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关于房地产估价论文范例,与房地产估价风险成因与防范策略相关论文下载
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一、房地产估价风险特点
（一）客观性引发房地产估价风险的因素是客观存在的,这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的,估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断,而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累.估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性,而不能绝对避免风险的发生.
（二）潜伏性估价工作完成之后,导致房地产估价风险的可能性已经客观形成,但不一定显现,有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实.只有在相关风险因素显现并发生变化时,才能转化为风险,但是如果这种状况一旦被相关利益人发现,并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失,那么,这种潜在的风险将会成为事实风险.
（三）模糊性房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性.在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同,估价结果也会发生相应的变化,因此,估价风险难以定量判断.目前,也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系,风险衡量困难,责任难以界定.
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（四）多因素性房地产估价风险存在多因素性,估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面,每个环节的具体风险又是由多种因素构成的,同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方,政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素.
二、房地产估价风险成因分析
（一）客观原因及分析形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的,无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素.这些客观因素主要有：
一是房地产估价行业本身固有的风险.我国房地产估价行业形成和发展的时间较短,理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段,存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾,估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾,估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾.这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险.此外,房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险.
二是政策法规风险.政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险.在我国现阶段经济发展形势下,有关政策法规变动频率比较大,而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定.因此,估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定,保持信息渠道通畅,理解政策背景,就会影响房地产的正常评估,引发政策法规风险.
三是社会公众
关于房地产估价论文范例
四是估价主、客体信息的不对称.房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作.房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的,是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障,而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在,使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误,致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论,从而产生估价风险.
（二）主观原因及分析主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险,主要体现在以下几个方面：
一是房地产估价业务的性质.房地产估价业务具有价值判断性质.根据价格规律,房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动.房地产理论价格是长期均衡价格,它客观地存在着,并发挥着作用,而房地产估价是市场价格,它是估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适当方法,并综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断.由于影响房地产价格的因素较多,在实际把握中难以做到完全准确,评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的,这就决定了估价工作的风险性.
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二是估价人员专业能力不足.房地产估价需要运用知识和经验进行判断,采用哪种评估方法、哪种评估参数,收集多少评估依据,提出什么评估结果,都直接依赖于估价人员的判断,取决于估价人员的经验和业务能力.由于我国房地产估价起步较晚,估价人员的专业知识和实践经验都还有限,专业胜任能力和业务水平不高,在估价业务中面对错综复杂的评估内容往往会无所适从,使估价风险加大.
三是估价机构之间恶性竞争严重.现阶段在我国房地产估价行业有一个突出的现象,由于房地产估价机构过多,估价业务不饱满,各房地产估价机构之间为争揽业务而不计成本,采取不正当的压价竞争,造成了估价成本比例的不断攀升,从而加大了估价工作的行业风险.
四是估价人员的职业道德和执业水平不过关.由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的估价人才培养、准入及晋级机制,且法律法规方面还不够健全完善,缺乏对从业人员有效的约束和考核,因此受到知识结构和政策水平的限制,市场的激烈竞争就导致许多估价人员职业道德观念淡薄,在实践中发生程度不同的差错,从而导致估价风险的产生.
三、房地产估价风险防范与规避
（一）强化风险防范意识,树立质量竞争观念要强化房地产估价风险,估价人员必须转变思想观念,充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象,也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题.进而树立起质量竞争意识,克服短期利益驱动,以质量求信誉,以信誉求发展.虽然房地产估价风险是客观存在的,但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性,强化风险意识,保持应有的职业谨慎,严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作,拟定科学的估价计划,采用正确、恰当的估价程序和方法,制作全面规范的估价报告,就能降低估价风险发生的可能性.
（二）建立健全估价机构内部质量控制体系,加强内部控制管理建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始,一直到项目完成后向用户提供估价报告为止.估价机构应建立有效的内部风险管理机制,一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段.第一,风险预测,即估价机构承接业务要谨慎,一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析,在制定项目实施计划时,增加风险预测的内容,对待估价项目的可行性进行分析论证,找出其中可能存在的风险因素,并制定出有针对性的规避措施,同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员,这是提高执业质量的关键.第二,风险控制,在项目实施过程中,要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程,并贯彻于
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