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关于房地产类论文例文,与货币超发与我国资产价格泡沫的相关性相关毕业论文
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本文为北京学研究基地资助项目（BJXJD-KT2009-B04）阶段性成果
[摘 要]与依附性重商主义发展模式相伴生的出口导向和外资崇拜,致使外汇占款成为近年来我国基础货币投放的主渠道.在土地财政和人民币升值预期的双重导引下,过剩的流动性催生了庞大的资产价格泡沫,致使投机猖獗、实业不振、转型乏力、结构失衡；而货币信贷收紧又加剧了银行表外化现象,影子银行规模的扩张造成流动性不足与流动性过剩并存,不仅严重制约了宏观政策调控的空间,也为我国经济社会的可持续发展埋下持久隐患.在全球经济面临二次探底风险、跨境资本呈现从新兴市场回撤迹象、我国经济即将从三十余年高速增长转入中速增长期的新格局下,当明确金融业的服务定位,全面反思政策得失,使经济增长建立在实体经济和真实价值回归的基础之上；并在坚持预调微调、定向宽松、扶持实业的同时,全方位多层面探寻我国自主性发展路径的可行之道.
[关 键 词]货币化率外汇占款土地资本化资产泡沫依附性
一、我国货币化率一路高企的基础动因
改革开放以来,随着经济货币化和信用化程度的加深,我国货币化指数（广义货币M2/GDP）从1978年的32%、1990年的82%、1995年的100%一路攀升至2008年的151%（见图1）.虽然始于低货币化水平的转轨经济体,在要素市场化进程中,不断推动其初始或持续的投入与结合经由货币媒介,从而增加了经济对货币的超额需求,使我国货币化率的一路高企呈现出某种内在张力；但依附性重商主义发展模式的多年奉行所导致的出口导向和外资崇拜,致使外汇占款成为近年来基础货币投放的主渠道（见图2）,才是我国货币化率与惯常的“倒U”型路径呈现长期偏离趋向的基础动因.在央票和法定准备率的交替冲销操作下,依然过剩的流动性被导入股票和房地产市场,部分阻隔了其向民生消费品领域的传导与蔓延,在一定程度上缓解和延迟了通胀失控,但日益膨胀的资产价格泡沫却相伴而生,无可避免.
二、货币超发与资产价格泡沫的相互演进
2005年7月以来,伴随第一次人民币汇率形成机制改革的启动,全国楼市在各级政府基于土地资本化的投资驱动,以及外资布局内地房地产市场（2007年房地产已成为仅次于通信设备、电脑及其他电子设备制造行业的外商投资第二大产业）等多重因素的交织作用下步入快速上升通道；2007年10月16日,在股改及其后续效应推动下,上证指数更是冲上6124点的历史高位.然而,随着2008年美国次贷危机逐步演进为全球金融危机,我国外贸出口全面趋冷,中小型出口企业步入寒冬,两市A股股价一路狂跌（2008年10月28日上证指数下挫至1664.93点）,楼市下行压力骤然加大.为扩大内需,保持经济增长,缓解出口企业所遭遇的2007年以来“三率两价”等内部成本上涨和2008年外部需求减缓的持续冲击,国务院于2008年11月5日决定推出两年4万亿人民币的大规模经济刺激计划（2010年12月已基本完成.4万亿的资金安排为中央预算内投资1.18万亿,其余2.82万亿配套资金主要来源于银行贷款、地方财政和政策贷款等）.为落实中央投资项目的配套资金,尤其是各地迅疾跟进的巨量规模（约18万亿）的投资计划,省、市、县各级政府普遍以土地、路桥等资产（收益）做抵（质）押,凭借政府信用向银行或信托公司“造壳”举债,致使地方融资平台的数量和融资与负债规模急剧膨胀,土地收益及其相关税费愈益成为地方财政收入的主要支柱.高企的外汇占款叠加以信贷规模的急剧扩张（见图3）,使M2余额从2008年11月的45.87万亿骤升至2009年11月的59.46万亿,增幅高达29.74%（见图4）,货币化率也从2008年12月的151%跃升到2009年12月的178%.2009年全国大中城市房价全线暴涨；上证指数亦从2008年10月28日1664点的历史大底横盘9天后跳空高开（11月7日）走出一波牛市行情,至2009年8月4日见顶3478点；9月1日下探到2639点后,调整反弹至2009年11月24日的新顶3361点（见图5）.
鉴于双顺差和高投资驱动下,热钱涌入和流动性泛滥进一步催生资产泡沫,加大通胀预期,2009年12月央行开始实施流动性管理,M1和M2遂折转下行.2010年1月~5月,央行一改2008年9月~12月的四次下调操作,连续三次上调大型存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点,10月、12月又两次上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点（其间的6月19日,旨在提高人民币汇率弹性的第二次汇改重新启动）.2010年4月19日,上证指数以3096.78点开盘,大幅跳空低开33.52点,一路下跌至7月2日的2319点,再随着8月~12月M2的小幅上行,回调至11月11日见顶3186点；2010年楼市继续放大2009年的火爆行情,除一线城市外,部分二、三线城市也出现价格普涨.虽然随着政府楼市调控措施的逐步收紧,一路攀升的全国七十个大中城市新建商品住宅销售价格的月度同比涨幅在年中稍有回落,但直到2010年11月末仍高达两位数以上（见表1）.
表12010七十个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格同比涨幅（%）
为对冲外汇占款,打压资产泡沫,央行于2010年11月年~2011年6月连续九次上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点,2011年2月、4月和7月又连续三次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点.尽管2010年第二季度以来,M1、M2增幅逐步趋缓,2011年9月M1、M2同比增长仅为8.9%、13.0%,M2增幅已小于GDP和CPI增幅之和15.5%,与2007年次贷危机前后的情形相似（见图6）,但M2余额已累居78.74万亿的高位,2011年的货币化率也将沿2010年182%的路径继续增长.2011年前三季度我国GDP增长9.4%,上证指数走出三波行情仍是屡创新低（从1月4日的2825.32点震荡上行至4月18日的全年高点3067.45,再下挫至10月24日见底2307点）；房地产市场资金链总体趋紧,一线城市交易清淡,但面向二、三线城市和商业地产的前期拓展使万科、恒大等房企龙头在2011年上半年仍实现了逆市热销.据2011年7月1日中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》排序,2011年1月~6月TOP10房企合计实现销售金额3323亿元,同比增长80%；TOP10房企销售金额和销售面积的入榜门槛（155.5亿元和116万平方米）亦同比提高了48%和28%.虽然随着限贷、限购、房产税试点等楼市调控政策的密集实施,尤其是中央政府对房价“合理回归”目标的重申,年底楼市已普遍出现下探趋向,但2011年1月~11月全国商品房销售面积和销售金额（89594万平方米和49047亿元）仍已超过2010年的同期水平（82541万平方米和42278亿元）.从整体而言,全国房价尚处于“停止上涨”阶段.
三、外资机构抛售在华房产与减持中资银行股
2011年12月15日,观点地产发布《2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)》：2011年1月~11月,地产G30企业的平均毛利率为42.73%,较2010年的38.26%提升4.47%；平均净利率为28.91%,较2010年的20.49%提升8.42%.与之相对照的是,2011年4月和6月国际评级机构穆迪和标准普尔已分别将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”,多家外资机构开始抛售其境内房产.2011年9月,全球最大的私募股权公司黑石集团将其在2008年以人民币10亿元购入的上海Channelone购物中心95%的股权以人民币14.6亿元出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司；2011年11月,大摩将其在2007年初以5.3亿元人民币整体购入的徐家汇永新城两栋公寓以5万~6万元/平方米的价格进行散售：这是大摩继2010年7月以12亿元将浦东莎玛世纪公园服务式公寓项目转让给摩根大通旗下基金、2010年12月以38.6亿元将上海卢湾区马当路与徐家汇路交界处项目的三分之二股权转让给新加坡嘉茂信托投资基金后,再次售让其上海物产.资料显示,早在2008年,不少先行进入中国地产业的外资机构即已着手调整其在华投资策略,或转战二、三线城市,或选择性抛售部分房产（如2008年大摩出售其2003年购入的上海新天地大厦、上海环球金融中心等）,以稳固丰厚的资产收益或伺机高位套现离场.
2011年6月以来,高盛、德银、大摩、瑞银、花旗和经合组织等多家外资金融机构和国际组织已相续下调了今明两年中国经济增长预
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