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[内容摘 要]我国房地产融资存在体系不完善、对银行信贷依存度高、宏观调控政策传导不畅、信息不对称等问题,这在一定程度上是政府管制目标不当定位、法律制度滞后所造成的.作者认为,防范房地产融资风险应当厘清政府行为界限、完善资本市场化相关的法律制度、制定和完善房地产二级市场相关的法律法规、建立房地产融资监管方面的法律制度.

[关 键 词]房地产融资,融资风险,法律规制

自改革开放以来,我国实施了一系列住房制度改革政策.随着住房市场化政策的推动,房地产业已成为国民经济的支柱产业.房地产业投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能持续健康发展.我国已经初步形成了以商业银行信贷为主、资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系.随着房地产业的快速发展,目前我国房地产金融已无法完全满足产业发展的需要,需要解决房地产企业融资渠道单一,完善法律规范,促进房地产资金和产品结构不断优化并减少融资风险.

一、我国房地产融资领域存在的主要风险

房地产融资是现代金融重要的组成部分之一,它是指以房地产商品作为基本的信用基础,通过各种金融工具的运用,借助各类金融市场的运作和多种金融中介的服务,为房地产开发建设、分配与消费、流通及交易、投资及租赁、修缮及维护管理等环节所提供的融资活动的总称.[1]

(一)房地产融资体系不完善

目前我国房地产融资渠道主要有:银行贷款、上市融资、债券融资、夹层融资、房地产投资信托基金、海外地产基金、典当融资.长期以来我国房地产融资体系中以间接融资为主,银行是资金来源的主体,其他金融机构(如保险、证券)涉足很少,使房地产融资市场的风险很难分散.此外,在住房抵押贷款市场上基本上不存在二级市场,不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品,这也使得房地产市场与整个金融市场无法有机融合,极易造成流动性风险.

(二)房地产融资中对银行信贷依存度过高

我国房地产开发企业大多权益性资本不足.目前,房地产企业约有60%以上的开发资金来源于银行信贷,不少企业甚至只有不到10%的自有资金.银行参与了房地产开发从土地储备、开发的流动性贷款到住房消费贷款的全过程,[2]房地产开发对银行信贷依存度过高.

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(三)房地产融资机构自身存在的隐患非常多

主要表现在:房地产融资机构风险意识淡薄、创新能力不强、管理技术简单.由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段,加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内部控制及激励机制方面存在的问题,最根本的是缺乏资本市场的退出机制,房地产融资机构极易形成市场冲动,从而盲目扩张房地产信贷.在一些旧体制、旧理念、旧银行文化惯性影响下,房地产融资机构创新乏力,房地产融资结构失衡和融资方式单一,管理技术方面明显不足,与国外差距很大.在房地产高风险、高回报的刺激下,投资者非理性投资倾向增长,加上房地产融资机构管理不善,导致了银行贷款投向的区域、品种结构不合理,一旦积压增多、销售不畅、房价下跌,必将导致资产缩水、投资亏损、资金链断裂.

(四)地方政府角色错位造成房地产融资的宏观调控政策传导不畅

我国对地方政府负责人考核的主要指标是GDP,使得有些地方政府不择手段地提高GDP以增加自己的政绩,而把提供公共产品这一主要职责抛在脑后.土地出让金和房地产税收占了地方财政收入的绝大部分,房价越高对地方政府的财政就越有利.一些地方政府行为不够规范,为搞“形象工程”、“政绩工程”,甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展,使土地价格脱离实际,造成房地产成本上升.开发商将高额成本向消费者转移,又造成房价与房屋实际价值、购房者收入相背离,空置面积大量增加,结构性矛盾突出,抑制了有效需求,使国家的宏观控制包括对投资、房价、土地供应、整顿和规范市场秩序等的政策措施在传导过程中被扭曲.并且,我国宏观调控本身是“计划、财政、金融三者各自难以互相取代,难以单独行使或者实施庞大的全面的宏观调控任务”,为达到调控房地产市场的目的,有些调控措施随意性大且相互冲突矛盾,这也限制了宏观调控政策的正常发挥.

(五)房地产融资市场信息不对称,缺乏统一的企业信用平台

由于我国目前房地产融资市场信息不对称甚至扭曲,致使人们不便或无法获得相对完全的有价值的信息.房地产企业作为借款人,对自身的经营能力、管理水平、发展前景等一清二楚,对借款从事的项目的风险程度、市场需要等情况也有较详细的调查和了解.但是资金市场上资金供不应求,借款竞争日益激烈,信用环境和法制环境上的软约束,必然导致企业向房地产融资机构隐瞒真实经营业绩和风险状况以谋求信贷支持.房地产融资机构在无法获得“完全信息”的情况下,对企业经营状况、管理能力、发展潜力等信息把握不准,会导致融资机构做出逆向选择,形成巨大的金融风险.[3]这不仅仅对我国房地产在国内融资有深刻的影响,同时对我国利用外国资金和发展多元化融资(如证券、股票)也不利.近期琼斯兰格拉萨利研究所公布了全球房地产透明度指数,在它跟踪的56个国家中,中国房地产市场的透明度排列42位,这也说明我国房地产透明度在国际上的地位比较低.[4]

二、造成房地产融资风险的制度分析

我国经济体制改革属政府主导方式,金融资源由政府控制分配.现有的正式金融体系是在计划经济及转轨经济时期形成,有利于快速积聚资金,为经济的发展特别是国有经济的发展提供足够低成本的货币供给.政府将维护社会经济秩序的稳定设为首要目标加以维护,从而有可能忽视一些市场主体的利益诉求.房地产融资多元化的形成必然对既有的金融体系造成一定的影响,多元化融资的发展必然会使货币源产生分流,削弱政府进行金融资源配置的能力和政府对特定目标的追求.而现在国有企业改革也需要政府持久的财政投入,在财力有限的情况下,一个必要的措施就是将另外一些资金按国家的意志进行使用.[5]这就形成一对矛盾.经济发展需要金融体制多元化,而政府过分干预和管制政策──“金融抑制”政策也在发展,[6]再加上现在既得利益集团对多元化融资的阻碍,因此保护融资多元化的法规政策很难出台.

(二)法律制度滞后于房地产融资的发展,使房地产融资风险难以规制

我国现有的融资市场在满足房地产企业对资金需求的同时,由于制度变革的滞后造成了相关法律制度的缺失,给房地产融资带来很多不确定性.现在对房地产融资多依靠政策引导和行政命令,而政策和行政命令的易变以及过于原则导致市场主体对房地产融资没有稳定的预期,反过来进一步加大了房地产融资的风险,从而形成相互“促退”的恶性循环.虽然房地产民间融资作为一种市场行为,具有一定优化资源配置功能,但至今都没有在法律上确认其正常的融资活动.例如对现在民间房地产融资《商业银行法》在第81条规定:“未经国务院银行业监督管理机构批准,擅自设立商业银行,或者非法吸收公众存款,变相吸收公众存款的,构成犯罪的,依法追究刑事责任,并由国务院银行业监管机构予以取缔”.按照央行关于个人住房抵押贷款管理办法的规定,我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构只能是商业银行,使得房地产融资多元化中的民间融资发展表现出不确定性.

(三)缺少多元化、完备的融资工具法律制度,使房地产融资௚

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