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距离2008年奥运越来越近了,国内的房价涨幅也随之进入顶峰时期.许多国内的购买者和房地产商已经将目标转向了低风险、高回报的国外房地产.澳大利亚是与中国贸易文化往来最多的一个南半球国家,资源丰富,人口稀少,真正的“地大物博”,而且那里法制健全,民风纯朴,二战之后的60多年来,房地产价格始终保持在年增长10%的水平.也就是说,买下的房子即使不出租,仅供自己每年去澳大利亚度假,其投资回报还是比存在银行高.目前澳大利亚投资、移民、留学正进入历史最好时期,国内众多中小投资者纷纷向澳洲的房地产进军.
澳洲白领阶层买房实录
小何,32岁,悉尼某四星级酒店的采购经理,她和丈夫两年前从上海移民到了悉尼,为了将儿子和父母也接来一起住.她和丈夫今年打算在悉尼的郊区买套房子.
小何和丈夫的每周收入在1500澳币左右.而在悉尼的郊区买一套两室的apartment(公寓)则最少需要45万澳币左右.一套带花园的house则最少需要70万澳币.在澳洲购房只需要10%的首付,也就是说,如果购买一套公寓只需一次性支付4万澳币,就可以向银行贷款买房.如果分20年还清,按照每年6.5%的利息,每年支付银行合计2万多澳币,大约每周偿还400澳币.对于小何这样的白领阶层,买一套公寓不会感觉负担太重.
这与中国的情况正好相反,在北京如果一对白领阶层想买一套在四环90平方米左右的两居室,房价平均在每平方米1万左右的价格.而一对白领阶层的每月收入一般在6000到8000人民币.如果向银行贷款,首付30%,在27万人民币左右,如果分20年还清,按照等额本息计算,每月还款约在4500.这占到了两人收入的一半以上.
用房价收入比的数据可以很好的说明澳洲和中国的房地产市场的差别.房价收入比,这个缘自西方的概念,是被衡量地区中等价格的住房除以中等家庭的收入的比值.显而易见,这个比值剔除了面积因素,从而可以在全球千差万别的房地产市场中,来衡量普通家庭的购房难度.举例说,在土地资源稀缺的日本单位面积的房地产价格可能是美国的数倍,但是两地的居民购房难易程度、房价收入比,却完全可能相若,虽然日本居民购买的是面积狭小的公寓,而美国居民购买的是美国最常见的独立住宅,这并不影响两地居民购房难易度,也就是相对价格的高低的对比.
那么,到底什么是合理的房价收入比什么才是合理的、可以负担的房价.国际组织给出过不少参照标准,例如世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间.
另外,房地产的增值并非来自房产而是土地.中国土地是国有的,人们投资置业拥有的只是70年产权的房产和土地使用权.而在澳大利亚土地是私有的,即便买了地不开发,政府也不会干预,并且在澳大利亚投资地产还可以享受贷款、税收等优惠政策.
经过对比,小何夫妇决定买一套house（小别墅）.因为买一套house政府都是将随之的土地一起出售的.虽然比起公寓要贵一些,可是能拥有土地.这在中国是不可能的
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留学生买房转售收益率高
教育已经成为澳大利亚的重要产业之一,其中来自中国的留学生是最重要的组成部分,2007年中国留学生在澳大利亚累计注册总数超过10万名.
在澳洲留学,首先必须解决住的问题,大部分的中国留学生在澳大利亚留学期间都会选择租房住,但是也有些目光长远的学生会选择买房,等到毕业以后再将房子转售.这不仅解决了自己留学期间的住房问题,还可以从中赚取收益.
据澳洲统计局统计自1965年至2007年,澳洲房价基本呈上升趋势,平均每年升值10%,每7年翻一倍.目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下,居民住宅房的供需市场始终保持平衡,因此在澳洲买一套两室的房子,自己住一间,另一间还可以出租给当地的学生,租金一般在每周140澳币左右.四年毕业以后转手一卖不仅可以覆盖自己四年所有的花费还可以有一笔小的收入.
2004年初,小张办理了澳洲留学.临行前,张爸爸花了不少时间对澳洲的房产市场和汇率进行研究.经过分析后,他认为澳洲的房屋价格和汇率都将向上攀升,投资澳洲的房产一定可以赚钱,而且还可以解决女儿的住宿问题.
于是张爸爸为女儿买了一套两卧室的住宅.住宅当时的售价为38万澳元,按当时澳元兑人民币1:5.1的汇率,折合人民币为190万元.小张到澳洲后,自己住一间卧室,把另外一间卧室分租给同学,每月有500澳元的租金收入,足够每月的生活开销.现在周边的房价已经上升到45万澳元左右,汇率也高升到1:6.5.等到小张毕业后,她出售自己的房子,相当于把留学的学费全部赚了回来而且还有了自己的第一笔创业资金.
在澳洲购买的房子基本上是不会空置的.据澳洲当地的房地产公司公布的数据,澳洲目前房屋空置率是1.6%左右.(空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋,空置率是由空置房除以全社会房屋得出.)澳洲租金回报比较可观,民用住宅平均达到4%-5%左右,商业楼宇平均是6%-8%,澳洲的房地产中介代理公司专业意识比较强,服从行业法规.管理中发生任何问题,房地产代理会提供一切服务与帮助.
租户入住之前,中介会先查核他们的银行存款状况,有否欠款历史等一系列情况,才安排与房主签约.中介负责每月的租金收取,将租金存入房东指定的账户.租户搬出之时,中介一定会检查房屋状况,以及房屋清洁情况,才会将押金退回给租户.如果发生任何欠款行为,房地产中介会向法院提出诉讼,由法院出面,勒令租户偿还欠款.因此,凭借着健全的法制和规范的房屋管理体系,你也可以轻轻松松地当个跨国房东！
澳洲各城市房产投资分析
澳大利亚是世界上生活水准最高的国家之一,拥有宜人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化的基础建设.澳大利亚的五个大陆首府及州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列,其中悉尼已连续多年被评为五大世界最佳居住城市之一.澳大利亚虽然拥有世界一流质量的住房和教育,以及完善的健康保障福利体系,但在澳洲生活的成本却远低于其他西方发达国家.在澳大利亚的海外人士和游客们普遍认为,这里很有吸引力而且生活很实惠.
在悉尼买房
悉尼作为澳洲的第一大城市,一直以来是国内外投资的热点.悉尼的房产也一直处于只升不降的态势.悉尼东区的房地产价格节节攀升,升幅高达27.7%.根据RPData数据所作的研究显示,北悉尼沿海地区的富人区升值了9.2%.据纽省房产研究表示,悉尼房产的平均价格已达50万澳元,悉尼外围地区的平均房价也首次升至30万澳元.这将激励更多潜在买房者进入房产市场.该研究所所长Kelly称,未来10年,悉尼房产市场将出现平缓和高峰期,平均房价有可能在不到10年内就突破100万澳元.
但是在悉尼的西区和南区的平民地区,房价却一直处于下跌的趋势.悉尼西区、南区房价下跌是好几方面的原因造成的.在2000年至2003年期间,房地产市场过热,由于贷款容易,许多买家都过度借贷,倾力买房,从而推高了当时的房价.而如今越来越多的人开始无法及时偿付房贷,日益增多的银行收回房产拍卖也更加剧了那里的房价下跌.
根据澳洲最大的地产网站Domain统计,Tregear和LethbridgePark(位于悉尼的西部)是目前悉尼房价最便宜的地区,平均价格为$200,000.Shalvey平均价格为$225,000,邻近的Bidwill的房价过去的一年里就暴跌了11.5%,现在的平均价是$219,0
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