关于土地增值税方面论文范文素材,与土地增值税筹划有方相关论文发表

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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税.土地增值税为房地产开发企业税负中所占比重较大的税种,以下列示几种针对房地产企业的土地增值税筹划方法.

确定纳税起征点及定价

根据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20％的,免征土地增值税.按这一规定,纳税人建造普通标准住宅出售时,应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系,避免增值额略高于起征点而造成税负大幅度增加,因此,企业可计算享受起征点税收优惠的转让收入的临界值,进行起征点的定价筹划.(注：以下纳税筹划时考虑的营业税税率为3％～5％,城市维护建设税税率为7％,教育费附加税率为3％,所得税税率为25％,其他税种暂不考虑.)

增加可扣除项目金额

1　利息支出平衡点测算

《细则》对房地产开发企业中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：

第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5％以内.

第二种方式为凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的.房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除.即允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×10％以内.

由于土地增值税是以土地增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的,扣除项目金额越大,增值额越小.两者比率越小,适用的税率越低,税额越小；所以,企业应先预计转让房地产可分摊利息支出,按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式.

假设第一种方式可扣除比率为Q,第二种方式可扣除比率为W,则利息支出平衡点为(W－Q)×(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本).

当预计利息支出大于利息支出平衡点时,采用第一种方式有利；当前者小于后者时,第二种方式有利；当前者等于后者时,两种方式均可.

例如,力联房地产开发企业转让一幢住宅,取得土地使用权支付金额和房地产开发成本为1000万元.采用第一种方式可扣除比率为5％,第二种方式可扣除比率为10％,则利息支出平衡点等于(10％－5％)×1000等于50万元.

如预计利息支出为80万元,按第一种方式计算允许扣除的房地产开发费用等于80+1000×5％等于130万元,按第二种方式计算可扣除房地产开发费用为1000×10％等于100万元,故应采取第一种方式；如预计利息支出为40万元,按第一种方式计算允许扣除的房地产开发费用等于40+1000×5％等于90万元,按第二种方式计算可扣除房地产开发费用为1000×10％等于100万元,故应采取第二种方式：当预计利息支出等于50万元时,两种方式计算可扣除房地产开发费用相等.

通常情况下,企业判断是否提供金融机构证明,关键看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开

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2　生地变熟地后进行交易转让,增加可扣除项目金额

例如,丽嘉房地产开发公司有一块土地,原土地购入价款5000万元,现该地块市价9000万元,丽嘉公司欲以9000万元价格转让该地块,丽嘉公司应缴纳税金计算如下：

应缴纳转让土地使用权营业税等于(9000-5000)×5％等于200万元

应缴纳城市维护建设税及教育费附加等于200×(7％+3％)等于20万元：扣除项目金额合计等于5000+200+20等于5220万元；土地增值额等于9000-5220等于3780万元；土地增值率等于3780+5220等于72.41％；应缴纳土地增值税等于3780×40％-5220×5％等于1251万元：应缴纳企业所得税等于(9000-5220-1251)×25％等于632.25万元；企业税后利润等于2529-632.25等于1896.75万元.

纳税筹划思路：根据国税函发[1995]第110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知第六条第二款规定,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税款.根据文件规定,如丽嘉公司投入建设费用20万元进行土地平整,将生地变为熟地后转让,可以得到开发成本加计20％扣除的优惠.进行此项筹划后丽嘉公司应缴纳税金计算如下：

应缴纳营业税等于(9000-5000)×5％等于200万元；应缴纳城市维护建设税及教育费附加等于200×(7％+3％)等于20万元；扣除项目金额合计等于(5000+20)×(1+20％)+200+20等于6244万元；

土地增值额等于9000-6244等于2756万元：土地增值率等于2756+6244等于44.14％：应缴纳土地增值税等于2756×30％等于826.80万元；应缴纳企业所得税为(9000-5020-220-826.80)×25％等于733.30万元：企业税后利润等于2933.20-733.30等于2199.90万元

从上述筹划可看出,企业税后利润增加2199.90-1896.75等于303.15万元.

分散不动产销售收入

1　分立不动产销售合同,分散不动产销售收入,降低土地增值额

例如,新月房地产企业建造的精装修住宅10幢,总售价定为8000万元(其中毛坯房售价收入4800万元,精装修售价收入3200万元,建造安装成本合计3800万元(其中商品房开发成本等3000万元,精装修成本800万元),该企业应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税等于8000×5％等于400万元；应缴纳城市维护建设税及教育费附加等于400×(7％+3％)等于40万元；扣除项目金额合计等于3800+400+40等于4240万元：土地增值额等于8000-4240等于3760万元：土地增值率等于3760+4240等于88.68％；应缴纳土地增值税等于3760×40％-4240×5％等于1292万元；应缴纳企业所得税等于(8000-4240-1292)×25％等于617万元；企业税后利润等于2468-617等于1851万元纳税筹划思路：企业改变销售合同签订方式,将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同,毛坯房销售合同定为售价收入4800万元,精装修装饰合同定为装饰收入3200万元,总合同收入不变,经分立合同后,企业应缴纳的各项税金计算如下：

1.毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税等于4800×5％等于240万元；应缴纳城市维护建设税及教育费附加等于240×(7％+3％)等于24万元；扣除项目金额合计等于3000+240+24等于3264万元；土地增值额等于4800-3264等于1536万元；土地增值率等于1536÷3264等于47.06％；应缴纳土地增值税等于1536×30％等于460.80万元

2.精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：

应缴纳营业税等于3200x3％等于96万元；应缴纳城市维护建设税及教育费附加等于96×(7％+3％)等于9.60万元；应缴纳企业所得税(1)毛坯房销售+(2)精装修装饰等于(4800-3264－460.80+3200-800-96-9.60)×25％等于842.40万元；企业税后利润等于3369.60-842.40等于2527.20万元

经过

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