关于房地产方面论文范例,与房产交易中的法律问题与风险防范相关论文开题报告

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衣、食、住、行是人们生活的必要条件,其中住的方面通常是投入最大的一项.随着经济的发展及房地产价格的不断上涨,房地产的投资除生活的需求外,还成为理财的重要工具.但由于房地产投资是一个需要高额资金的投资行为,所以在决定投入前必须采取谨慎态度,以降低有关风险,其中有关房地产交易的法律常识,更是大家的“必修课”.

房地产交易主要可以区分为两大类,商品房和二手房.由于两者的属性不同,所以在法律方面的注意要点也是不一样的.依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定,商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人,买受人支付价款的合同.所以,我国关于商品房买卖合同又分为商品房预售和商品房现售两种.

商品房交易应该注意的法律问题

商品房预售的基本要件

1已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书

2持有建设工程规划许可证和施工许可证

3按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总

投资的25％以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期

4已向政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可

证》

5房地产开发项目的形象进度还须符合：1.多层建筑已完成主体结构

三分之一以上2.高层建筑已完成地面以下的主体工程两项条件

符合以上的规定,才有资格办理有关商品房预售的买卖；如不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,也不得向购房人收取任何预订款性质的费用.而当决定购买预售商品房,并要签订合同时,我们需要了解到商品房预售合同是指商品房预售买卖双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方则向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议.

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的,属于买卖合同的一种,房屋预售合同签订之日,房屋尚未竣工验收,但双方均以将来竣工后的房屋产权作为买卖的标的.因此预售合同在法律上是一个附条件的买卖行为：预购人支付价款是为了取得房屋所有权,开发商接受价款当然负有交付房屋的义务.所以预售合同中有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同.而如出现问题时,可按法律上有关买卖合同的法律规定来处理.

写房地产论文的技巧
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商品房现售应具备的基本要件

1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产

开发企业资质证书

2取得土地使用权证书或್

关于房地产方面论文范例

3持有建设工程规划许可证和施工许可证

4已通过竣工验收

5拆迁安置已经落实

6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,

其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已经确定施工进

度和交付日期

7物业管理方案已经落实

不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件,例如向政府机关登记等,但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上.根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为.所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”,房屋在建成后,不一定都能满足竣工的要求,但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范,建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已.

而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定,“验收”是指房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请.房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收.住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况,验收结果应报房地产开发主管部门备案.商品房在没有经过验收的情况下,不能够交付使用,否则将承担民事责任,行政责任甚至刑事责任.

如果商品房交付前质量不合格购房者可以拒绝接收,由此产生的一切后果由出卖人承担；而如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格,则可根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任.对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任.”的规定,在保修期内,可以要求出卖人承担责任,并可对因此而造成的损失请求损害赔偿.

二手房交易应该注意的法律问题

由于土地资源有限,加上商品房一手市场异常炽热,而二手房却拥有价格比一手商品房低及可选择的地方更广等优点,所以二手房市场也成为一项不错的投资项目,而逐渐被众多有意购房者所青睐,但是由于二手房买卖情况复杂,常常有纠纷发生,所以二手房交易的法律常识也不能不知.

目前我国法律在房地产交易上是采取登记主义,就是说一定要在政府主管机关进行房地产转让登记,才能得到法律上的充分保护,如果只是签订了房地产买卖合同,而没有到政府主管机关进行有效的登记,则对交易买卖双方来说,都是缺乏保障的.

购买二手房时,必须要弄清房屋的权属情况,当找到合适的房子时,可以特别到房地产主管机关上了解房子的登记情况,以避免出现诈骗或产权归属不清的情形.如果是共有产权的房屋,则必须要产权共有人一致同意出卖,才能产生法律效力,否则按目前的法律规定,该房地产买卖合同属无效合同,购买方将无法追究签约者的违约责任,而只能追究签约者的签约过失责任而已.如房屋目前已有人承租,则需要了解房子出租的情况,例如租期何时结束,倘若出让方无法让租用人按时搬出,则会增加购房者的风险.

由于二手房的买卖要比商品复杂得多,建议买卖双方都选择合适的中介机构或房地产律师代办办理交易手续,审查合同,核实产权,尽量选择有实力而信誉高的专业中介机构或律师.

在签订中介代理合同之前,要详细询问中介公司所能提供的服务内容.例如,收费情况、发生纠纷时的赔偿责任归属等,都要一一了解清楚并在代理合同上明确约定,充分保护自己的权益.

（作者徐中孟中国人民大学民商法学硕士,著有《大陆合同法规》等书

雷艳坤中国人民大学民商法学硕士,金融法律从业员）

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