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内容提要:美国次贷危机加深了人们对于房地产融资的担忧,加之新颁布的中国政府房地产新政缩紧银行信贷投放,致使房地产业融资瓶颈愈发突显.在这种情况下,推行房地产投资信托REITs正当其时.美国房地产投资信托基金日趋发展成熟,REITs不仅是房地产融资工具,其本质上也是一种证券化的产业投资基金,具有其他投资工具无可比拟的特点与优势.然而,REITs在我国的推行将面临着信托法、证券法、税法等许多方面的法律障碍和潜在的法律风险国情.在对其进行法律调整时需要借鉴美国相关的立法经验来构建完整的法律体系,设立专门法,完善现有的基础法,建立适合我国国情的房地产投资信托法律制度.
关 键 词:房地产融资房地产投资信托法律障碍立法建议
中图分类号:F830.49文献标识码:A文章编号:1006-1770(2010)06-052-06
一、中国的房地产融资现状及引入REITs的现实意义
近来,我国房地产业环境出现了一些新变化,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力.尽管房地产企业拥有各样的融资途径,但目前运用发行股票、债券进行融资的可能性很小,房地产产业投资基金的发展由于受到法律法规的限制存在诸多障碍,外资金融机构以及境外基金由于受到政策、市场等各因素的影响也不能够为房地产企业提供太多资金.据统计,我国房地产开发资金约有60%来源于银行贷款,从融资数额来看,贷款依然是中国房地产金融的主要融资渠道.房地产融资渠道相对单一,银行贷款集中投向房地产业造成显著的贷款结构风险,影响银行系统本身的抗风险能力和稳定性,增大了金融风险.随着美国次贷危机的爆发,引发了席卷全球的金融风暴,中国房地产市场也进入了一个寒冬,地产招标流拍、房地产市场成交持续低迷、房屋成交价格不断下降,引发许多房地产企业资金吃紧,甚至是由于资金链断裂而倒闭,使得我国房地产企业开发资金的来源的多元化重新回到前台,种种迹象加深了人们对于房地产融资渠道的担忧.此外,2010年4月15日中国房地产新政缩紧银行信贷投放,更加大了房地产业从银行拿到贷款的难度,致使房地产业融资瓶颈愈发突显.
随着房地产业对资金的巨大需求、金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题,而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程.1当前形势下,我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义.
其一,有利于完善中国房地产金融架构.房地产投资信托是促进房地产金融二级市场发展的重要手段,其直接将资金引入房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充.
其二,降低银行体系的风险进而降低整个金融体系的风险.中国目前仍以间接融资为主,银行体系的安全决定着金融体系的安全.首先,分散了房地产贷款过度集中在银行体系的风险,其次,居民的银行存款用于购买基金,将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力,再次,由房地产投资信托创生的中间业务,如:银行网点售卖、资金结算、托管等等,都将为银行体系带来零风险收益.
其三,增加投资渠道,满足社会大众的资本的投资需求.物质财富的累积使得人们对投资的需求不断增加,现有的投资工具已经不能满足人们的需求,在这种情况下推行REITs正当其时.2目前证券市场交易品种单一、风险较高,而房地产投资所需资金较高、周期长的比较下,融合了房地产与证券的REITs为广大投资者,尤其是中小投资者提供了一条收入稳定,风险较低的投资渠道.同时房地产投资信托基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件.
二、美国房地产投资信托(REITs)法律制度及其对我国的启示
(一)美国REITs的定义及其发展进程
房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts,简称:REITs),是一种特殊的信托组织形式.这种投资信托方式起源于美国,最早创设于20世纪60年代.房地产投资信托是通过向信托委托人发行信托凭证的方式,将那些愿意将资金投向房地产领域的社会投资人聚集起来,由专业的房地产经营机构负责对信托资产进行管理运作.这些房地产投资信托经营机构选择各种不同类型的房地产项目进行组合投资,从而有效降低投资风险,并获取较高的收益.房地产投资信托所投入的房地产项目主要是具有长期良好成长性的信托资金,其收益主要来源于房地产开发和经营产生的利润.
美国REITs其实是房地产投资中一个陈旧理念的复活,这个理念即19世纪11中期的马萨诸塞信托.历经100年后房地产投资信托的名称才得以正式确立,目前美国关于REITs的立法较之初期相比已经有了较为成熟的轮廓.
1960年美国国会颁布的《国内税法典》创立了REITs,同时也对REITs的经营和投资活动设置了诸多重要限制,到20世纪60年代末,所设立的REITs基本上都是抵押型REITs.1974年-1975年间经历了美国经济衰落,REITs水平亦随之下降,直到《1976年税制改革法案》对适用于REITs的纳税条款进行了一系列的重大调整,在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时,提高了REITs的经营绩效.320世纪80年代基于立法对REITs种种灵活规定,激发了广大投资者极大的兴致.1986年的《税收改革法》极大的改变了房地产投资行业的前景,REITs能够更自主的控制其资产的经营活动,允许其积极地进行内部管理而不再依靠外部顾问,这就大大提高了管理层利益和股东利益的一致性.4此外,在1993年REITs进入抚恤基金的障碍也消除了.随着诸多相关法律的改革,REITs的投资管理也经历了一个从被动投资到主动管理的过程.从过去典型的REITs运行模式:投资人通过购买REITs受益凭证的方式进行投资,由投资银行参与其活动.投资人亦可通过证券交易所进行受益凭证的转让.如今大部分的REITs已经高度专业化,成立完整的公司,独立购买房地产并完成本身建筑的构造.基金的发起人可以自己管理基金,也可以从组织之外聘请基金经理进行基金日常业务管理.现在,大多数REITs转而由房地产公司发起并管理――实际上这也体现了房地产投资信托发展的必然趋势,因为房地产公司相比银行、信托等机构拥有房地产经营和管理的专业人才优势.5
(二)美国REITs的可资借鉴之处
从美国REITs40多年的发展过程可以看出,美国也正是在不断挫败的经验中总结出REITs和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具,而并非解决房地产市场问题的万能手段.因此,美国通过立法改善和调节投资的环境,让新的金融商品能够客观地、理性地、顺利地健康成长.至此美国REITs的法律环境至少在以下几点值得我国借鉴:
第一,美国采用一系列特别法案的形式对REITs涉及的各项立法如信托法、税法、公司法、证券法等进行规范.我国欲引进及发展REITs,必将同样面临REITs立法模式的问题.对于是否单独就REITs设立专项法以及如何解决REITs专项法与众多部门法的关系是值得关注的立法问题.
第二,美国REITs的立法主要针对REITs免税收和流通性两个特征进行突破.信托税收和受益凭证的问题是我国发展REITs和信托业必将解决的问题.可以考虑在立法中明确信托税收中苛税对象仅仅是受益人,以及明确信托凭证的性质和交易方式来解决问题.
第三,美国REITs立法中的“有条件的优惠”立法原则.“有条件的优惠”即指要享有免税收和流通性的优惠,就必须符合有关法律一系列更为严格的规定.在目前我国对于信托税收和受益凭证规定不完善的情况下,这种“有条件的优惠”的立法模式尤为值得我国借鉴,因为不仅可以兼顾发挥REITs的优势和保护投资人的利益,而且也可以为我国彻底解决信托税收和受益凭证的问题提供实践经验.
三、中美关于REITs法律体系&#
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