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随着人们生活水平的提高,无论是有房族还是无房族,房地产价格时刻牵动着人们的神经.最近,房地产价格又开始新一轮的上涨,究竟是什么原因导致房地产价格不跌反升
这就要与房地产开发商与购房者的细分人群分析.
众所周知,房地产价格在中国启动后,前期主要是换房家庭,通过卖掉老房子,更换面积更大的新房子,这种需求表现为百姓家庭逐渐富裕.
如果将每年购房家庭中新婚购房做为刚性需求,那么,改善住房条件就是柔性需求,前者购买的确定性非常强.从购买必要性分析,假设为100％,那么,后者就要根据家庭的收入情况和家庭的积蓄情况,这种柔性需求是家庭根据自身的收入情况继续情况以及房产价格情况综合决定的,价格过高或者收入储蓄过低,这种需求就会萎缩,这是一种权衡性需求.从购买必要性分析,假设为50％,那么,我们再看看房地产投资.很明显这部分购房不以自身需求为目的,其购买的确定性取决于家庭收入、家庭储蓄等个人财力与房屋出租、转卖等市场需求力的权衡,这种非基于自身的购买需求.从购买必要性分析,假设为0％,那么,我们研究房地产价格的走向就能有了一个比较清晰的标准.即自住、改善或是投资.只要我们研究这三者在不同时期的需求情况就能分析房地产的基本走向了.
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一、从供需角度看待商品房价格走向
从纯粹市场经济角度,供与需是一个对应关系,也是一个承接关系,当供大于求,商品价格下跌,当供小于求,商品价格上升.
从供方角度,房地产开发商每年、每月的新开盘房屋数量就是一个绝对供应数量,但现在必须增加一个因素,就是开发商“捂盘”,通过减少新房上市量,来单方面调节商品房在市场的供需关系,但对-于开发商最大的问题是,捂盘将支付更多的利息,也就是提高了房屋的实际投资或者成本.
捂盘有两种含义：
1、通过捂盘,减少供应量,改变供需关系,从而提高了房屋的销售价格；
2.通过捂盘,囤积居奇,然后高价出售.
两种情况的一致点就是,开发商为捂盘支付了更多的利息；不同点是,前者是销售市场处于平衡或下跌趋势,而后者是销售市场向上.从需方角度,结婚用房、改善用房、定居用房、投资用房,成为房屋销售的主要对象.
1、结婚用房：被称之为“刚性需求”,也就是说,只要没有不买的理由.就应该买,就会去买,这种消费特征是,集中在20-30岁的年轻人人群,个人收入不高,但消费意向明确而且坚决.
2、改善用房：引申上面的定义.这里称之为“柔性需求”,通常集中在31――65岁人群中,随着年龄的增长、随着收入的不断增加和稳定,具备很强的购买力.但改善用房并非必须购买,因此消费意愿并非特别强烈,但消费档次可能有所提高,比如,房屋面积增大、房屋质量提高、房屋的地段等相关配套需求.
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3、定居用房：这类消费个人认为与改善用房基本相同,区别在于,属于外来人口,因为各种原因需要在本地定居或者购房,这种需求关键与个人的收入及储蓄情况有非常大的关系,而定居用房必然有面积的基本要求.
4、投资用房：与上面的定义对应就是“投资需求”了,买房不是为了自己住,而以转售或出租,从而获得交易利差为目的,这种消费特点是,房价不断上涨时,投资需求非常高,而在房价下跌时,需求大减,甚至停止投资行为.
二、从商品房的开发成本分析
开发商也是商人,商人当然以盈利为目的,不能仅从销售看待问题,也要从开发商的开发成本进行研究.
开发商的开发成本主要集中在几个方面：
1、地价：目前苏州的住在用地都实行挂牌拍卖,地价的上涨将导致整个房产成本的提高.
2、建筑成本：开发商本身不造房子,都是由某个或多个建筑公司提供建设.
3、投资成本：1)现房当然要开发商先自掏腰包,揭顶后才能销售,这种房产的投资成本非常大,如果没有绝对的只有资金,那么就要支付大量的利息,因此利息成本成为现房的开发成本之一.2)期房,不同,绝大部分建设成本都是由买房者在未动一土一木时,就将房款全部缴清,就算购房者贷款后分期付款,但在开发商还是从银行得到了全部的房款,因此是先收钱,后建房,主要成本就是地价和建筑成本了.
4、时间差问题：无论土地是拍卖购得,还是其它方法购得,从获得土地到建成住房,都有一个建造的过程,而这个过程在房价的不同情况下出现很大的利润偏差.
在房价启动前购地,在房价启动后卖房,就会得到很大的机会利润；在房价启动后只能获得少量的机会利益,而利润更多比例来自市场的供需；在房价下跌前买地,在房价下跌后卖房的,可能机会利益就大大减少,甚至为负数.
从上面降到的捂盘,如果房价下跌通道中,希望通过捂盘来改变供需关系,从而改变房价的发展趋势,这应该不是某个开发商能够办到,如果有这种现象,应该是行业集体行为或者有其它外力的助推.
因此,引申当前热议的政府出面保房价的行为,以及曾经传言的上海房地产行业串通控制房价,理论上都是违背了市场经济的自然规律,或许能够行一时之快,但终将无法改变市场的本质.
三、从购房者的购买力分析
上面讲到,购房者有多种类型,对应不同的购买意愿和购买力.但这里主要分析的购买力是指收入和储蓄角度.
1、收入高、高储蓄者的购买力强、购买意愿强,但占整个购房比例不高.
2、收入低、低储蓄者的购买力弱,购买能力非常有限,无论房价降到多少,也很难有多少购买力,因此从购买的实际行为看,不做计算.
3、而占全民比例最高“中产阶级”中包含了“高收入低储蓄者”和“低收入高储蓄者”,“高收入低储蓄者”虽然具备很强的购买力,但可能越少首付实力,而高收入也是一个相对数据,面对世界经济危机,很多高收入者也纷纷“落马”,而“低收入高储蓄者”可能首付能力强,但月供成为一种艰难,由此产生很多“房奴”.
也就是说,除了绝对具备购买实力的和绝对没有购买能力的人群,目前商品房的绝大部分消费者还是中产阶级,房价是一个决定购买与否的首要因素.许多人为了增加房屋面积,可能
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那么,购房者的购买力有多强呢理论上分析：国家发展常用两个数据“GDP”“CPI”,前者是国民生产总值.后者是人均消费指数,如果你的收入超过消费指数的上涨,那么你的购买力就相对高一些,相同或低于,就可能使生活质量下降或者被迫压缩生活开支,那么如果房价的增长速度远超过“CPI”和个人的实际收入增长,那么个人的实际购买力是下降的,做为商品房初期价格上升而仍然有众多的购买者,可以从三个方面理解：
1、商品房价格刚进入市场化,房屋价格向价值
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