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在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌、不升也非常难,信贷方向转变,楼市很难保持不动.瑞银认为,二、三线城市仍然非常看好,不少三、四线城市的楼价2010年还是能稳步上升.

瑞银集团近日在上海举行的2010年会上表示,目前中国房地产市场并没有存在泡沫,2010年房地产价格应该较为平稳,但成交量会有2～3成的下降.

“假设政策上是有保有压的,而投资性的住房今年可能会面临一定程度的下降风险,在这样的情况下,我们预测今年的楼价应该是平稳,但是成交量会跌两三成,如果政策力度再加大的话,会有更大的下降.”瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇说,“其实这个理由很简单,大家知道,去年新增信贷10万亿元,而今年就只有7万亿～8万亿元.加上去年买楼的价钱比今年低两三成,也可能是更多,这要看不同的城市来定.再就是利率也有可能上浮.所以在这样情况下,购买的力度肯定比去年低很多,所以在量的方面应该比去年少,去年是一个历史新高点.”

还没有泡沫

针对市场上讨论最为热烈的中国房地产到底有没有泡沫的问题,王震宇的回答是：“我们的判断是现在没有.”

他认为,一个泡沫的出现有三个成因.一是很多人在热炒,2009年跟2007年的暴涨是有很大区别的,基本上看不到某某人又买了多少栋赚了多少钱之类的报道,这样的新闻报道相对2007年来说少了很多.第二,制造泡沫需要非常多的信贷支持,去年信贷猛然增长,今年应该不会出现这样的情况了.第三,价格和实体经济的因素完全脱离.与200／年相比,其实现在是理性多了.2009年的楼价大概上升了20％左右,而买房融资成本下降了一半,如果算上收入的增长,现在上升周期比2007年的上升周期健康很多.“因为三个因素里面有两个因素不成立,我们基本判断这次楼市没有像2007年那样暴涨”.

王震宇认为,中国的房地产最主要的还是看GDP,因为上至专家、下至所有的市长省长都是看这个指标.今年保经济增长最大的一个支柱其实还是房地产,因为要保持经济增长没有房地产是不行的,房地产既在投资方面也在消费方面有很大的比重.但是这也不代表政府会盲目地支持房地产.政府要打击投机性买房,所以今年的政策比去年更加复杂,调控也更加

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同时,王震宇认为,在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌、不升也非常难,信贷方向转变,楼市很难保持不动.他特别指出,二、三线城市仍然非常看好,不少三、四线城市的楼价2010年还是能稳步上升.

防范风险为主

没有泡沫并不意味着没有风险.“今年由于政策存在不确定性,政策成为影响市场的最大因素.我们今年给投资者的建议是,尽量避险为主,因为风险正在增加,很多发展商还是在去年牛市的心态下,如果政策打压稍微过火的话,就可能出现资金链断裂的情况,所以一般借贷比例比较低的公司,我们会比较看好,如果估值比较便宜,我们也比较看好一些.”王震宇说.

他还分析说,在股市方面,相对以前最大的分别就是这次股市的房地产板块估值比上次低了很多.基本上可以看到去年7月开始,股市已经怀疑楼市能不能够持续上升,所以之后基本上估值都低下来了.也就是说有了2007年的教训之后,市场变得非常理性,所以这次就算政策不成功,导致楼市大幅下调的话,股市相比上一次下调的幅度一定会小很多,如果楼市继续能够平稳,股市应该会有反弹的可能.

海南房地产价格波动大

对于海南在获批建立国际旅游岛后,房价出现暴涨的现象,王震宇认为,海南作为一个投资性的房地产市场,在价格波幅上面可能比上海、北京、深圳更大,所以风险也会更大.国内富裕阶层越来越多,未来的第二套房子特别是休闲第二套房的需求会越来越大,基本上可以预见,未来10～20年,中国的海南可能会变成美国的佛罗里达,出现越来越多的休闲人士的第二套居所.但礞佛罗里达不同的是海南房地产市场可能会产生过剩,因为一窝蜂去投资的现象正在发生.在酒店方面,尽管现在还是比较温和,但两年后可能会有大的变化.住宅方面,因为海南是一个透明度不是很高的市场,很难对其进行准确预测,但最终价格还是会回归到供需上来.

另外,对于市场热议的物业税问题,王震宇认为,物业税在执行方面可能还有很多的协调工作需要做,比如说中央政府、地方政府的税收比例分配,哪些税费由于物业税的缴纳而要取消等等.其实这是一个非常难协调的问题,到目前为止基本上还处于一个立法的阶段.从这个角度来判断,今年出台的可能性还是非常低的,如果要出的话.也可能是在商业地产方面先做.

担心2011年业绩

与瑞银相似,国信证券对房地产业的看法也是谨慎的.

国信证券预计,2009年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致2010年的新开工和房地产投资显著增长,各月份的累积增幅在2009年末的基础上将持续扩大,这也是政府敢于在当前对行业进行调控的一个重要原因.

国信证券认为,随着中央明确表态要遏制房价过快上涨,行业政策面已从“宽松”转向了“中性”.另外,随着未来加息周期到来,如现有的“中性政策”不放松的话,政策面受加息影响将转为“趋紧”,因此2009年楼市的“火爆”和“疯狂”在2010年将难以重演.房地产上市公司2010年的销售增长将存在一定的不确定性,这将对2011年的业绩增长构成负面影响.

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国信证券判断,由于前期地产股跌势急、跌幅大,而机构又普遍低配,因此近期有一些资金进入博弈超跌反弹,但在政策面、基本面均面临拐点的情况下,反弹难以持续,高度也有限,将难以突破2009年10月下旬以来的高点.

分析师维持行业谨慎推荐评级,谨慎看待一季度地产股的投资机会,建议低配,选股思路围绕3条投资主线.一是热门题材,如海南国际旅游岛概念(广宇发展.兼具资产注入整体上市概念)、皖江城市带概念(合肥城建、安徽水利)；二是年报高送转概念,建议关注每股资本公积金加未分配利润较高、且最好在2008年下半年至2009年二季度前发生过股权融资的品种；三是战略性配置2011年业绩增长相对确定的品种,如中天城投、苏宁环球等.

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