更为其自身的经营行为开辟了新的市场.
二、物业管理企业自身经营与多元化服务
1、关于物业管理服务自身的经营.搞好物业管理服务自身方面的经营,无疑是物业管理企业经营的基础工作和最主要的工作.一方面管理企业要提高管理水平和服务质量,不但要以优质的服务换取优价的回报,同时也能有效地降低成本.但是在另一方面需要注意的是：要使物业管理企业达到长期稳定,并可持续发展的目标,我们还应改进以下几个方面：
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（1）物业管理企业应积极开拓市场,扩大管理规模,不断占据更大的市场
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2、以物业管理与服务为中心开展多元化服务.多元化经营、服务是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充.多元化经营、服务主要有以下几个方面：
首先是针对业主和客户而提供的有偿服务.这样不但方便了业主,也增加了物业管理企业的经济效益.其次是针对物业管理行业和其他相关需求的提供比较专业化的服务.再次是成立房屋出租出让中介代理,以及供求信息方面的服务,并为物业管理行业提供产品和流通方面的服务.还可以为同行业企业提供培训、人才交流等方面的服务,为物业管理或者是房地产业提供咨询、策划、市场信息以及顾问方面的服务.
3.物业管理企业可以采取专项经营活动：往往是专项经营都是以较大投资为基础的,并且是较大规模、系统性的经营活动.专项经营活动的经营风险和收益都可能较大.因此我们首先要进行专业的可行性分析,多方筹措资金,制定经营可行的经营管理方案.但是为了减少风险,这类经营也要围绕物业本身来开展.那么,比较具有代表性的此方面经营活动有：
（1）开办咖啡屋、餐厅、网吧、超市之类的小型经营性场所；（2）专业会所及健体娱乐场所及设施；（3）在物业小区内部开办学校、幼儿园；（4）成立自己的搬家公司、礼仪服务公司、以及装饰装潢公司等.
三、物业管理企业在多元化经营服务过程中必须注意的几个问题
1、物业管理企业在经营中必须要防止“饥不择食”,盲目的扩张.如在增加新的经营项目或者是承接新的物业管理项目之前,必须进行充分的可行性分析及研究,对各种风险因素都要进行认真的评估并且制定出可行性方案.
2、物业管理企业在经营中应坚持“靠山吃山”的原则,以物业经营服务为基础.
3、物业管理企业在经营中要注意经营和收益的合法性,以不侵害业主权益为准.以依靠物业本身进行的经营行为,一定要按照国家和地方法规的要求进行,如哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费）、哪些属于开发商或物业管理企业及收益的分配等等问题,都应引起物业管理企业的高度注意.
4、物业管理企业在经营中一定要坚持以内涵为立足之本,强化企业内部建设.决不能只重视对外拓展,而出现忽视企业内部建设的现象.要在拓展经营项目的同时,积极调整管理机制和管理方法,发现和培养人才,经常进行阶段性工作总结和评估.特别是对某些经营项目（比如房屋中介代理）,管理和从业人员不但要熟知物业管理方面的知识,还要不断积累经验,学习和借鉴好的管理方法.必要时还需要进行大的调整,甚至要专业资质的认可.当然在拓展市场的同时,还要强化企业内部建设,这样才能使物业管理企业的多种经营得到稳步的发展.
参考文献
［1］郑畅；《物业管理国家职业资格培训教程》2008（10）
［2］刘运杰；《江苏城市化进程观察与思考》2006（2）
［3］田雅昊；《物业管理行业结构分析》、《城市开发》2010（7）
［4］袁勇；《中国物业管理》2006年（增刊3）
（作者单位：哈尔滨益龙物业管理有限责任公司）
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