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物业管理方面论文范文集,与我国物业服务企业安全保障义务之相关本科毕业论文
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摘 要：近年来,物业服务行业发展迅猛,一方面,是物业管理行业的不断发展壮大,为广大业主带来了一种全新的居家环境与生活方式；另一方面,是伴随社会经济发展和人民生活水平改善而不断提高的业主对物业管理者服务水平的要求.在这一过程中,业主与物业管理者之间的纠纷,伴随着物业管理行业整体的迅速发展而不断升级.并呈现出逐年增多的趋势,给各地各级法院带来了很大的审判压力.
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关 键 词：物业服务；安全保障；责任承担
一、我国物业服务企业安全保障义务的现状
（一）我国物业服务企业安全保障义务立法现状
目前,我国《物业管理条例》第36、47条被认为是对物业服务企业安全保障义务的规定,但其十分原则、缺乏可操作性.《侵权责任法》第37条、以及2003年《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的基础上对安全保障义务做了一般性规定,但是本条是否适用于物业服务企业在理论上还存在争议.同时依照本条及其他相关法律规定,当物业服务企业违反安全保障义务,尤其是第三人侵害致使业主的人身和财产损害时,如何判断物业服务企业的责任以及如何承担责任等内容,法律规定是模糊的,容易造成各地法院在适用法律判案时司法不统一,损害法律的权威性.并且物业服务企业承担的安全保障义务属于何种法律性质以及因物业服务企业违反安全保障义务该如何承担法律责任等问题,都没有予以明确规定,这些问题也是司法实践中急需解决的问题.目前我国尚未制定出统一的物业管理法,只有国务院的《物业管理条例》和各省、直辖市关于本行政区域内的物业管理条例.
（二）我国物业服务企业安全保障义务理论现状
我国学界对安全保障义务的理论研究尚不充分,而对于物业服务企业安全保障义务的理论研究刚刚起步.至今为止,我国还没有研究物业服务企业安全保障义务的专著及博士学位论文,甚至研究该领域的期刊论文和硕士学位论文也是屈指可数的.从目前追溯到2007年10月份国务院新施行的《物业管理条例》这段期间,共发表了数几十篇多篇专门研究物业安全保障义务的论文及文章.并且,在几乎所有论述物业服务公司安全保障义务的文章中大都只是泛泛的在谈安全保障义务的一般理论,并没有很好的结合物业服务这一具&
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二、物业服务公司对业主安全保障义务之理论概述
物业公司对业主的安全保障义务,是指在物业管理的服务关系中,物业公司对业主合法的财产权、人身权依法应承担的安全保障义务.物业公司一旦违反这一义务,就需要承担相应的损害赔偿责任.在实践中,这种安全保障义务主要体现在两个方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患（如火灾、爆炸等）受到人身损害；保证业主在物业管理区域内不遭受外来第三人的不法侵害.
（一）物业公司安全保障义务的内容
物业公司安全保障义务的内容,主要包括三个方面.
1、物业公司在设施设备方面的安全保障义务.物业公司可以考虑采用一些保障业主安全的高科技设备设施,如安装闭路电视监控系统、电子感应报警系统,并在合适的公共场所安装一定数量的摄像头等.同时,对公用设施、公共环境进行维护和保养,加强消防安全防范.
2、管理制度建设方面的安全保障义务.如制定在事故抢险、医疗急救、社会救援等方面的应急救援制度,健全与业主签订的合同制度.
3、物业公司在服务管理方面的安全保障义务.主要分为对自身工作人员的管理；对业主以及与业主共同生活或工作的人的管理；对承租人的管理和对进入辖区的其他人员的管理.
4、物业公司在防范、制止违法行为方面的安全保障义务.主要分为两类,一是物业公司在业主损害尚未发生时所应尽的警觉和注意义务；而是在业主正在遭受损害时和损害后的救助义务.
（二）安全保障义务标准的确定
在司法实践中,适当划分物业公司的安全保障义务的标准是一个涉及物业公司是否承担赔偿责任以及赔偿责任的大小问题.一般在安全保障义务级别上认定的情形主要有三种：
1、不同档次的建筑类型所要承担的安全保障义务应有区别.对于豪华的住宅区、别墅、办公楼,一般来说,物业公司所要承担的安全保障应当要高于普通的住宅区、办公楼.因为这些地区吸引危险的可能性要远远比普通的住宅区和办公楼高,且在物业管理方面的收费也相对较高,因此,物业公司应该更加全面、谨慎地履行自身的职责.
2、持有不同物业管理资质证书的物业公司的安全保障义务的也应有区别.现在我国通行的物业管理资质证书分为A、B、C三等,A等资质最高,一下以此类推.不同资质的物业公司所承担的安全保障义务级别也应依次递减.
3、对于同类住宅区或者办公楼,物业公司所收取的物业管理费用不同,所要承担的安全保障义务也有区别.一般来说,物业公司所要承担义务的级别应与其收益一致.
三、物业服务企业违反安全保障义务的责任承担
根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定,认为物业服务企业违反安全保障义务的行为既可能承担直接责任也可能承担补充责任.目前学界对于直接赔偿责任都普遍认可,而对于补充赔偿责任则存在较大的争议.
（一）直接赔偿责任
直接赔偿责任是物业公司自身没有尽到注意义务造成的,并没有第三人的介入.主要指物业公司违反安全保障义务,未对小区建筑物、设施进行及时维护,或者未在物业区域内设置必要的消防设施并及时加以维护,导致业主在使用时造成人身、财产损失的,物业服务企业都应承担直接赔偿责任.
（二）补充赔偿责任
在我国的司法实践中,对于业主在小区内遭受第三人的不法侵害而造成人身、财产损害,如财产被盗、遭受不法分子袭击,造成人身伤亡等是否属于物业服务企业的安全保障义务范围,物业公司是否应承担责任,学界颇有争议.
一些学者从因果关系的理论来探讨,认为物业公司不应当承担责任.其理由：第一,物业公司的不作为行为并不是导致业主损害结果发生的直接原因,它只是引起业主损害结果发生的一个条件,因而不存在因果关系,物业公司也就不需要承担责任.第二,依照我国在司法实践领域对侵权问题的传统观点,只有加害行为才构成对他人的侵权,也就是将加害行为与侵权行为等同,而物业公司的不作为并不是加害行为.第三,根据近因原则,物业公司的不作为行为不是造成业主损失的最接近原因,它只能是一个条件,因此其不用负责.
赞同肯定说的学者则认为,即便行为人与原告之间的契约没有明确规定行为人对原告承担的安全保障义务,行为人也应采取安全措施,防止原告遭受第三人侵权行为或犯罪行为的损害,此说源于合同理论上的附随义务.
对这两种观点进行评析,笔者认为物业公司的不作为行为,并不是导致业主损害结果发生的直接原因,但物业公司的不作为却加大了业主损害结果的盖然性.因此,对于因第三人的侵权行为或犯罪行为造成业主人身或财产损害的,在侵权人不明或侵权人无能力赔偿时,物业公司应承担补充责任.物业公司承担
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