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织,要按照一定比例向保险机构交纳保费,在这些金融组织出现危机或破产时,保险机构通过提供贷款、紧急资金援助、赔偿保险金等方式,保障这些融资机构清偿能力.[12]最后,依法完善房地产融资的信用制度等平台建设.我国现在无法全面实现房地产融资体系多元化的一个重要原因是房地产企业信用体系的缺乏,以及信用担保制度的不完善.一方面,要充分发挥银行信贷登记咨询系统和工商管理、税务、技术监督等部门的优势,建立一个集中的征信机构,实现资源共享,另一方面,要制定措施,大力支持商业化资信机构发展,资信机构要利用计算机网络等先进技术,建立信息发布、信息共享的无形信用监督体系,在法律允许的范围内,实现信用资料查询、交流和共享.[13]另外,建立房地产市场信息数据库,包括房屋产权档案资料的整理、保管和共享.各地区房地产估价行业协会应尽快建立二手房交易的数据库和信息平台,对行业评估做出指导和服务.数据库的建立,将有利于房地产估价信息化和科学化,使保障房地产评估质量的重要手段,从基础资料上保证房地产评估的真实性,从而提高房地产放贷质量,有效的控制金融风险,保障房地产业的健康发展.
(三)制定和完善与房地产二级市场相关的法律法规
一个发达的房地产融资市场必须由相互衔接的一级市场和二级市场组成,即住房资金初级交易与住房信用再交易、再流通的两级市场.由于一级市场的风险度高,而且受经济周期的影响较大,我国现在房地产融资的风险主要集中在一级市场,因此必须对这种风险进行有效的分散.这就是要建立和完善房地产抵押贷款的二级市场,其不仅为房地产融资注入了更多的资金,提供了安全可靠、流动的运作环境,而且为长期房地产资金的保值提供了可靠的投资环境.在现阶段应优先制定以下几类法律法规:
首先,为了稳定和扩大现行住房抵押贷款一级市场,保障贷款机构的利益,应制定与抵押贷款一级市场有关的法律法规如:《住房抵押贷款法》、《住房贷款保险法》等.
其次,完善现有的法律法规,提高法规的针对性和可操作性.在二级市场刚建立的过渡阶段,如果立法时机不成熟,可以由有关部门统一颁布一些临时性的法规.在立法的同时,还应该加大执法的力度,使各项业务有序发展.现在特别需要完善个人住房抵押贷款证券化的相关法规支持,如:《中华人民共和国破产法》、《中华人民共和国信托法》和《中华人民共和国票据法》,等到时机成熟时修改《公司法》来满足特殊目的公司成立的条件或制定专门的相关法律.
最后,制定维护二级市场稳定性的相关法律法规.由于房地产具有保值增值特性,投资性买房的人很多,其对市场租赁和出售价格的变动就会变得更加敏感,投机性就会日益彰显.因此,应借鉴发达市场经济国家二级市场的房屋买卖做法,如投资性购房实名制,确保一户只能购买一套房屋等有效措施,有效抑制房地产投机行为,对房地产融资的整体稳定性发挥良好的作用,[14]使一级房地产融资市场的风险得以有效化解.
(四)建立完善的房地产融资监管法律制度
首先,房地产融资监管立法体系的完善.就我国现阶段已经出台的金融法而言,金融监管方面的规定极为欠缺,应当加强对复杂多变而又专业性较强的房地产融资监管方面的问题进行立法.涉及人民基本权利保障、全国统一金融市场形成的重大立法由国家立法机关制定狭义的法律法规,但关于具体房地产融资监管制度、操作规程等方面的问题,应由行政立法.在行政立法的过程中不仅应有主管部门参加,更应有一定制度和程序保证被监管单位、金融服务的消费者、专家学者的参与、认证或听证,以加强民主立法、科学立法.如《证券法》在2005年修订后,增强了对上市公司和券商的监管,特别规定违规上市公司的保荐人将承担连带责任,这样房地产上市公司的融资风险也就减少了一些.但是在如何建设保护投资者基金的来源、赔偿范围、管理运作模式等方面都存在一些问题.在日本设立证券经纪商协会(JSDA)负责提取保护基金,监管市场风险,并在出了问题就把协会基金发放给投资人.[15]在我国,也可以建立房地产融资监管协会,来对房地产融资各市场主体进行监管并收取风险基金,平滑风险.
其次,要严格执法,独立司法.法制,不仅仅是法律制度的制定与完善,更重要的是严格执法.我国房地产融资监管调控机构和从业人员法律观念不强,往往是“欺软怕硬”、“欺小怕大”,对监管对象搞无原则、无法律依据的迁就,使我国金融业面临很大风险.因此必须严格执法,真正树立法律的权威.比如由于土地储备制度不完善,而国土资源部多次强调的逾期两年不开发收回土地的规定迟迟不能落实,再加上银行监管不到位,缺乏有效的担保措施等问题,向政府土地储备中心发放的土地储备贷款也面临着较大的市场风险与信用风险.
最后,还要建立起法律监管、行政监管、自律性监管、房地产融资参与者和国际上共同努力监管相结合的监督体系,从而减少房地产融资市场的风险.
总之,房地产融资的风险防范涉及到方方面面的协作,在法制建设方面,我们一方面要有远景目标,即制定出一个整体的法规规划体系,也就是要形成严密的管理网,既要保证各法规之间的衔接,又要避免法规之间的交叉重叠或遗漏空白,甚至相互抵触.另一方面要制定为建立房地产融资多元化、化解房地产融资风险迫切需要的法律法规,以使参与房地产融资的主体和客体以及融资市场的运行有法可依.只有这样才能使我国的房地产业健康有序地的发展,避免大的波动.☆
注释:
①例如全国几万家房地产开发企业中,上市公司可谓凤毛麟角.目前,我国共有89家房地产上市公司,总市值1642亿,股权融资额非常小.特别是2008年9月以来,证监会对房地产上市公司股权融资进行了限制,股权融资的渠道也渐行渐窄,在未来几来房地产开发企业面临着更严峻的资金考验.参见刘晓艳,杨森.我国房地产融资渠道多元化叹惜[J].企业家天地.2009(6).
②主要有:1999年8月20日和10月12日,人行先后下发的《证券公司进入银行间同业市场管理规定》和《基金管理公司进入银行间同业市场管理规定》,2000年2月13日,人行和证监会发布的《证券公司股票质押贷款管理办法》,2001年7月4日,人行颁布的《商业银行中间业务暂行规定》以及2006年8月1日实行的《证券公司融资融券试点管理办法》等.
③按照担保法规定,土地使用权和在建工程一旦抵押,抵押权人就获得了抵押物的担保物权,优于一般债权,合同法第二百八十六条规定,建筑工程承包人在发包人未按照约定支付价款时,既可以协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,并从中优先受偿.因此就出现这种情况,当工程既被抵押又需要优先偿还承包人的价款时,两种“优先”权利如何兑现根据最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,购房户的优先受偿权优于承包人的优先受偿权和抵押权.这就意味着无论怎样银行等融资机构的权利在房地产主体的“空手道”中都是受害者.因此如果不对法律加以完善,房地产融资中银行的风险将很难改变.参见罗重海,谷国文,夏琼瑶.房地产开发“空手道”行为的调查与思考[J].经济法、劳动法,2006(5).
④央行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》规定,每个信托计划限卖200份,并且需要提供齐全的项目手续文件,融资总额受到一定限制.
主要参考文献:
[1]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.
[2]王珊.当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析[J].北方经济,2009(2),孔德鹏.房地产融资市场的特征及发展趋势[J].城乡建设,2008(9).
[3]侯昱婷.如何应对信息不对称带来的房地产金融风险[J].北京房地产,2006(9).
[4]汪利娜.直面房地产投资全球化[J].财经科学,2006(10).
[5]李云峰.剖析我国民间金融的制度安排问题[J].深圳金融,
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