关于房地产相关论文范文文献,与探析我国房地产金融风险的法律规制相关论文格式

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摘 要：房地产业是我国国民经济的重要增长点,房地产金融是支撑房地产发展中不可替代的支柱,而房地产金融政策法规又在房地产资源配置中起着基础性作用,是房地产业宏观调控的重要手段,本文试图通过房地产金融存在的法律风险,探析房地产金融风险的法律规制,这在某种程度上对我国房地产金融的正常健康发展有重要意义.

关 键 词：房地产；房地产金融风险；法律规制

中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中,由于各种不确定因素影响,使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性.房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业,近年来随着房地产市场泡沫的产生,其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业,尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险,这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展.目前来说,我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险.

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展,不能离开健全完善的法律法规支持,在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织,共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行,也使商业银行系统性金融风险居高不下.

1.商业银行之法律风险

一方面,房地产金融也缺乏有效的监管制度,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分,对客户的资信情况没有进行严格把关,对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善.为了谋取利益,一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式,有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持.另一方面,由于缺乏相关的法律约束,再加上各大商业银行之间激烈的竞争,银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围,降低贷款人的首付比例,或者放松贷款人的审批条件.在操作过程中,由于房地产登记制度相关配套法规还不完善,没有严格的抵押住房登记制度.同时,涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体,一旦借款人无力偿还,资产无法分割,抵押物往往很难处置.

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期,但是未来收入预期是具有不确定性的,一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现,必然导致还款压力,债务人有可能被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险.社会上还存在部分“假按揭”现象,即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人,通过这些借购房向银行办理个人住房贷款,从而套取银行机构贷款的行为.借款人还可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险.除以上外,虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖,但由于我国的关于房地产处置的法律不完善,很多情况下缺乏可操作性,带来处置上的难度.

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束,投机性极大.房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今,而且更有新的发展.国土资源部发布2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件,涉及土地20.12万公顷.这些土地要么没有国家颁发的许可证,没有纳入国家的质量监管系统,要么并不是通过公开的招标拍卖取得,只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议,就向银行贷款,土地的取得隐藏着极大的法律风险.此外,房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断,破坏了房地产市场的公平竞争秩序.部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地,或者开发获取高额利润,或者加价倒卖谋取暴利,从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象,并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险.

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济,任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行,西方国家房地产业的发展经验表明,法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用.近些年,虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知,但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决.

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序.首先,做好对开发商、开发项目的调查工作.银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时,要先对开发商的综合资质进行严格审查.其次,做好按揭贷款房屋的抵押登记工作.即由登记机关在抵押合同上作记载,当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记.贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续,并领取他项权证,这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持.再次,做好房地产商贷款后的管理工作.贷款发放后,银行要加强与开发商的联系,掌握开发商经营状况,有无资不抵债的情况.期房按揭中,贷款银行的经办人应经常深入工地,了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况.最后,建立房产销售资金监管制度,积极防止房产销售款挪用现象的发生.即在房地产项目运作过程中,专门机构与被监管人签订监管协议,以自己的名义设立资金监管帐户,负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜,审查被监管人的资金入帐和投向,从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定.以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发,防止被开发商挪用,预防“烂尾楼”的出现,进而保证购房人所付款项的安全,避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险.（2）以目前法律框架为依据,完善内部相关制度.首先,加强政治、道德、法律建设,规范约束银行员工的思想.在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓.通过加强职工职业道德教育,培养较高的道德情操,增强职务犯罪的抵御能力.加强法制教育,增强法制观念,这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策.其次,律师事务所完成对开发商的调查.在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查,能够有效克服银行形式审查导致的弊端.这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上,减轻了银行负担.而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件.最后,加强内部管理,采取防范措施.健全公司治理结构、改革高管薪酬制度,减少内部董事和高管等雇员的道德风险,防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险.坚持依法经营,建立防范网络,搞好内外防范,要充分发挥社会各方面的作用.

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系,使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依.在建立征信体系的同时,制定对于信用违规行为处理į

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