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摘 要：从风险的概念入手,探析风险的特征,提出了影响房地产开发项目的具体风险要素,以及各风险要素的形成机理,并对此提出有效进行风险防范及管理的具体措施,为开发企业的实际项目运作提供风险控制指导.

关 键 词：房地产投资投资风险风险防范

1前言

房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点,项目实施的成功与否受到诸多因素的影响,而风险总是贯穿于项目实施过程的始终.所以,正确进行风险识别及评估,并采取可行的风险防范措施,是保证房地产开发项目顺利的重要保障.

2投资风险的特征

房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动.房地产投资与任何投资一样,风险是不可避免的,房地产投资由于其物业的本身特点,又具有特殊性,风险与收益并存.风险越大,收益也就越高,要想获得高的收益,就得承担较大的风险.风险是一种普遍的客观存在,因而它也可被人们在一定程度上防范控制,其特征是：1）客观性2）不确定性3）可测性4）结果双重性5）综合性

3房地产投资风险的类型

3.1自然风险

自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响,以及对房地产商品产生直接破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失.自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险.

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3.2政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失.政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响.所以,应该密切关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险.政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险.

3.3经济风险

房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险.经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等.

1）利率风险

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失.当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消费者的购买欲望随之降低.因此,整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低.这无疑会给投资者经营者带来损失.

2）购买力风险

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化,造成经济上的损失.购买力风险是一种需求风险,在市场经济体制中,需求是一个非常不定的因素.由于消费者的购买力是不断发生变化的,受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响,如果整体市场上需求下降,将会给房地产投资商经营者带来损失.

3）资金变现风险

资金变现风险,就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币.不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的,一般来说,储蓄存款、支票等的变现性能最好,股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之,房地产投资的变现性能较差.房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者带来损失.

3.4技术风险

房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失.包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险.

3.5社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性.房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险.

3.6内部决策和管理风险

内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现,包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等.

4房地产投资风险的防范

4.1风险规避

规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目.

4.2风险转移

风险转移指房地产投资者以某种合理、合法的方式将风险损失转给他人承担.如：在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用、维修、保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人；在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者.

4.3风险预控.

风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性.减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险.

4.4风险组合

房地产业是一个资金密集型高风险行业,房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合.从广义上讲,房地产还可以与股票、债券等金融资产构成投资组合.由于不同的投资项目的风险、收益等因素不同,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益.

5结语

房地产开发项目由于其特殊性,受制于内外多方面因素的影响,由此形成巨大的风险来源,因此在进行房地产投资项目评估之前就应该对房地产投资项目进行不确定性分析,将风险降到最低.

参考文献：

[1]王运成.刘莉.房地产投资风险分析[J].现代商贸工业,2011年第18期

[2]刘相勇.房地产开发项目风险识别与防范研究[J].中小企业管理与科技,2009年第28期

[3]王丽梅.房地产投资风险

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