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平安证券：增值税压缩开发商利润空间

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目前各地土地增值税的征收主要是按照销售收入的1％－2％来进行征收.如果严格按照累进税率的计算方法,开发商的利润空间将被压缩,其中毛利率越高的项目税率越高,对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大,对于拥有较多低成本项目储备的开发商影响较大.目前A股上市公司中,华侨城A(000069)、招商地产(000024)受该通知的影响较大.另外,万科A(000002)和保利地产(600048)项目储备较多,也受到一

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对于目前资金链已经非常紧张的小开发商而言更是雪上加霜,因此,该通知也会促进行业的整合.另外不可忽视的是,开发商也可以通过一些方法转移利润来降低税率.

从2005年和2006年的经验来看,目前又进入了2007年房地产行业政策多发期,目前房价仍然保持较高增幅,从日前建设部“90平米70％”的政策没有松动,以及国税局的通知,表明目前房地产行业政策并没有松动的迹象,2007年新一轮房地产行业政策风险也在加大.经过2006年下半年股价的大幅上涨,目前房地产板块估值水平比较合理,由于政策风险的加大,房地产板块短期内存在一定的不确定性.我们仍然坚定不移地看好房地产行业的长期发展,行业内龙头公司将受益于行业整合,因此仍然维持万科A(000002)、招商地产(000024)等的“强烈推荐”评级.

这篇论文来源:http://www.sxsky.net/guanli/00490344.html

国泰君安：刺激开发商增持自有物业

大多数开发区公司或物业经营类公司,因其开发项目不销售,所以不用交纳土地增值税.例如：中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营,北辰实业、金融街部分开发项目用于经营.这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业,这有利于完善大开发商的产品结构.

此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入,从以往经验看,我们倾向于认为不会追溯.即使追溯,据了解,万科、金融街、招商地产等很多大开发商的项目保留有土地增值税准备金.

预售许可3年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算,将制约很多以中小开发商为代表的捂盘行为,加速行业洗牌,增加商品房销售量.

维持行业“增持”投资评级,17日市场大幅下跌与前期累积涨幅过大也有关,对行业基本面依然看好.

根据税法正常计算的土地增值税敏感性分析

增值额超过扣除项百分数20％以下21．50％之间51―100％之间100－200％之间200％以上

毛利率<42．743．4-59．359．8―7676．2―92．7>92．8

净利率<24．725．4-41．341．8-5858．2―74．7>74．8

交税导致销售收入下降幅度05．2―1010．2―17．517．7―28．3>28．4

交税导致净利润下降幅度00．9-3．33．4-8．88．9－18．9>19

国金证券：加速行业整合进程

增值税严格执行的结果是压缩企业盈利空间,不能适应的公司将被加速淘汰,这也给行业内的优质公司带来新的扩张机会.

支撑房地产行业发展的需求因素仍具有长期性并且潜在需求量巨大,仍然看好行业的长期发展.

如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率,可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降,仍有能力实现持续增长,密切关注这类公司的资金运营能力.

万科A(000002)

影响最小,因为公司项目中高端产品比例较少,并且万科最有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降,如果万科出现深幅调整,我们建议战略性增持.

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