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摘 要：近年来,房地产问题已经成为人们普遍关注的一个问题.目前房地产行业的融资主要依赖银行体系,另外一些融资渠道,包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等,由于受到各种各样的限制,融资规模仍然有限.房地产行业长时间的依靠银行融资必然会出现一些问题,想要解决这些问题就只有构建多元化融资体系.本文从当前我国房地产行业融资渠道的现状角度对问题进行分析,并对该方面的发展提出一些看法.

关 键 词：房地产融资渠道融资现状融资发展

房地产行业属于资金密集型的行业,想要保证房地产投资最小化,就必须要保证融资方式最优化.所以只有保证多渠道金融活动,才能从根本上减少房地产行业出现金融风险的几率.我国房地产行业传统融资渠道比较单一,但是近年来随着经济的不断发展,单一渠道模式存在的问题逐渐凸显.本文将从现代房地产融资渠道以及未来发展对其进行分析.

一、我国房地产行业融资现状

当代房地产行业的发展需要从上世纪80年代说起,并且经过多年的发展,已经成功跻身于新兴产业的范畴当中.房地产行业开发资金主要来源于自有资本、银行借贷、建筑企业以及建材企业的资金垫款以及预售款这五项当中,其中以银行借贷为重要资金来源.但是我国房地产行业却时刻都在面临着资金短缺这一问题,业内研究人员从开发商需要的资金方面进行分析,我国大部分的房地产开发企业除去自己的资金之外,其余资金大部分均来自于银行,通过银行提供的资金进行产业规模扩建以及再生产.

据不完全统计,房地产开发资金有60%-70%左右是来自于银行贷款,所以我们也可以认为房地产行业用于开发的资金主要来自于间接融资,虽然国家也出台了一系列的宏观政策,使融资模式出现了多元化的趋势,但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局.房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式,是我国房地产行业独有的特点,同时也是我国房地产行业融资模块中存在的主要问题.依靠银行体系来支撑房地产行业的金融周转,通过“资金”这一房地产行业命脉来支撑起整个体系,必然会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者.但是如果使用紧缩的政策对该问题进行调控,必

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另外房地产业在融资过程中受到的限制因素太多；我国房地产行业目前主要融资方式为债权融资和股权融资,债权融资主要是通过银行信贷融资,股权融资主要是上市发行股票融资,但最近几年央行加强房地产企业信贷业务管理,房企的银行融资渠道受限,要求各商业银行控制房地产信贷,对高档房、多套房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产资金链受到打击.另外由于其特殊的产业特点,在证券市场快速发展的今天,我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标.

二、房地产行业的融资渠道未来发展构想

房地产企业经过这10多年的风风雨雨,目前虽然受到各种因素的影响,暂时处于低谷状态,但受我国国情影响,国内市场需求量还很大,城镇化发展才刚刚起步,所以对未来的房地产市场发展信心很足,但今后房地产市场竞争一定会更加激烈,而“资金为王”是房地产行业竞争的主心骨,所以房地产企业不断改革创新、拓宽融资渠道显得尤为重要.

(一)吸收股权投资,增加自有资金

房地产企业自有资金充足代表着一个企业的实力,企业从开发到管理能否良性循环发展与自有资金关系很大,扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累,把企业做大做强,增加企业的效益,从而形成内部留存收益；另一方面,企业做大做强以后,增强原股东投资信心或吸引新股东投资,从而增加内部积累.

（二）充分利用信托融资计划的有利条件,合理调整融资结构

目前国内信托融资形式多种多样,有证券投资型,股权投资型,资金贷款型,资产收益权转让型,逐渐成为房地产业的新兴融资热点.信托融资利用资金优势不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题,而且巧妙地借助过桥融资的业务方式,最大限度的防范了自身的风险.

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(三)吸引海外资金,降低资金成本

虽然短期之内房地产行业发展有点过热,政府进行了相关调控,但国内房地产市场需求还是很大,也正是看到这一点,所以国内房地产开发热情并没有降低,加上这些年的快速发展房地产市场机制也越来越完善,投资环境也越来越优越,资本市场也越来越放开,引进外资渠道越来越多,中外合资以及外资借款成为当前的主要模式.由于国内房地产市场竞争相当激烈,利用好海外融资可以大幅度降低融资成本,优化融资结构,提高企业竞争力.

(四)房地产投资基金

通过发行房地产行业投资基金,集合公众投资,经过专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益.这种融资方式门槛较低,从项目拿地时就可以介入,解决那些自有资金不足,但投资项目效益可观的房地产企业资金需求.目前这种方式在国内做的很多,已经成为当前比较热门的筹资方式.

三、结束语

本文先对房地产行业融资渠道进行分析,结合当前我国实际情况,对该行业未来的发展提出一些自己的看法.

参考文献：

[1]唐颖.中国房地产企业融资渠道多元化研究[D].西南大学硕士学位论文,2011：05-07

[2]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融开发与经营,2011,03（01）：147-149

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