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平安证券:增值税压缩开发商利润空间


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目前各地土地增值税的征收主要是按照销售收入的1%-2%来进行征收.如果严格按照累进税率的计算方法,开发商的利润空间将被压缩,其中毛利率越高的项目税率越高,对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大,对于拥有较多低成本项目储备的开发商影响较大.目前A股上市公司中,华侨城A(000069)、招商地产(000024)受该通知的影响较大.另外,万科A(000002)和保利地产(600048)项目储备较多,也受到一

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定影响.

对于目前资金链已经非常紧张的小开发商而言更是雪上加霜,因此,该通知也会促进行业的整合.另外不可忽视的是,开发商也可以通过一些方法转移利润来降低税率.

从2005年和2006年的经验来看,目前又进入了2007年房地产行业政策多发期,目前房价仍然保持较高增幅,从日前建设部“90平米70%”的政策没有松动,以及国税局的通知,表明目前房地产行业政策并没有松动的迹象,2007年新一轮房地产行业政策风险也在加大.经过2006年下半年股价的大幅上涨,目前房地产板块估值水平比较合理,由于政策风险的加大,房地产板块短期内存在一定的不确定性.我们仍然坚定不移地看好房地产行业的长期发展,行业内龙头公司将受益于行业整合,因此仍然维持万科A(000002)、招商地产(000024)等的“强烈推荐”评级.


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国泰君安:刺激开发商增持自有物业

大多数开发区公司或物业经营类公司,因其开发项目不销售,所以不用交纳土地增值税.例如:中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营,北辰实业、金融街部分开发项目用于经营.这种纳税优势将刺激有条件的开发商增持自有物业,这有利于完善大开发商的产品结构.

此次政策没有提及是否追溯以前开发项目收入,从以往经验看,我们倾向于认为不会追溯.即使追溯,据了解,万科、金融街、招商地产等很多大开发商的项目保留有土地增值税准备金.

预售许可3年后仍未卖完的项目必须进行土地增值税清算,将制约很多以中小开发商为代表的捂盘行为,加速行业洗牌,增加商品房销售量.

维持行业“增持”投资评级,17日市场大幅下跌与前期累积涨幅过大也有关,对行业基本面依然看好.

根据税法正常计算的土地增值税敏感性分析

增值额超过扣除项百分数20%以下21.50%之间51―100%之间100-200%之间200%以上

毛利率<42.743.4-59.359.8―7676.2―92.7>92.8

净利率<24.725.4-41.341.8-5858.2―74.7>74.8

交税导致销售收入下降幅度05.2―1010.2―17.517.7―28.3>28.4

交税导致净利润下降幅度00.9-3.33.4-8.88.9-18.9>19

国金证券:加速行业整合进程

增值税严格执行的结果是压缩企业盈利空间,不能适应的公司将被加速淘汰,这也给行业内的优质公司带来新的扩张机会.

支撑房地产行业发展的需求因素仍具有长期性并且潜在需求量巨大,仍然看好行业的长期发展.

如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率,可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降,仍有能力实现持续增长,密切关注这类公司的资金运营能力.

万科A(000002)

影响最小,因为公司项目中高端产品比例较少,并且万科最有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降,如果万科出现深幅调整,我们建议战略性增持.

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华侨城A(000069)

面向开发企业的土地增值税政策在1993年推出,但之后并未严格执行.此次国税总局通知规定,将严格按照超额累进税率进行清算.相比预征方式,严格清算会侵蚀掉企业更多利润,尤其对毛利率水平高的相关公司影响更大,建议回避.

昆百大(000560)

因为建造普通住宅进行销售,其增值额未超出应扣除部分20%的项目,免征土地增值税,估算毛利率水平在25%一28%的普通住宅的项目属于免税范围,基本不受增值税影响.昆百大开发的野鸭湖项目毛利率约为25%,应按照最低税率执行,因此对公司盈利的实质影响并不明显,继续推荐.

(摘自《上海证券报》2007.1.18)

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