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作者简介：陈成（1992.10-）,男汉族,江苏苏州人.现为四川大学法学学院11级法学专业的本科生.

摘要：前段时间,中国社会科学院在京发布《住房绿皮书》及中国住房发展报告（2012-2013）.绿皮书中明确提出,建议取消期房预售制度.而在住建部的记者招待会上,住建部部长姜伟新表示,商品房预售制度短期内不会取消.此举无疑让房地产商暂时松了一口气.其实,商品房预售制度自实施以来,一直广受争议,这些年来,更是受到越来越多的质疑.那么,是否应该将预售制度取缔呢?本文通过分析取缔预售制度将带来的影响,认为单纯取缔并不是一剂良药.进而提出完善措施,以期使预售制度更好地发挥作用.

关键词：房地产；商品房预售；市场准入；信息披露风险承担

商品房预售,是商品房开发商与购房者约定,在商品房建造完成之前,由购房者支付一定预付款或者定金,在将来一定的日期完成房屋所有权的转移的交易行为.[1]商品房预售制度法院自香港,传入我国内地的房地产业较晚.经过近些年的飞速发展,以及市场需求的大大增加,加上国家宏观调控对房屋买卖的加强,越来越多的房地产开发商选择预售方式,这也成为我国各大城市最主要的房屋销售模式.

房地产预售制度参考属性评定
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虽然预售制度在我国发展的时间并不长,但也出现了各种问题.一些房地产开发商无视法律法规,在取得《商品房预售许可证》之前,暗地从事商品房认购或变相预售等违规行为；也有的房地产开发商恶意规避商品房预售监管有关规定,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,巧立名目,变相向购房者收取定金或房款；有的房地产开发商虽然取得了《商品房预售许可证》,但也存在着各式各样的违规销售行为等

就笔者而言,对待商品房预售制度,借用住建部部长姜伟新的发言,在改革房产制度中,不应采取过激手段.预售制度的确存在诸多弊病,但其在发展中也呈现了诸多的优势.商品房预售将来之发展无疑存在极大变数,但就近期而言,其仍有存在必要性.试分析如下：

一,房地产市场融资体制的限制.除了银行信贷,我国目前房地产融资方式主要为上市融资、债券融资和信托投资.[2]上市融资涉及到公众资金安全,为此政府采设立了严格的审批和监管制度,许多房地产企业难以符合要求.而债券融资的主体,局限于国有独资企业、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司,并且,对于企业资产负债率、资本金等,有一整套的标准,其中,还需要证券公司的介入.符合要求的房地产企业很少.信托投资一度被认为是房地产融资的新希望,但是值得注意的是,《资本信托管理办法》对资金信托规模有200份的限制,房地产项目投资数额巨大,往往需要的资金上亿,鉴于200份的上限要求,单笔金额同样巨大,导致融资难度颇大,信托投资方式的采用因而受限.[3]房地产融资市场看似广阔,实则渠道单一,只能依靠银行贷款.一旦取缔房地产预售制度,会对中小型的房地产开发商造成重大打击,不仅会加剧房地产企业对银行的依赖,也会加剧房地产市场的垄断.

二,预售制度给相关制度带来的影响.预售制度在中国已经适用了几十年,一旦取缔,会带来一系列连锁反应.中国的绝大多数房地产企业,都采用预售制度,在此基础上,安排资金.一旦预售制度被取缔,在短期内,大量房地产企业的资金链会断裂,继而出现工程停工和楼盘烂尾,许多小企业会因此倒闭,消费者的利益也会连带受损.同时,绝大多数房地产企业都负有银行贷款,而且数额巨大,一旦企业倒闭,无力偿还贷款,银行难免会受到极大的冲击.这一系列后果,只会导致房价继续高涨.

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有鉴于此,暂时不取缔商品房预售制度,应是明智之举.但是,其带来的诸多弊端,不应视若无睹,而应完善相应制度,试浅析如下：

健全市场的准入及惩罚机制

商品预售制度的诸多弊端,归纳分析,大多数是由房地产企业故意违法违规造成.政府应对企业的经营进行相关的信用评级管理,对信用等级较高信誉好的房地产销售开发商开放房屋预售市场,允许其参与市场竞争,而对于信用等级较低,不满足相关要求&#

关于房地产企业类论文范文数据库30340;企业,责令整改,待其满足相应条件后再开放预售市场.

对房地产这些关乎国家民生的产业,更应充分重视守法成本高,违法成本低的问题,当商品房出现瑕疵或者相关合同承诺无法实现时,当有必要时,不应受限于有限责任的束缚,而应破除法人承担责任的限制,追究实际投资人、控制人的法律责任,对其进行严厉惩处.

建立健全商品房预售的信息披露制度

在发展成熟的市场经济下,交易信息透明,交易双方应该都对交易的信息十分清楚.为了减小市场中的信息不对称,应建立网上信息系统,对商品房预售行为进行网上登记.这种信息披露应该为三方服务,让消费者充分了解房产信息,也为银行更好地把握房地产商预售市场的情况,做出安全有效的放贷决策,降低金融放贷风险,同时,政府职能部门通过对信息的充分了解,加强对预售的相应监管.通过信息系统,相关的政策、政府机构的统计数据、商品房的真实信息可以及时传达给公众.统一的信息披露管理平台,将商品房开发商的所有信息统一起来,整合了消费者需要的有效信息,也帮助政府管理部门更好地实施监督与管理.为了保证相关信息的及时性、全面性和真实性,可以设立相应监督部门,如果房地产商没及时全面提供真实的房产信息,则进行严肃惩处.

三、建立完善风险共担机制

当前的商品房预售制度,由消费者承担几乎所有的风险,属于显失公平.政府应该发挥作用,重新对风险进行分配,设立商品房预售风险的相关担保基金,建立并完善相应的风险共担机制.实施的办法,可以参考公积金的方式,预先从商品房项目中提取利润,充实基金.如果在预售过程中,出现问题,调用基金先行赔付,履行风险共担的责任.倘若房地产企业出现商业信誉或者经营危机,银行也随之受到影响.设立预售风险担保基金,应该充分平衡三方的利益,在具体确定赔付次序以及比例时,侧重照顾作为弱势者的消费者的利益,平衡企业的风险,兼顾银行利益.

四、加强商品房预售资金监管

尽管已经有法律规定,商品房的预售资金必须用于相关工程建设.但是,遗憾的是,没有法律明确指定监管机关,笔者以为,不妨让工程监理机构和商业银行共同对商品房预售资金进行监管,可以充分利用双方的资质.工程监理机构具备建筑的专业知识,对企业的施工可以起到有效的监督,把握工程的进度；商业银行具备金融的专业知识,可以监管企业的融资行为,通过一定的金融行为进入到房屋买卖关系中.如果存在监管不力的情况,监管机构应承担相应的法律责任.如果预售资金出现了问题,导致消费者的利益受损,在追求房地产企业责任的同时,监管机构必须承担连带赔偿责任,在必要的时候,应追究主要责任人的相应责任.（作者单位：四川大学法学院）

写房地产企业论文的方法
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