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现在在外环线以外区域买房是时候吗
近日,读者文宇真打进本刊编辑部热线表示,他在网上看到一条消息称上海郊区的房价大涨,这与当前市场似乎不符.这位读者同时认为,郊区房价比较低,一般的工薪家庭还能承受,但他不知道如何把握时机.现在就购买,害怕未来房价还会跌；而如果继续观望,又害怕错过最佳时机.这让他感到左右为难.
那么,上海郊区楼市目前到底处于一种什么样的状况未来的发展趋势又是如何
郊区房价曾大涨
外环以外的房子就便宜吗这在文先生看来并非如此.
文先生在上海徐家汇上班,已厌倦了不停搬家的租房生活的他,想在外环线以外比较成熟的板块购买一套属于自己的房子.今年初,他在九亭考察了一圈,备感失望,原来当时有一个新开的楼盘报价已经达到了15000元／平方米左右.随后他又来到宝山西城区,虽然这里的房价暂时与九亭板块有一些差距,但是有不少楼盘售价也已经超过了万元关口.“我本来想在郊区买套实惠一点的房子,但发现实际情况与我想象的有差距.”文先生无奈地说.考察了一大圈,他至今还没有找到合适的房子.
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文先生心中的失望其实不是个例,相信有更多的购房者跟他有同样的感受.这其中的根本原因在于郊区房产经过一轮大幅上涨之后,价格已经远远超过一般人的心理预期.
记者从上海佑威房地产研究中心了解到,不管是外郊环间,还是郊环外,在此前一年多的时间内,都经历了快速上涨阶段.数据显示,从2007年初到今年7月,外郊环间公寓的成交均价从5772元／平方米涨至8456元／平方米,郊环线以外区域的公寓成交均价从4884元／平方米涨至6851元,平方米,涨幅分别为46.5％和40.3％(具体走势见图1、图2).
部分热点板块涨幅还要高.如受轨道交通9号线通车利好因素影响,九亭板块去年上涨幅度惊人.统计数据显示,板块内公寓成交均价从2007年初的6463元,平方米,到2007年7月涨至10024元,平方米,涨幅达55.1％,超过外郊环间整体涨幅近10个百分点.
已出现房价调整迹象
郊区楼盘到底值这个价钱吗文字真在九亭板块看到某楼盘超过15000元,平方米报价之后,心中便一直保留着一个大大的问号,他也相信,心里有这样问号的人肯定不止他一个.
据了解,报出高价的这个楼盘,为全装修房.开发商在楼盘品质方面下了一番功夫,如采用了新潮的地暖采暖方式,一般情况下,这种采暖方式只是在一些高档项目中运用.不过该案的成交状况并不理想,根据“上海网上房地产”网站记录的数据显示,从年初开盘至8月19日,共推出143套住宅,仅售出32套.
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上海佑威房地产研究中心主任薛建雄表示,外环线以外的房价有透支嫌疑.他分析认为,发生在2007年中的一轮补涨行情中,受市中心区域快速上涨的带动,外环线以外区域的房价也出现大幅上涨.但相对来说,外环以外区域房价的上涨,在很大程度上是“跟风”,因而不可避免出现透支迹象.
正是因为如此,目前外环以外区域出现价跌量缩情形,这与市中心价稳量跌所有些不同.统计数据显示,自今年初以来,不管是外郊环间还是郊环线以外,公寓的成交量逐月萎缩.如在过去的一个月内,外郊环间的成交量仅27.8万平方米,不到去年同期的三分之一,同时也是今年以来成交量次低.郊环以外区域的情形也不理想,如在刚刚过去的6、7月份,成交量也跌破了10万平方米的关口.
与此同时,外环线以外区域内的房价也出现了回调迹象.薛建雄表示,外环线以外的楼盘率先提出打折口号,如宝山某楼盘号称打8折,松江九亭的摩卡小城也打出买房送车或者送装修的招牌.不过目前的打折幅度不是很大,大多数在5％～10％之间.
对此,知名房地产专家蔡为民分析指出,目前市场处于观望阶段,外环线以外区域房价率先回调,这反映了此前区域内房价出现了透支情形.“在房地产市场处于盘整阶段,价格出现透支的区域总是会先进行调整.”他说.
郊区房产仍可关注
郊区的房产之所以会引起众多关注,主要原因在于其具有价格优势.
蔡为民指出,就上海目前情形来看,中环线以内的房价已基本超出了一般工薪阶层的承受能力.他说：“总价超过200万元的公寓在中环线以内比比皆是,一般的工薪阶层目前是无法接受这个价位的.因此他们会转而去关注外环线以外区域.”
不过,近期郊区房价难以企稳.虽然开发商在想方设法让房价稳定下来,但似乎难以达到目的.据了解,目前开发商通过提高楼盘品质,如改毛坯为装修房,来达到阻止价格大幅回调的目的.
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,目前开发商想要达到房价企稳的目的还是有一定的难度.他指出,开发商不愿降价可能出于两点考虑,一是维护区域内房价的稳定,以吸引更多购房者；再就是防止由降价带来的风险,诸如对前期购房者的补偿.
他认为,选择来外环线以外的购房者,可能在很大程度上并不是特别在意楼盘品质有多高,而更加关注的是房价是否实惠.而楼盘品质的提高,则意味着成本增加,这样还是会让购房者在高房价面前犹豫不决,购买力还是无法释放出来.
但这并非意味着目前没有机会.尹伯成认为,房价出现盘整迹象并非意味着价格将出现大幅下调.而就外环线以外区域的具体情况来分析,只要交通、商业等生活配套设施逐步得到完善,房价还是有上涨空间.
可见在观望期,购房者其实可以先提前做好准备.因为无论对于谁来说,都无法准确预测房价调整何时结束.那么现在要做的就是先了解市场,考察自己中意的楼盘,并关注其价格走势.
交通和配套是关键
专家建议,在郊区置业要讲究这样一个原则,即：不要贵的,只要好的.
专家表示,对于自住型购房者来说,可选择合适的机会出手.蔡为民表示,虽然市场仍不明朗,但是房价大幅调整的可能性不大.所以现在可以先行考察起来,等局势稍有转机之后马上“动手”.
就目前的情况来看,物业品质虽然重要,但还是无法代替地段,因此仅仅关注品质还是不够的.
那么,如何选择郊区楼盘呢专家给出
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相对来说,还有一种区域值得选择,即潜力区域.如宝山西城区、松江九亭板块等,在此前都是真正的郊区,交通状况差,商业配套薄弱,但是通过当地政府的综合开发,目前已逐渐发展成为适宜居住的区域,交通、商业等都得到了很大的改善.因此,未来这样的潜力区域还是值得关注,不过购房者要做的就是耐心等待3～5年.
而对于外环线以外交通状况不是很理想的区域,还是要尽量避免.专家解释说,虽然这样的区域有很大的价格优势,但是单纯以时间成本换取购房成本的做法并不恰当,因为过高的时间成本,不利于自己的日常生活,同时也会影响到未来的职场发展.
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