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关于房地产类论文例文,与货币超发与我国资产价格泡沫的相关性相关毕业论文
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居民消费和地方债务负担沉重的背景下,我国外部需求减缓,贸易顺差逐月收窄,央行外汇占款出现近8年来首次负增长,人民币兑美元汇率盘中连续多日触及跌停,中国制造业采购经理人指数PMI跌至50%的荣枯线以下,空头大师吉姆查诺斯（JimChanos,全球最大的空头基金公司尼克斯联合基金公司创始人与掌门人）直言看空中国银行业,浑水研究公司（MuddyWatersResearch）频繁狙击与做空在美上市的中国概念股并以“中概股猎杀者”扬名等,更使我国结构转型和宏观调控政策的顺利实施陷入两难境地.2011年10月,美国波士顿咨询集团发表题为《制造业重返美国》的研究报告,声称10年来中国16%的年均工资涨幅在很大程度上缩小了中美成本差距,“我们预计30%左右从中国进口的份额将在5年内重新回到美国”,计算机、电气设备、机械、汽车零部件、塑料和橡胶、金属制品甚至家具产业的“转折点”即将来临；而2011年3月《第一财经日报》记者专访北大光华管理学院章铮副教授,其基于调研作出的判断是：中国35岁以下的青年农民工资源从总量上看已经枯竭,有中国特色的刘易斯拐点已经来临；企业低用工成本导致中国乡村“黄金年龄段”劳动力资源加速耗竭,使得民工荒的出现提前了10年~15年.在这一论断下,美国目前超过2.0（接近世代更替水平2.1）的生育率使中国13.26%的60岁及以上人口比率、8.87%的65岁及以上人口比率的严重人口老龄化态势愈显沉重（2011年4月28日国家统计局第六次全国人口普查数据.按照联合国标准,若一国上述指标分别达到10%或7%即为人口老龄化国家）,以引资、出口、廉价劳工和资源环境损耗所驱动的外向型增长模式也更将难以为续.1978年~2010年我国GDP年均增长9.8%,基尼系数亦从改开初期的0.28上升到2007年的0.48,近两年实际已超过0.5（2010年5月21日新华社世界问题研究中心研究员丛亚平和李长久在《经济参考报》撰文披露）.凡此种种,内忧外患,究其根由则无不与依附性重商主义发展模式所催生的持续资产价格泡沫,引导社会经济资源的误配和错配,造成严重的产业结构和供需结构失衡,为我国经济社会的可持续发展预埋下诸多隐患相关联.在全球经济面临二次探底风险、跨境资本呈现从新兴市场回撤迹象,我国经济也即将从三十余年的高速增长逐步转入中速增长期的新格局下,强调金融业的服务定位,全面反思政策得失,使经济增长建立在实体经济和真实价值回归的基础之上；并在坚持预调微调、定向宽松,扶持实业的同时,摒弃浮华,修复人心,从政治、经济、文化、军事等多个层面全方位探寻新形势下我国自主性发展模式的可行路径,或为突破重围的持平长久之道.注释：
①据2010年4月银监会2010年第二次经济金融形势分析通报会议数据：2009年全国地方融资平台贷款余额7.38万亿,同比增长70.4%,占一般贷款余额的20.4%；2009年新增贷款3.05万亿,占全年新增一般贷款的34.5%.2009年全国地方财政本级收入3.58万亿,中央对地方税收返还和转移支付收入3.06万亿,合计6.64万亿,以7.38万亿银监会口径的负债额度,地方政府的债务率整体超出100%.2010年6月审计署发布的《2009年度审计报告》显示：2009年全国接受审计的18省、16市和36县本级政府性债务余额2.79万亿（政府负有直接偿债责任、担保责任和救助责任的债务占比分别为64.52%、11.83%和23.65%）,各级融资平台公司的政府性债务余额1.45万亿.其中,7省、10市和14县的债务率超过100%,最高达364.77%.2011年6月审计署发布的《2010年度审计报告》显示：2010年全国除54个县级政府没有举借政府性债务外,其余省、市、县三级地方政府的政府性债务余额为10.7万亿（省、市、县占比分别为29.96%、43.51%和26.53%,余额的79.01%来源于银行贷款）,超过全年财政收入.其中,政府负有偿债责任、担保责任和救助责任的债务占比分别为62.62%（债务率53.25%）、21.80%（或有债务率70.45%）和15.58%；有78个市级、99个县级政府,其负有偿债责任的债务率高于100%,分别占两级政府总数的19.9%和3.56%.融资平台公司的政府性债务余额为4.97亿元（省、市、县占比分别为17.76%、54%和28.24%）,占地方政府性债务余额的46.38%.其中,政府负有偿债责任、担保责任和救助责任的债务占比分别为63.12%、16.38%和20.50%.2010年地方融资平台有6576家（358家通过借新还旧方式偿还政府负有担保责任和救助责任的债务1059.71亿元,借新还旧率平均为55.20%；148家存在逾期债务80.04亿元,逾期债务率平均为16.26%）,其中省、市、县分别为165家、1648家和4763家（央行的三级口径是1万余家）,七成以上存在于区县政府一级,引发了市场对这一级政府风险控制及偿债能力的担忧.2011年7月5日,穆迪报告声称中国地方政府债务负担或将比审计估算数字多出3.5万亿元人民币(5400亿美元),令银行业可能遭遇更大损失（预计不良贷款比例可能升至8%-12%）,进而威胁到信用评级.全国人大财经委副主任委员尹中卿同月接受《财经》专访时指出,地方政府性债务和地方投融资平台所隐藏的风险远高于某些部门和学者的预期.在2011年11月15日的《21世纪资产管理年会》上,尹中卿宣称地方政府债务远不止审计署公布的10.7万亿,不过更值得担忧的却是增长过快的中央政府债务；由于中国政府债务大多透过投融资平台向金融机构借贷,非常容易转化成银行的金融风险.
②按国土资源部口径,2009年全国地方政府土地出让金收入1.59万亿,占同期地方财政收入的48.8%；2010年土地出让金收入2.71万亿,占同期地方财政收入的76.6%；2011年在后期日渐严厉的楼市调控政策下,土地出让金收入仍超过去年,并有所增长.就地方而言,2009年北京土地出让金收入928亿元,占当年财政收入的45.9%；2010年北京土地出让金收入创历史记录（1642.4亿元,同比增长76.9%）,占当年财政收入的69.8%（北京市财政局表示土地出让金不纳入财政收入,房地产对财政收入的贡献主要是税收）,是当年全国土地收入最为丰厚的地区（2010年北京、上海、天津、武汉、成都五大城市土地出让金收入共计5336亿元,同比增幅68.7%）；2011年北京土地出让金收入仍超千亿（1055.14亿元）,但同比减少587.26亿,降幅35.8%.据中国指数研究院数据信息中心监测数据显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元,同比减少11%.不过,在2011年全国前十大城市土地出让金排行榜中,苏州、重庆、昆明、沈阳四个城市的土地出让收入仍保持同比增长,昆明的增幅更是高达147%.由于土地出让金收入是按照年限累计的地租做一次性收取并用于当期支出,虽可在短期内迅速增加财政收入,但却严重透支了未来收益.而且附着在土地上的收入,除了国有土地使用权出让金等项收入,以及土地使用税、土地增值税、建筑业或房地产等营业税外,还包括从土地征用、出让到规划建设等环节须交付给土地管理、房产、财政、水利、交通、人防等部门的各类名目繁多的费用,不少地方的“土地财政”成为名副其实的“第二财政”,甚至财政收入的主要来源.“土地财政”造成社会资金过度流向房地产领域,不仅催生资产泡沫,扭曲经济结构和社会心理,也为宏观金融和社会稳定埋下隐患.而2011年除先前政策规定的从土地出让金扣除相关规定项目后的净收益中按比例计提农业土地开发资金（2004年1月1日起不低于15%）、保障性安居工程资金（廉租住房保障资金,2008年1月1日起不低于10%）外,又增加了两项计提：教育资金（2011年1月1日起,10%）、农田水利建设资金（2011年7月1日起,10%）.土地出让金收入与财政支出的紧密挂钩,或将使“土地财政”困局愈加纠结难解.
③由国家统计局发布的2009年全国商品房销售面积和销售额（93713万平方米和43995亿元）同比分别增长42.1%和75.5%,以及上海商品房销售面积和销售额（3372.45万平方米和4330.22亿元）同比分别增长44.2%和125.9%等对比数据,2009年的楼市涨幅大致可见一斑（
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