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房地产企业方面论文范文例文,与房地产开发融资方式相关发表论文
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摘 要:美国次贷危机发生后,全球金融体系的流动性出现危机,各国央行向金融体系注入流动性,并加强了对房地产贷款及其金融衍生品的监管,在国内,为保证经济的增长,国家出台了四万亿的投资计划方案,并且放松银根,致使2009年的信贷规模超过预期30%,而这部分资金部分流入了房地产行业,导致了严重的通货膨胀预期,从今年的形势看,国家政策有抑制信贷额度,紧缩银根的趋势,本文在此背景下,探讨了房地产开发融资的传统渠道,并借鉴发达国家经验,以风险控制为基础,探讨新的融资渠道.
关 键 词:房地产融资方式
目前,我国房地产企业的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、其他资金等,根据中国统计年鉴,分析数据可以发现,2006年,房地产企业开发资金达26880.2亿元,同比增长25.6%,在房地产开发企业的资金来源中,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金与预收款和其他资金所占比重分别为19.6%、1.5%、31.9%、30.3%和16.7%,2007年,其各项来源的比重分别占19.4%、1.7%、32.3%、27.9%和18.7%.对于银行的直接贷款几年来平均水平在20%左右,而定金与预收款部分也主要是通过银行按揭贷款等间接向银行贷款,房地产企业在进行开发时,
房地产企业方面论文范文例文
一、融资相关概念
融资就是指资金融通,是指资金在持有者与使用者之间的流通.一般来说,房地产融资方式可以分为内源融资和外源融资两种.内源融资主要是指房地产开发企业的自有资金,包括票据、可以抵押贴现的债券、出售的楼宇以及在近期内可以回收的各种应收账款、可以出售的各种物业的付款,公司向消费者预收购房定金包括购房款即指期房销售也是内源融资的一种手段.外源融资可以分为间接融资和直接融资,间接融资主要是指从金融机构获取资金,解决房地产开发中的短期资金需求,而金融机构主要通过吸收存款向贷款人提供资金支持,债权人和债务人之间以金融机构作为连接的纽带,不存在直接联系,又称间接融资或者间接金融,其主要的融资方式是银行贷款.而直接融资主要是从资本市场获取资金,主要用于长期性投资,其融资方式包括债券融资、股票融资、房地产证券化和房地产投资基金等多种方式.不同的融资方式的成本和风险不同,针对房地产开发企业的资金用途,区别对待短期流动性需求和长期基础设施的投资需求,从而选择合适的融资方式.
二、房地产开发企业融资方式分析
根据学者对于融资等相关概念的界定,笔者以融资的来源划分,就房地产开发企业内源融资、间接融资和直接融资及其新形式进行了分析.
(一)内源融资方式分析
内源融资主要是房地产开发企业依靠自有资金的融资方式,该项融资方式除企业的自有资金外,还包括应收账款、票据等,房地产企业可以通过将这些未到期的企业资产通过金融机构或者贴现公司迅速变现,增加自有资金,充实资本,内容融资的成本和风险都较小,是最好的融资形式.在拓宽企业的内源融资渠道方面,可以增加期房销售,而增加期房销售的一种较新型的形式是开发商贴息委托贷款,是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向商品房购买者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,性质类似“卖方信贷”,对于房地产开发商来讲,贴息委托贷款业务有利于增加在期房销售和资金回笼,回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金,也可直接投入工程建设,从而扩大房地产开发企业资金来源中定金及预收款和自筹资金的比例.
对于单家房地产开发企业自有资金比例较低的情况,可以根据不同房地产开发企业工期和项目时间的差异,实施联合开发.此种融资方式适合中小型房地产开发公司,由于其资金实力,较难从金融机构贷的大笔款项,而企业联合以后,资金实力和规模增强,增加了自有资金的规模,可以获取贷款,采用其他的融资渠道也相对便捷.此外,联合开发更广义的指房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式.房地产开发商和经营商实现联盟合作、统筹协调,使得期房营销和宣传的力度加大,销售增加,并使双方可以获得稳定的现金流量,有效地控制经营风险,我国对开发商取得贷款的条件有明确规定,即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金(不含经济适用房)必须在35%及以上,此项约束条件加大了房地产开发企业的自有资本金要求,对于中小型开发企业来说,选择联合开发的方式,可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障.
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(二)间接融资方式分析
间接的融资方式主要是指向金融机构取得的贷款,最简便和最直接的方式就是银行贷款,并且目前我国房地产开发资金来源具有以银行信贷为主导的融资格局.从总体资金来源结构上和容易受国家政策的调控方面应该减少对于银行资金的依赖性,而相对于间接融资的高门槛和自有资金不足的情况下,银行资金是成长型房地产开发商的支柱资金来源,对于间接融资方式及其新形式的讨论还是重要的.只要政府宏观政策的目的不在于抑制房地产开发时,取得银行贷款只需要提供相应的质押品和担保品,按照正常的流程较容易获得所需求的资金.当房地产开发企业需要大量的资金支持,或者以超过自身实力实现跳跃式的发展时,可以通过并购的方式实现融资.并购贷款是商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的,用于支付并购股权对价款项的本外币贷款,从银行角度分析,风险较大,风险控制的力度也较大,而对于房地产开发企业的资金融通则十分有利,不仅可以获取较长期的资金流动性还可以扩大企业规模和资金实力.
(三)直接融资方式分析
一般来讲,直接融资方式包括股票融资和债券融资.在房地产开发企业的资金来源中,债券融资的比例非常的小,是因为房地产开发企业的债券是一种商业信用,风险较大,且收益率一般,普通的债权人并不想持有,故此种融资方式很少见.而股票融资主要是指企业通过上市发行股票获取融资,房地产开发企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,并且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,也没有相应的利息负担,一切凭借企业的经营状况为担保,但是上市的门槛很高,并且如果连续三年亏损就要被迫退市,此后企业再想获取其他的融资来源也比较困难.从企业规模上看,能够利用上市融资的多为规模大、资金实力强的大型房地产企业,对于一些有发展潜力的中型企业也可以考虑买壳上市进行融资.房地产典当融资是指房地产权利人即出典人在一定的期限内,其所有的
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