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但对于有地段优势的物业来说,其实远远高于这些数据.如布里斯班,在2007年商务区河畔公寓平均年增长率为22％；预计未来3年～2010年6月,房产价格的总增长率将达到26％.
《财富地产》：近两年,在中国由于房地产市场过热,投资成了敏感词汇.政府层面运用金融、财税杠杆有效抑制本土以及境外资金进行房产投资.那么,在澳洲投资房产,政府是层层设防还是鼓励投资如果是鼓励,在金融和税收方面有哪些体现
CloetteChester：在中国,为什么政府一直对房地产市场的投资进行抑制,是由于供给量已经大于需求量,无形中抬高了房价,空置率也居高不下.这就使得真正需要房子的人买不起房子.而在澳大利亚,情形却正好相反,需求量大于供给量.据我所掌握的数据,目前,澳大利亚缺20万套新房.需求量的高企,对于投资者而言可以持续获得高额的租金回报率.在澳洲,房产空置率低于15％,有些地区甚至低于1％.
因此,在澳洲,政府对于海外投资是积极鼓励与支持.但澳大利亚政府不鼓励短期的投机行为,政府鼓励超过一年以上的置业计划.
而在征税方面,政府有两个不同的政策：如果购房者购置的物业是用来自住的,不需要交纳房产增值税：如果购房者购置的物业是用来投资的,那么购房者是需要付税的,付税的基数是收入与花费的差价.如果是负收入,也就是每年持有房屋的花费高于收入,就不用交税.并且负收入的额度每年可以累积,只需每年对澳洲税务总署备案,届时可以抵扣房屋的增值税.
在澳洲,政府是多方位保护投资者的利益.只要你有资金,有还款能力,澳洲政府非常欢迎海外投资者到澳洲置业.你可以自己去澳洲看房子,看房子的一切合理费用,在你购买物业时,也是可以用来抵税的.
比如我现在常驻上海,但我一直在澳洲进行物业投资,从某种程度上而言,我也是一个海外投资者.所以当我在进行房产投资时,每年往返中国与澳大利亚的费用也可以用来抵税.
《财富地产》：澳洲政府从多方面积极鼓励海外投资,那么,这样会不会造成境外资金抬高房价相对于海外投资者,澳大利亚本土居民的投资情况如何 CloetteChester：这是一个非常好的问题.在澳洲,政府有规定,如果某个楼盘要把房子销售给海外投资者,那么只能出售所有物业数量的50％,剩下的50％必须卖给本地投资者.这样既保障本国居民的房产投资,又限制了海外投资者抬高房价的可能性.同时,还使双方的物业价值得到了有效的保护.
有一点不同的是,在澳大利亚,海外投资者只能购买新房或期房,不能购买二手房,除非你已移民,成为澳大利亚永久性居民.
利息抵税
《财富地产》：在澳洲,投资买房后能确保出租吗怎样进行物业管理
CloetteChester：拿布里斯班来说,现在城中的空置率低于1％,市场需求非常强劲,房子供不应求,只要你的租金合理,交通也方便,不会出现空置的状况.现今,澳洲有超过600万的租客,而且这个数字还在与日俱增.
至于物业管理,你可以托付给物业管理公司,他们负责安排你房屋的出租事宜,当然得收取一定的费用.对于长期出租的物业,根据昆士兰州(Queensland)的规定,物业管理人的基本费用是75％加上10％的GST税收以及第一周的租金.同时,还要收取每个月5澳元的文书报告费用.
如果是出于度假的目的租用物业,基本费用是所有租金收入12.5％再加上每个月5澳元的报告费用,同时还有一些额外的费用,例如：电费,床上用品租金等等.
有的开发商在卖给你房屋的时候,就有一个包租的项目,但是事实上在市场租赁火爆的情况下,很多投资者发现还不如请物业管理公司来打理,租金相对高一点,长期下来,也是一笔不少的资金.
《财富地产》：目前为止,已经在选择在澳洲置业的中国客户,一般是选择一次性付款,还是也会向银行贷款
CloetteChester：中国人较为习惯一次性付款,而在海外买房,向银行申请贷款是一种非常普遍的做法.对于我们的中国客户,我总是建议他们向银行贷一部分款,因为在澳洲,所有的银行利息都可以用来抵税.因此,贷款的投资回报率比不贷款要高.既然是投资,就如同做生意一样,需要策略.
在内地,只要与开发商签订了买卖合同,购房者从此开始就要供房了,虽然与交房时间还有一段距离.但在海外则有所不同,如果买的是期房,买家只需付房价的10％作为首付.根据法律规定,此费用ও
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《财富地产》：海外置业虽然前景可观,但也存在一定的风险.作为一名专业投资者,您觉得海外置业一般要注意哪些问题
CloetteChester：对于投资者而言,海外置业必须首先了解投资地区的经济发展情况,当地法律政治、土地所有权抵押税收、移民等问题.同时,还要考虑置业的动机,是什么的需要促使你买房子.留学要买房子,首先考虑的不是房子的升值潜力问题,而是离学校的远近,与各种教育设施以及交通的便利性.
移民要买房子,就要考虑公共交通建设,当地就业情况,小区基础设施建设,经济发展状况,华人社区等因素.
而作为投资,则较为复杂,投资的物业类型一般分为公寓与别墅,选择公寓投资,就是要相对高的租金回报,当然离CBD越近越吃香.别墅投资就更注重土地升值潜力的大小问题,这要看政府开发的倾向.
同时还要考虑投资地居民的生活方式及生活习惯,要考虑长期居住的问题,因为大部分人购置海外物业,最终还是希望将来自己可以居住.因此,不适宜投资面积过小的物业,最起码要50平方米以上,因为在国外,50平方米以下的物业,银行不愿意贷款,这说明银行对此种房源投资前景不看好.
永久产权
《财富地产》：请说说澳洲房产的产权情况.
CloetteChester：在中国,房产产权的拥有期为70年,而澳洲的房地产产权是永久产权,只要你在澳洲买了房子,你的子孙后代世世享有这座房屋.而且在现房交割后就立即获得产权.同时产权是私有制,无论现房期房,只要你想卖,你随时都可以卖出.
《财富地产》：您目前的身份是中国区首席执行官,那么,您对中国的房地产市场了解程度如何对于中国房地产市场未来的发展态势持怎样的看法
CloetteChester：(哈哈大笑！)老实说,我对中国房地产市场了解程度不深,仅仅一点点而已.但我正在努力从各个方面、各个渠道,希望以后能更充分地了解中国房地产发展的轨迹.
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至于中国房地产市场未来的发展,我真希望有一个水晶球可以告诉我,中国以后的房价是涨还是跌,别忘了,我也是一个投资者哟！如果我有足够多的钱,我会考虑将物业买在新天地一带,因为有很多人,不管是外国人,还是中国本地人,大家都希望住在新天地那边.还有就是虹桥,其它区域,即便是价格便宜的别墅,我也没有考虑过购买.因为不能说便宜的就是一个很好的投资.
我的投资原则是地段决定一切.
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