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之间的权利义务应当通过合同具体约定,没有约定或约定不明的尽量通过协商解决.前文提到的楼体广告和电子大屏幕广告的典型问题需要双方协商解决.广告已经播出,说明物业公司已经与广告公司签订了播出广告的合约,想要停止播出广告涉及到违约的问题.在这种情况下,物业公司可以组织业主委员会成员,召开业主大会,提出解决措施.具体可以借鉴以下方案.物业公司对广告的收益中50%为物业公司自留,用来为物业公司的员工发工资和作为物业公司的经营利润；另50%交给业主委员会保管,用做小区日常的管理、维护费用及业主的公共福利,业主委员会须定期将收益的用处以及明细账目公示给全体业主.3.侵权业主承担相应责任.业主与业主之间,主要存在的问题是因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系.根据《民法通则》第八十三条关于相邻关系的规定,因相邻一方没有正确处理相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当承担责任.而侵权责任,也应按照《侵权责任法》等相关法律规定处理.但不论在哪种情况下,物业公司承担责任的前提必须是有过错,或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责.物业公司应在服务合同中承诺对业主的侵占其他业主权益行为进行监督管理,并履行该监督管理职责.在物业合同中用列举方式明确具体的监管范围和事项.物业公司在监管范围内承担过错补充责任.在监管范围之外,或者物业公司主观上不存在过错的情形下免责.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分.”所以,物业公司作出公开承诺和制定服务细则时要仔细推敲,一旦作出,便要受其约束,须如实履行.
(二)安全保障问题的解决对策
安全保障义务是指行为人能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害,即要承担合理的注意义务和采取合理的措施预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生,避免他人遭受人身或者财产损害.物业公司依约定对业主负安全保障义务.其可以通过以下措施规避法律风险.
1.谨慎拟定合同中的安保条款.《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任.”根据该规定,物业公司承担相应法律责任的要件是：一是物业公司未能履行服务合同约定的义务；二是物业公司的违约行为导致了损害结果的发生.鉴于物业服务合同在法律诉讼中的重要性,物业公司在设计服务合同时务必谨慎拟定条文,尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎,杜绝因条款的不严密而使物业公司承担过多的法律义务.按照《物业管理条例》规定,在合同中应约定常规的安全服务内容,如小区内是否安装闭路监控电视；保安实行几小时的值勤和巡视；如何紧急处理突发事件；是否实行封闭式管理等等.除此之外,合同中还应明确订有风险排除条款,如“物业公司不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等.这是因为物业管理公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序,而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任.合同订立后,物业管理公司就必须按合同约定提供服务,如果未能履行义务致使发生伤害事件,就要承担相应的责任；相反,如果物业管理公司完全履行了合约,在服务过程中不存在过失行为,那么,即使物业管理区域内发生了人身和财产安全事故,业主也不能向物业公司主张赔偿,而只能向侵害人追究责任.
2.保留相关证据.物业服务合同一经签订,物业公司必须严格按规定履行自身义务.按合同履行义务是物业服务企业规避风险的前提.在此基础上,物业公司已经做到的服务,一定要妥善保留记录.按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定,在物业服务过程中,物业服务公司是否按约定履行了义务,由物业服务公司负举证责任.因此,在实际诉讼中,如果物业服务公司没有证据证明自己已经履行义务,法官会认定其没有履行义务.所以对物业公司来说,保留记录和履行义务同样重要.例如,如果物业管理合同约定对车库进行每小时一次的巡视,就要设计相应的流程,使履行义务的行为能够固定下来,将来作为证据使用
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(三)拖欠物业服务费的解决对策
1.启用督促程序.督促程序,是指人民法院根据债权人的申请,以支付令的方式,催促债务人在法定期间内向债权人履行给付金钱和有价证券的义务,如果债务人在法定期间内未履行义务且又不提出书面异议,债权人可以根据支付令向人民法院申请强制执行.物业公司在物业费收取不能时,可以以物业服务合同及其他相关的证据向法院申请支付令,启动督促程序.拖欠物业费的业主收到支付令后15日内不履行债务又没有提出书面异议,物业公司可以向人民法院申请强制执行,从而使债务纠纷方便快捷地得到解决.督促程序的案件收费按件收取,所以可以节约物业公司聘请律师、调查取证的成本.启用了督促程序,特别是在物业收费项目特别明细的情况下启动,对业主无故拖欠的情况,诉求是比较容易得到法院的支持的.
2.启用诉讼手段.在案情较为复杂情况下,启用民事诉讼程序,是物业公司追讨物业服务费的重要手段.根据《民法通则》一百三十五条,物业公司向业主追缴物业费的诉讼实效为两年,从费用交纳期限届满的第二天开始计算,若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或业主同意交纳欠费,则可适用诉讼时效中断,从物业公司与业主约定的交纳欠费期间届满的第二天起,诉讼时效重新计算.实践中物业公司常采取下发催款单、通知的方式催缴欠费,在业主拒绝签收的情况下,因催款行为无法得到证明,物业公司在业主欠费超过两年后,提起诉讼时,将因难以举证证明存在诉讼时效中断的事由而丧失胜诉权.因此,为避免在诉讼时效上失利,对业主欠费问题不要久拖不决,而催缴费的方式也最好采取快递,并在快递公司提供的格式联上标明函件内容,这种做法应是确保诉讼时效的比较谨慎的做法.在实践中,物业公司在向欠费业主提起诉讼时,会要求欠费业主承担逾期付费的滞纳金,物业公司能否就业主拖欠物业管理费加收滞纳金,应完全依照物业管理服务合同的规定.如果业主与物业公司签订的物业服务合同中含有加收滞纳金的条款,则物业公司是可以按照合同规定,对逾期不交纳物业服务费的业主收取滞纳金的.但如果双方在《物业服务合同》中对滞纳金或违约金没有任何约定,在一般情况下,法院对物业公司提出的滞纳金或违约金请求是不予支持的.所以,物业公司必须将滞纳金条款和其计算方法列明在物业管理合同中,这样才能维护自己的合法权益.
参考文献:
1.华永胜.我国物业管理法律问题研究[D].安徽大学硕士学位论文,2007
2.李刚,路艳娜.浅议物
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