论文网
房地产项目相关论文范文文献,与房地产类信托产品相关毕业论文网
本论文是一篇房地产项目相关毕业论文网,关于房地产类信托产品相关毕业论文参考文献格式范文。免费优秀的关于房地产项目及房地产类及房地产方面论文范文资料,适合房地产项目论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
房地产类信托产品在目前已发行的信托产品中最为普遍.尤其是当2003年9月中国人民银行下发121号文件之后,商业银行不能再对四证(土地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)不齐全的房地产项目发放贷款,导致全国很多房地产开发商的建设资金短缺,一时间信托投资公司门前车水马龙,登门借款的开发商数不胜数,信托公司也因此发行了大量的房地产类信托计划.因这些房地产项目的地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、运作模式不同,信托计划的风险状况和收益水平也各不相同.就这些信托计划的操作模式而言,大致分为四种类型：股权型、抵押贷款型、房产回购型和财产优先受益权型.
股权型
信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项目公司股权,使项目公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款,该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购该部分股权.此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多,因为该区域投资者比较认可股权投资模式.
案例 上海爱建信托――上海陆家嘴地产组合投资集合信托计划
上海爱建信托集合运用信托计划的1乙元资金,以股权和债权形式组合投资于已经成立的陆家嘴地产项目公司――上海德加置业有限公司.其中,3600万元用于收购德加置业的部分股权,6400万元作为“股东借款”用于德加置业.该1亿元资金定向用于缴纳陆家嘴地产项目的土地出让金、地块开发和工程建设等.信托计划期满后,爱建信托将所持有的德加置业股权转让给第三方,转让价款为收购金额的105.31％,并收回股东借款,利息为5.31％.此后,返还投资者本金和每年3.8％的收益.
险露头角
险1：项目公司管理风险,如项目公司经营混乱,则人股的信托资金面临被挪用的风险.
险2：项目经营失败风险,如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款,则到期时回购资金将没有着落.
化险为夷
法1：考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控股权,并能实际掌握该公司的财务控制权,以规避资金挪用风险.
法2：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景.
法3：考察承诺回购股权的股东财务状况如何,是否有足够的经营现金流作为回购保证.
抵押贷款型
房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款,承诺信托到期时归还贷款以解押被抵押的土地或房产,而同时也有其它企业为开发商提供还款担保.
案例 北京中诚信托――北京丽江新城贷款项目集合资金信托计划
北京中诚信托投资公司发行集合信托计划,募集资金总额3.3亿元,该笔资金
房地产项目相关论文范文文献
险露头角
险1：抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高),则一旦抵押物跌价,同时房地产项目失败,则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金.
险2：如抵押物为土地使用权,而地上建筑物没有办理追加抵押,同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权,则到期开发商无力还款处理抵押物时,留置权优先于抵押权,建筑施工方优先受偿,信托贷款劣后受偿,则信托则产可能面临损失.
险3：担保方资质不佳,无担保能力.
化险为夷
法1：考察抵押物价值是否经过公允地评估,且抵押率是否足够低.例如,某信托计划贷款规模为1亿元,而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押担保,则抵押比率为3：1,只有当被抵押的土地或房产跌价到原值的33％时信托财产才会遭遇损失,相对投资风险就较低.
法2：考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定,以避免未来的法律诉讼纠纷.
法3：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景,如发生风险,处置抵押物变现偿债是否快捷.
法4：考察担保力‘所做出的是否是连带责任担保,担保方的资质如何,如该信托计划贷款的担保方为特大型国有企业,而且提供的是连带责任担保,则投资风险相对较低.
房产回购型
由于开发商短缺某项目的建设资金,而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司,但约定一定期限后开发商溢价回购该房产.信托公司发行信托计划筹集的资金购买该部分房产,如果到期后开发商不履行回购义务,则信托公司有权向第三方转让该部分房产.
案例 北京国际信托――住邦2000商务中心二期项目集合信托计划
北京国际信托(北国投)发行集合信托计划,用募集资金购买住邦2000商务中心二期房产(住宅和商铺),购买价格为住宅5000元／平方米,商铺7000元／平方米,并登记至北国投名下.在信托计划成立满9个月时,住邦公司支付回购价款2180万元；信托计划期满时,支付回购价款3360万元；若未按上述时点回购房产,则北国投可直接处置预购房产,从而保证投资者的本金和收益.住邦2000商务中心2号楼的市场售价为住宅12000元／平方米,商铺23000元／平方米,一旦开发商不按期回购房产,可直接变卖房产,只要平均售价不低于7000元／平方米,即可保证投资者本金和收益的实现.
险露头角
险1：开发商没有实力在信托到期时按约定的价格回购房产.
险2：约定由开发商回购的房产在信托期内发生较大规模的跌价.
险3：用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售,或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记,以至于在开发商违约后,不能顺利变现房产取得资金归还给投资者.
化险为夷
法1：考察开发商的资质和过去其已开发项目的销售情况.
法2：考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格.
法3：考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证.
法4：考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记,以保证投资者对该项房产的权利.法5：考察当地房地产市场的现状及发展前景,即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价.
财产优先受益权型
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将其持有的房产信托给信托公司,形成优先受益权和劣后受益权,并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权.信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权,信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿,则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿.
案例 北水中诚信托(原中煤信托)――荣丰财产优先受益权集合信托计划
北京荣丰公司将其开发建设的房地产项目――荣丰2008项目一期部分房产(市场价值人民币3．27亿元)信托给中诚信托,设立财产信托,荣丰公司取得该信托项下全部信托受益权,荣丰公司将其享有的受益权(优先)转让给投资者,中诚信托作为转让的独家代理人发行财产集合信托计划,投资者购买受益权(优先)后成为优先受益人,荣丰公司未转让的受益权为普通受益权.优先受益权投资者享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权,在投资者的全部收益和本金未全部支付前,普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配.
险露头角
险1：房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配.
险2：房产变现后如发生大幅度跌价,则优先受益人的利益可能得不到全额保证.
险3：我国信托登记制度的缺失有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保证.
化险为夷
法1：考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产,且价值是否得到公允的评估.
法2：考察优先受益权占全部受益权的比例.例如某房产经评估后价值2亿元,因此形成2亿元的财产受益权,其中优先受益权1亿元,劣后受益权1亿元,则只有当该房产贬值50％后,投资者的信托财产才会遭到损失.
法3：考察信托公司应该落实的抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记.
收益状况
由于目前我国有关房地产项目的抵押手续办理比较正规和顺利,信托公司运作此类信托的经验也较为丰富,所以截至目前还没有出现房地产信托计划未兑付的先例.从各个信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看,已发行的房地产类信托产品运作一切正常,均实现了当初的预计收益率.大致统计目前全国已进行分配
房地产项目相关论文范文文献,与房地产类信托产品相关毕业论文网参考文献资料：