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关于房地产相关论文范文文献,与房地产抵押评估的问题相关发表论文
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房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.房地产属于不动产,设定房地产抵押权时,需依法履行抵押登记的法律行为,因此,房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多.
一、房地产抵押的特点
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为.当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得.房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同,其具备以下特点：
1.抵押期间的房地产,产权并不转移,抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权.
2.抵押权人只有在债务人不履行债务时,才能行使处置权,其时效在债务到期后,而不是抵押期间的任何时间.
3.抵押房地产只是债权的一种担保形式,抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利,而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款.
二、抵押客体的范围
1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》）,对房地产抵押的范围规定如下：
1.依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押.
2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时,抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后,优先受偿.
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但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后,土地上新增的房屋不属于抵押财产.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿.”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外.
1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围,其规定如下：
1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押.
2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押.
3.乡镇企业房屋抵押时,其占用范围内的土地使用权同时抵押,但不准乡镇企业房屋单独抵押.
《担保法》尽管作出了上述放宽性的调整,但仍然继续承认“签约后地上新增房屋不属抵押物”的规定.
2007年颁布的《物权法》对房地产的抵押范围作了再次明确,它不仅规定了在建工程可以设定抵押,还增加了“法律、行政法规未禁止抵押的其它财产”这一规定.只要某项财产符合抵押财产的条件,即抵押人有权处分,具有可让与性,便于管理和实施,就应当承认其属于抵押物的范围.这不仅符合私法自治的原则,也是满足不断变化的经济生活需要.
经归纳,房地产的法定抵押范围可包括：
1.出让素地（地上无房屋）使用权单独抵押.
2.出让土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用权单独抵押.
3.出让土地使用权连同地上房屋所有权同时抵押.
4.房屋所有权连同其所占范围内划拨土地使用权同时抵押.
5.依法承包并获得发包者同意抵押的各种荒地使用权单独抵押.
6.乡镇企业房屋所有权设抵押时,其所占用范围内的农地使用权同时抵押.
7.出让土地使用权连同地上在建工程或新增房屋与其它定着物抵押.
三、抵押标的权属
房地产自然地理位置的固定性决定了房地产交易中可以转移的并非是房地产本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其它权益.而实质上我们评估的也仅是这些无形的权益的价值.所以,如果房地产抵押标的的权属不清,将可能使评估人员或抵押权人遭遇很大的风险,而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义.
因此,明晰产权是至关重要的.评估时应先查看待估抵押标的权属是否符合国家的法律、法规,是否存在权属争议,是否按政府的有关规定进行了产权登记,取得了房地产权属证书.进行房地产抵押评估,应收集以下资料作为评估的基本依据.
1.存量房地产抵押价值的评估,应有《房屋所有权证》、《土地使用证》等.
2.出让的土地使用权抵押价值的评估,应有《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等.
3.在建工程抵押价值的评估,应有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地出让合同》、《国有土地使用证》及交纳土地出让金凭证等.如果用于销售的商品房还应有《商品房预售许可证》等.
经过以上权证查验,房地产的权属才能基本清楚,但是还要注意房地产权利的性质或是否存在缺陷和暇疵.有关的缺陷和暇疵还应在评估报告中详细说明、交待清楚,这样才能有效地维护房地产抵押双方的合法权益.
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四、房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题
1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同
房地产抵押是对债权的一种担保形式,房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力.房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分.由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家,剩余部分才能使债权人优先受偿.因此,在用成本法评估房地产抵押价值时,不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金,在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时,也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金.
2.评估时的预测分析
资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估,是对财产当前现实价值的评估.而房地产抵押评估是为了对债权进行担保,该价值评估是对未来债务清偿价值的评估,因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况.3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付
土地价值一般占到商品房房价总价的20～40,因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分.而地价中
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4.关于房地产的再次抵押
按照《担保法》和《物权法》的规定,同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权,即同一房地产可以向两个以上的债权人抵押,且债权额可以超出抵押房地产
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