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#30340;支付义务.而现实中,在房源没有售完的时候,物业费用全由购房者承担,开发商没有承担此项费用.三、对《物业管理条例》的评析
1.对“第一章总则”的评析
《条例》第二条规定“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋
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如上文所论述,物业公司不是来管理小区的,而是向小区提供服务的,是向各位业主提供小区公共物业服务的,而不是“房屋及配套的设施设备和相关场地”,因为这会导致物业公司干涉业主的私人物业.所以这条款里规定的服务的对象不明,和应使用“物业服务公司”的提法并且把条例名称改为《物业服务条例》.
建议:将《条例》第二条修改为:“本条例所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对公共物业中的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.”
2.对“第三章前期物业管理”的评析
《条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定.建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益.”,第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明.物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺.”,这样的规定存在瑕疵.
当今,房地产市场是个卖方市场,购房者处于弱势和分散的地位,在进行房产销售时,购房者不可能因为业主临时公约存在物业方面部分苛刻的条件而拒绝购房,因为现在能找到一套符合自己心中要求,自己经济能力又能承受的房子是不容易的,“居民有其屋”还是遥远.这样的规定给予了开发商侵害购房者利益的法律漏洞,因为“建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益.”的规定是软弱无力的.
建议:加入“购房者可以在业主临时公约提出部分保留意见”的规定.
3.对“第六章法律责任”的评析
法律责任是由特定法律事实所引起的对损害予以赔偿、补偿或接受惩罚的特殊义务.其归责原则有责任法定原则、因果联系原则、责任与处罚相当原则和责任自负原则.其中承担法律责任的形式之一为具有弥补性的民事赔偿,纵观《条例》第六章法律责任的规定包括民事赔偿和行政处罚,那么,是否可以引入“惩罚性赔偿”制度呢?虽然行政处罚可以起到惩罚的作用,但受害者存在没有得到充分补偿的情形,如精神损害等,因现实存在物业公司在小区对业主进行人身跟踪或恐吓的情况发生.引入“惩罚性赔偿”制度值得商讨.
注释：本人认为物业法律关系不应该称为“物业管理关系”,应为“物业服务关系”,但由于现有法律条文名称都为“物业管理”,所以暂且采用“物业管理”,但在后文会提出笔者的观点.
参考文献:
[1]张文显:法理学[M].高等教育出版社,2003年6月第2版
[2]居永和:对《物管条例(草案)》提七条修改意见[J/OL].l
[3]王利明:民法[M].中国人民大学出版社,2000年版:第117页
[4]刘昕:业主委员会制度研究[J/OL].
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