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成本控制类论文范文文献,与房地产成本控制的相关论文范文
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【摘 要】下文主要结合笔者多年的工作实践经验,针对房地产全过程的成本控制进行了探讨,通过以下阐述,希望对同类工程的成本控制具有十分重要的借鉴意义.
【关 键 词】投资决策阶段；设计阶段；招投标阶段；施工阶段；结算阶段
1.投资决策阶段
1.1形成强大的业务团队
对于任何一个项目,要想顺利的完成任务,离不开各个部门的互相配合.在投资决策阶段,企业更需要组织一个业务能力强、经验丰富的项目组织,成本控制人员要参与投资阶段的投资估算编制工作.根据实际工程的经验,项目组织通常由建筑师、造价工程师、业务营销员、工程技术人员、经营管理人员组成.为了做好投资决策阶段的估算,项目组织人员要深入到市场一线进行调研、产品策划、产品定位及风险情况进行分析.特别是成本控制人员一定要充分了解城市的市场状况及经济发展形势,以便做好正确的决策,例如对城市市场的工程造价情况、政府税收政策、贷款利率等进行详细的了解、分析和判断.
1.2成本分析
①前期工程费用.在房地产前期开发时,开发费用根据地区间的差异其实际收费情况会有所不同.造价人员根据项目的“三通一平”和临时设施费进行估算,有利于降低开发成本.
②建筑安装工程造价成本.建筑安装工程造价成本是构成工程实体的主要成本,因此成本受工程所在地经济形势的影响,对掌握整个建筑市场的总体状况具有十分重要的参考价值,根据类似项目造价指标,了解市场人工、材料价格的变动情况对影响造价的主要因素进行分析修正,科学合理的进行项目建安成本指标的确定.③社区管网、配套设施、小区智能化费.随着我国经济建设的迅速发展,对房地产业社区管网、配套设施及智能化提出更高的要求,在决策阶段,成本控制的重点主要是对市政大型配套社区管网进行详细了解、分析,做好估算；对于区内配套应在保证不影响产品品质定位及差异的情况下,尽量做好精简配套,同时考虑配套项目的经营管理类型,为项目后期的物业经营运作打下良好的基础,适应现代建筑要求.④园林环境工程费.园林环境建设是我国进行城市化发展的一个重要环节,随着购房者对小区绿化的要求日益提高,绿化成本占项目总支出的比重也相应提高.⑤不可预见费及风险分析.在进行工程建设的过程中,会遇到各种影响工程进度的内部及外部因素,并且,会产生不可预见的各种费用及风险,通常为除去土地的开发费用外的直接成本的3～5%.在项目的投资决策阶段,项目组应该做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等等方面的风险分析,基本保证风险成本小于项目净利润的5～8%.
2.设计阶段
1）强化设计方案.设计人员的设计深度将对成本产生很大的影响,因此,成本控制人员应对设计方案的结构体系及基础造型进行详细的成本分析,向建筑师提出合理化的建议,使方案不断优化.同时,对设计方案进行评审,选出技术上可靠、先进,经济上合理的方案,禁止人为的进行扩大,特别是在设计系数的取值上.2）限额施工图设计.为了实现限额施工图设计,工程成本控制人员应与设计部门积极配合,及时提供可靠的工程基础资料,依据开发经验和投资估算的要求,有效地确定设计限额,应确定每平方米钢筋含量及混凝土指标,合理确定施工图预算指标及设计变更费用限额指标等.3）减少设计变更费用.为了减少工程建设过程设计变更的费用,对于开发商来说,如果人力资源有限,可利用社会资源,增强事前控制的力度.为了明确责任,在与设计单位签订合同时,应制定详细的合同协议,以防止因设计质量不足所造成变更的责任不清的局面.
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3.招投标阶段
项目招投标与合同的洽商确定是工程成本控制管理工作中不可忽视的一个环节,这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作的好坏.因此,造价管理人员应根据工程的总体进度计划编制详细的成本控制目标,使工程合同符合项目的要求.
对于影响工程质量的建筑材料,为了节约成本,可实行甲方采购的模式.在资金允许的条件下,因季节因素而引起价格变动较大的某些建筑材料（如水泥、钢材等）,也可充分地发挥开发商的规模效益而采取甲方供料的方式.区内配套及园林景观工程,宜采用清单报价的形式来进行招标,同时招标时应
成本控制类论文范文文献
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合同的严密性包括正常明确的合同条款,还包括设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确,以避免结算时产生分歧和矛盾纠纷；合同的可操作性主要体现在发、承包方能够去实际执行.避免承包方为了取得工程而盲目承诺不可能实现的条款,从而影响工程的进度以及项目的各项计划的实施.
4.施工阶段的成本控制
1）加强设计变更、现场签证的监督和管理.在施工阶段,设计变更和现场签证是影响工程成本的重要因素,应建立设计变更及签证管理控制体系的操作流程、流程环节中的责任人及管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等.2）加强资金计划监控.资金是工程顺利进行的重要保障,它是建立在项目合同已确定且总体进度已确认的前提下,这就要求工程造价人员与工程管理人员应做好前期相互协调工作.施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的,它应同施工进度计划相协调,保证总框架下监控项目得到控制,使工程管理制度更加清晰,以便使项目更好的运行,使企业的销售收入与工程支出处于良性循环.
5.结算阶段的成本控制
结算阶段是工程完工的重要标志,是成本控制的最后一个阶段.为了工程顺利的进行结算,在结算前要召开结算会议,在会议上要确定结算的方法、人选、结算日期等除正常结算外其他的特殊问题以及合同中没有约定或存在较大分歧的项目；对施工单位提交的结算资料,应由甲方现场负责人先行审核,对结算资料的完整性、准确性、真实性予以确认,再转交造价人员进行审核.结算审核应实行二次复核、审计制,不但有利于加强内部制约,而且减少了工作失误.具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构；结算完毕后,应对成本目标进行详细的分析、整理,并对施工单位、监理单位的现场签证的管理情况,进行成本控制的程度分析,视具体情况给予奖罚.总之,房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程,其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控.
6.结语
总之,工程项目成本的控制,需要在投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段及竣工阶段的进行有机结合,针对不同的阶段,通过采取不同的措施,可实现对成本的有效控制,有利于工程的顺利开展.
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