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［摘 要］本论文在对房地产产业特点进行分析的基础上,比较了房地产业与制造产业在应用供应链管理时的差异,提出房地产开发企业运用供应链管理思想进行流程再造中存在的问题并提出了解决思路.

［关 键 词］房地产开发企业供应链管理流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业,通过对信息流、物流、资金流的控制,

关于供应链管理论文范例

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式,其主要思路就是以开发企业为核心企业,通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流,有效整合内外部资源合作开发,以达到提高开发质量,加快开发进度,降低开发成本,同时提升开发企业自身管理水平的目的.但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改,然后直接套用在开发企业身上.由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异,这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行.

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别,制造产业适用的一系列供应链管理模型,房地产开发企业都不适宜直接套用.因此,作者认为,想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法,必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异,再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结,提出切实可行的操作方法,才能真正地完成成功的流程再造.

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品,尽管产品性质可能有不同,但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的,同时还要考虑原材料,半成品和产成品的物流和库存问题.而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目,它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点.这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异.首先,开发项目对于资金的需求巨大,开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转,大量的资金在固定的生产地点聚集,并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次,由于上述的原因,开发项目的风险巨大,一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响,最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后,房地产开发项目的收益也十分可观,因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业,但仍不断的有企业积极地加入进来.

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系,即供应商――生产企业或者卖主――买主之间,在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系,以保证实现某个特定的目标和利益.

房地产开发项目则是一个资源整合的过程,因此,对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键.从工作内容来看,房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位.无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性,都远远超过一般制造企业,因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异.

此外,由于提供服务的不同,开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同.例如对于总承包单位等合作伙伴来说,考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力,合同的履行情况以及安全施工等因素,而对于建筑材料和设备提供商来说,考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上.这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来.如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价,单纯地修改影响因素的权重还远远不够,而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同.

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上.制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”,标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段,如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节.不仅如此,开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行,出于对开发进度的严格要求,所有开发环节常常是互相交错开展的,而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系,不能颠倒次序.例如如果开工所需的手续未完成,就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等.因此整个开发流程变得无比复杂.这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别.所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来.这时,就有必要转换思路,采用并行工程的思路来进行开发流程设计.

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线,互相独立推进,只在关键结点,例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接.这样做的好处是,各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围,节省无谓的等待时间,并且减少职责相互推诿的现象.

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的,流程再造是必须的,而在流程再造的操作上,也应该针对开发企业的特点而进行设计,与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比,开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看,一旦开发项目开始施工,成本控制的作用就十分有限.因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定,财务成本由银行决定,税费由政府决定,工程量在合同文件上也已经给出,也就是说价和量都已经在开工之前确定好了,只要不超过预算就算成功,这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同.因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段,尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%～2%,但对工程造价的影响可达75%以上,所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制.一旦项目开始建设,成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制,则应该采用项目管理的管理方法.

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站在流程改造的角度上来看,开发企业管理者最重视的是现金流,由于房地产开发是资本密集型的产业,一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元,而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转,顺畅的现金流才是开发最重要的保证.因此,在流程改造的时候就要重视对现金流的控制,具߮

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