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文前提要：进入2011年以来,虽然中国大部分地区都遭遇寒冬天气,但楼市却表现出不一样的火热情形,这极有可能会导致政府再次加强楼市调控.专家表示,政府能做的就是从财税政策、信贷政策方面下手,同时辅以深化执行现有政策等手段,来继续对楼市施压.

房价仍在涨

一直在找房子的秦晓铭最近有点心慌了.他内心里的不安源自房价的异动.

小秦是上海人,因为要买婚房,从去年夏天就一直在找房.他给自己制定的购房计划是通过半年时间的考察,然后在今年年初下定.之所以如此,是因为考虑到楼市在调控过程中,有可能会小幅回落,他想等到房价平稳之后再下手.但在他执行购房计划的过程中,却发现房价走势跟他当初的判断大相径庭,上海的房价不跌反涨.尤其是在最近一段时间,原本还有点谨小慎微的卖家突然又变得牛气起来,“跳价”现象不断出现,自己满意的房子,就因为价格谈不拢而导致交易“卡壳”.

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小秦的遭遇反映了这样一个现实,即楼市又出现升温苗头.根据中国指数研究院提供的最新市场监测数据显示,在过去的一周（1月10日～16日）,主要城市楼市成交量普遍上涨.监测的35个城市中,21个城市成交量环比上涨,14个城市涨幅超20%,3个城市涨幅在70%以上.重点城市中,除北京、重庆和广州成交量环比下跌外,其余城市成交量均上涨,深圳涨幅最大,达224.17%,武汉、南京、天津涨幅皆在20%以上.南京已经连续四周出现“日光盘”,上周5个楼盘推出400多套房源,一周之内基本消化殆尽.

虽然去年楼市遭遇调控,但房价并未出现回调.国家统计局网站在1月17日公布了2010年全国房地产市场运行情况,值得注意的是,在价格指数同比上涨的同时,环比也保持一定幅度的增长,这意味着2010年年底,楼市在“涨声”中来到了2011年.数据显示,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%；环比上涨0.3%.此外,二手住宅销售价格同比上涨5.0%,环比上涨0.5%,比11月份扩大0.2个百分点.

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而土地市场的“给力”表现,也让人预感到今年房价将面临不小的上涨压力.上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭透露,2010年,全国房地产开发企业土地成交价格为2437元/平方米,同比2009年上涨29%,是近十年来的次高增幅,去年全国土地市场比较活跃,尤其是地王数量较多.

会否再遭调控

有关专家认为,楼市调控将成为常态.从这一点来看,未来出台新的调控政策的可能性很大.

据21世纪不动产上海区域市场中心统计,2010年全市二手房成交均价环比2009年增幅为28%,增速较2009年环比2008年的26%更快.21世纪不动产相关人士表示,楼市在经历了号称史上最为严厉的调控之后,成交价格并没太大的出现放缓迹象,故政府在今年仍将保持对楼市的调控决心与力度.

上海德佑地产副总经理罗亚东指出,楼市调控将会成为常态.他说：“未来中国楼市将会长期处于调控状态下,在保障性住房达到一定体量之前,为了防止房价出现大幅上涨,政策调控必不可少.”至于体量要达到多少,罗亚东估计至少要等到30%符合条件的家庭取得保障房.

专家也认为,今年楼市调控不会放松.复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示,2010年底全国住房和城乡建设工作会议透露,楼市调控来年还将从紧从严,住建部将会同有关部门储备调控政策,地方稳定房价不力者将被追责.

而近期政府层面的种种做法,也预示着今年调控力度不会减弱.中国人民银行决定,从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.这虽然不是针对楼市,但中央收缩流动性,这表明对于资金要求的较高的房地产开发企业将面临“缺粮”之虞.此外,郑州、武汉等城市相继出台“限购令”,这也表明着二三线城市的调控力度在加强.

根据过去的经验,当楼市调控政策被市场消化而逐渐失去效果的时候,政府会采取严厉的手段来进一步收紧调控力度.从2010年8月份开始,也就是在“新国十条”出台不到百日之后,楼市出现回暖迹象,尤其是一线城市的商品住宅成交量出现大涨,北京、上海和深圳的增幅都在60%以上,这促使二三线城市在9月份跟进.在这种情况下,在2010年9月29日晚,国家多部委分别出台措施再次加大调控力度,包括将商品住房首付比例调整至30%以上,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施,随后各地纷纷出台实施细则,行政干预色彩极为明显的“限购令”、“限外令”等措施,也是在这种情况下颁布实施的.

哪些手段可以用

未来会有哪些调控手段可能会被采用,而近期最有可能出台的政策又有哪些?

此前一段时间,即使“限购”、“限贷”,还是无法阻止房价不断上涨,有悲观人士认为调控已经走到了尽头.但专家认为,现实情况并非如此.包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等,都是可以动用的调控手段.同时,差别化财税和信贷政策,也有可能会被作为主要调控手段在房价大涨时期推出.

尹伯成表示,最有可能出台的新政是房产税.目前上海和重庆已经传出试点的消息,尤其是重庆,官方已经正式确认.上海政府在此前也曾有过类似的表述,可见这两个地区试点房产税已成定局.

至于房产税试点范围是不是会扩大,专家表示还需根据实际情况来定.如果海口、郑州、兰州、岳阳等这些二三线城市持续保持较快的上涨幅度,不排除也会实行房产税.

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未来差别化财税政策和信贷政策也有可能会成为调控手段.尹伯成表示,如果从抑制投机性需求角度出发,可以考虑对投资性房产转让环节征收高额投资所得税.他说：“只要对买卖房产差价所得的30～60%以税收形式上缴政府,则投资性购买将立即全部消失.”

信贷政策也会成为加强调控的手段.21世纪不动产相关人士表示,近期央行在2个月内第4次上调准备金率.这一举动使得银行准备金率达到了史无前例的19%,其目的很明显就是为了抑制流行性过剩和通货膨胀的现象,后续加息可能性大增.未来通过继续上调准备金率、加息等货币紧缩政策及限贷、限购等房地产调控政策的双向制约,其长期与长远的影响必然逐渐显现.

此外,近期包括中行等部分商业银行已经取消首套房优惠利率的做法,可视为信贷政策发力的信号.如果其他商业银行跟进,部分购房者会因为成本的增加而暂缓购房计划,这会使得市场供应偏紧情形有所缓解.当然,如果房价依然保持快速上涨态势,业内人