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资源有限,土地的供给与需求矛盾日益突出,以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性,亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众行为.

三、完善我国房地产金融政策的建议

1.坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

房地产业已经是国民经济的支柱产业.作为一个涉及面广、带动系数高的行业,房地产业的发展,对建材装潢业的拉动作用,对建筑业和农村劳动力的转移作用,对改善投资环境吸引外资的集聚作用都十分明显,可以说是“一房拉百业”.因此,促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求.人民银行采取了一些金融方面的宏观调控政策,目的是避免房地产业大起大落,让其少走弯路,健康发展.长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势,但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道.因此,金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展.既要支持商品房的开发,也要继续发放按揭贷款,支持城乡居民改善住房条件.

2.注重长效机制,保持政策的连贯性

由于政府政策在时间上不一致,就会造成政府政策目标无法实现.在这种情况下,只有保持政策一致性,就可以实现其目标.这就要求：强化政策制定者的行为准则,使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策,加强政策制定的统一性,莫要政出多门.应该综合运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理,加大政策执行力度.在新的房价调控政策出台之前,我们看到的更多的是中央和地方政府之间的博弈,政府和开发商之间的博弈以及政府不同部门之间的推诿和争议,这些博弈和不同意见造成了各级政府和金融机构在执行房价调控政策时互相掣肘,大大削弱了房价调控效果.因此,加大执行力度是政策取得预期效果的必要条件.

3.选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度

在当前结构性问题突出的情况下,运用金融政策对房地产市场进行调控时应尽可能选择直接调控的方式来对房地产业进行调控,避免“误伤”.直接调控方式的运用视情况而定、力求针对性,可选择的具体措施包括中央银行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构.同时,我们应谨慎地把握金融政策调控的时机,避免因时机选择不对而降低政策调控的有效性,或者与其他调控政策相互抵消.房地产调控的手段为,政府通过可控的货币、土地资源,采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为,通过反周期方法,平抑或引导其周期波动.

4.注重“地区差异”和“结构性差异”

房地产市场的区域性导致房地产市场发展的区域不均衡性.由于房地产位置的固定性,房地产市场也必然是一个区域性的市场,各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大.鉴于目前我国不同地区所处房地产周期各不相同,央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策.中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动,保持政策力度均衡,并将政策的重点放在引导供需各方,形成正确预期,逐步调整其不理性行为上.

对目前房地产市场中所存在的结构性不合理和房价过高问题,可以鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模,提高低收入家庭的购房能力,满足普通市民改善居住条件的愿望.要压缩高档项目的用地供给,增加高档项目开发、交易和炒作的成本.但要从根本上解决问题,还应着眼于发挥市场机制作用,政策应通过市场机制起作用,而不能完全依赖行政手段来干预.

参考文献:

[1]郁文达:房地产周期和金融政策[J].中国房地产金融,2003

[2]齐淮钧:我国房地产市场发展状况分析[J]