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摘 要：国家频繁出台法规、政策对房地产市场予以调控,虽取得了一定成果,但房价仍居高不下,导致这一现象的一个重要原因就是,房地产税收法律制度不完善.本文从房地产税法的视角出发,探讨了房地产保有阶段税收法律制度现状、存在的问题以及完善该制度对房地产调控的必要性,并提出了几点立法建议.
关 键 词：房地产保有阶段税收法律制度立法完善
项目资助：中央高校基本科研业务费专项资金资助（项目编号：14CX06003B）.
房地产税收作为调节房地产市场、增加政府财政收入的重要工具,对国民经济的发展有着重要意义.房地产保有阶段的税收是房地产税收的重要一环,起到增加房产持有成本、遏制囤积炒房现象的作用.在我国,房地产保有阶段税收法律制度尚不完善,存在着税种少、税率不合理、立法层级低等诸多问题,需要立法予以完善.
一、房地产保有阶段税收法律制度现状及问题分析
1951年国务院颁布《城市房地产税暂行条例》,开征城市房地产征税,此后又开征城市土地使用税、土地增值税等税种,使我国房地产税收法律体系不断完善.2003年国家开始对房地产进行宏观调控,并逐步推进房地产税制改革,使之成为房地产宏观调控的重要手段之一.
(一)我国房地产保有阶段现行税种
目前,我国已基本形成了以房地产开发、转让及保有为征收环节的税收调控法律制度,包括耕地占用税、营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税等税种.其中,在房地产保有阶段征收的只有房产税和城镇土地使用税.根据我国房产税暂行条例,房产税是以房屋为征税对象,按房屋计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税；根据城镇土地使用税暂行条例,城镇土地使用税是以城市、县城、建制镇和工矿区内使用的国有和集体所有的土地为征收对象的税种.
（二）房地产保有阶段税收法律制度存在的问题
根据现行法律法规和相关政策分析,该制度主要存在以下问题.
第一,房地产税费繁多,而保有税所占比例较低.我国现行房地产税多达十余种,各种行政收费数量繁杂,但多集中在房地产的开发和流转环节,在房地产保有阶段只有房产税和城镇土地使用税两个税种,仅占房地产税收总额的一小部分.保有阶段税种少、税额低,导致了房地产持有成本过低,无法迫使房产持有人及时转让,削弱了保有税对房地产供应的调控作用.相反,房地产开发环节征收的税费过多,仅土地出让费一项已占房地产开发成本的一半左右；同时,在房地产转让环节,买卖双方需缴纳营业税、所得税、契税、土地增值税、印花税、城市维护建设税以及相关行政费用,税负沉重,且交易税属于间接说,可轻易转嫁给购房者,反而会抬高二手房价格.
第二,保有税征收范围狭窄.首先,我国现行的房产税及城镇土地使用税均避开了农村地区,基于开征时的国情考虑,这种做法减轻了农村的税收负担,有利于农村地区经济发展,但近年来,农村经济有了长足发展,经营性用地大幅增加,同时随着城市化进程的推进,出现了开发商占用农村土地开发商品房的现象,使得城乡界线趋于淡化,如果还将保有税的征收范围局限在城镇地区,不但会使国家流失相当一部分税收,而且容易助长小产权房等违规使用农村土地现象的发生.其次,对于个人非经营性住房免征房产税及城镇土地使用税,这种做法与保有税的性质是相违背的.房产税的主要课税对象应是居民住房,房产税的征收是为抑制投机性住房消费,防止囤积炒房,同时降低买房者在购买时一次性支付的价款.目前我国已在沪、渝两地进行房产税改革,对个人住房开征房产税,可见这是今后房地产税收立法的趋势所在.
第三,房地产保有阶段税率较低,且未实行差别税率.当前我国房产税税率,依照房产余值计算缴纳的为1.2%,依照房产租金收入缴纳的为12%；城镇土地使用税税率上限为每平米30元.与当前高涨的房价相比,保有阶段的税收对房产持有人产生的影响甚微.同时,现行房产税税率未综合考虑房地产的用途、价值、以及纳税人的负担能力等因素,实行“一刀切”的房产税率,这种做法是不合理的.对于个人住房征收房产税,应当适用低于经营性住房的税率；高档住宅的房产税率应高于普通住宅；对中低收入者应给予适当的税收优惠.
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第四,保有税计税依据不合理.现行房产税计税依据包括房产余值及房产租金收入,所谓房产余值是房产原值一次减除10%-30%后的余值,近年来房价上涨迅猛,以房产原值的余值作为纳税依据显然不科学.在上海试行的房产税改革中,将房产税的计税依据定为房地产交易价格的70%,同时实行差别化税率,这反映了今后房产税改革的立法趋势.现行城镇土地使用税则以实际占用的土地面积为计税依据,而对于闲置的土地未能起到调控作用,无法起到增加房地产商持有土地成本的作用,造成一些开发商囤地炒地从中牟利,削弱了保有税的调控作用.
二、完善房地产保有阶段税收法律制度的必要性
上述问题的存在,导致保有税在房地产调控中的功能未得到充分发挥,同时限制了房地产调控的其他措施发挥作用,影响了房价税收调控的整体效果,必须在法律层面上对房地产保有税予以完善.
首先,完善该制度可促进房价稳定、增强房地产调控效果.当前我国房地产保有阶段的税负较低,相比于高涨的房价,无法对房产持有人产生非常大的影响,而国外的房产税对于房产持有人是一笔很大的开支,且持有的房产价值越高,征收的不动产税越高.这种做法一方面将房地产价格平摊到房地产的使用过程中,降低了房产购买时一次性支付的价款；另一方面,保有税作为一种直接税,不易转嫁,增加了房地产保有的成本,除居民首次购房可享受减免政策外,持有多套房产需缴纳高额的房地产税,同时在政府大力兴建保障房、减免二手房交易税等措施的配合下,投机性购房、囤房炒房的现象得到了有效遏制.Ö
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三、完善房地产保有阶段税收法律制度的立法建议
充分发挥房地产保有税的调控作用,必须以完善的法律制度为前提和保障.首先应明确保有税在房地产税收法律体系中的地位,厘清各税种的征收范围,减少不合理行政收费,改费为税；其次,明确保有税的法定征收范围、税率以及计税依据等；最后,通过其他立法措施的配合,增强保有税的调控作用.具体可从以下几方面入手.
第一,从法律层面厘清房地产税费,避免重复征税.首先,立法应明确房地产保有阶段应征收哪些税.有观点认为我国应开征物业税,实际上我国房产税和城镇土地使用税已经存在了多年,而且目前正在进行房产税试点改革,没有必要开征新的税种,只需通过立法对现行房产税和城镇土地使用税加以改革完善即可.同时,在加大保有阶段税收力度的同时,应厘清现行各种房地产税费,明确各税种的征收范围,做到“欲增先减”,避免
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