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【摘 要】众所周知,房地产价格的高低取决于房地产成本的高低,而社会的经济是否能够快速、稳定的发展,又围绕着房地产价格的变动而变动.本文主要就近几年房价不断上涨的现象,对房地产成本进行了深入细致的研究,针对影响房地产成本的因素进行分析,并给出相关措施以降低成本,从而实现有效地控制房地产成本.
【关 键 词】房地产；成本控制；影响因素；控制措施
1.引言
随着人们生活质量的日益改善,中国经济持、稳定地增长着,房地产领域发展的势头也越来越迅猛,而企业为了能够在这个社会上生存下去,有立足之地,相互之间的竞争也越来越激烈,不仅仅是企业间的竞争,企业内部的竞争也是如此.所以说,竞争使得房地产公司开始为自身的出路某生路,采用一切可以降低房地产成本的方法和途径,以期达到利益最大化,获得可观的利润与收入.由此可见,如何有效地进行房地产成本的控制是每一个房地产开发商所关心的问题.由此我们不难断定,如果房地产企业要想在这场竞争的战役中打一场胜仗,即达到利益最大化,那么他们所要做的就是尽一切可能地进行房地产成本的控制,唯有这样,他们才能在这个市场上有一块立足之地,才能生存下去.如何进行房地产成本的控制,主要方法有以下几点：第一,要把一切的开销、费用都要考虑进去,比如土地使用的费用,购买公共设施的费用,前期投入的资金,购买基本设备的费用,建筑过程中产生的费用,以及后期的物业费等等.所有的这些开销,都要在整个房地产开发过程中考虑进去,即便是很小的开支,都不能忽视.
2.房地产成本
如何才能做到科学、合理、有效的控制房地产成本,是一个相当复杂的问题.但不管怎么样,我们首相要明白的是房地产成本的基本结构,也就是说,哪些方面是房地产成本的内部成员,只有了解了这些,我们才能着手进行房地产成本的控制.首先,我们需要明白的是什么是“房地产成本”?房地产成本指的是在房地产开发的过程中所产生的一切费用,包括在前期的投入过程中和后期的使用过程中所产生的一切费用.这些费用主要包括土地使用费、前期的预算经费、安装过程中产生的费用、对公共设施投入的费用、物业费以及其他相关费用.
（1）土地使用
我们都知道,土地的使用方式已经不再是过去的划拨方式,现如今,如果想使用、征用土地,必须通过招标的方式来取得土地的使用权.使用方式的改变,从根本上讲是改变了他的出让方式.这样的做法,使得对土地使用权的运行机制变得更为灵活,对各大房地产运营商更具挑战,使得相互之间的竞争日趋激烈.但由于相关规定,用于公开招标的可用土地是非常有限的,所以在管理和控制上是非常严格的.基于这种情况,各房地产开发商总举得“僧多粥少”,往往会因为一块土地而导致许多开发商共同竞争.竞争激烈了,那么对土地使用的成本就会上涨,房地产的成本也随之而上涨,这一点必须要格外注意,受到重视.正因为“僧多粥少”,土地的成本也从25%涨到40%.可见,土地成本与房地产成本是成正比例的关系,与整个项目的进程密不可分.
（2）前期费用
这里所说的前期费用主要指的是在开发房屋之前所进行的市场调查,由此而产生的相关费用.主要包括该地质是否适合房屋的开发,该地段是否适宜人类居住,以及开发、管理土地过程中产生的一切相关费用.
（3）建筑设计
在整个房地产成本控制的过程中,对建筑设计的成本控制是最关键的一个环节.之所以这么说,是因为建筑设计对日后能否有可观的经济消息息息相关,其决定性的作用.一个好的建筑设计,能有效地降低投资陈本,继而带来经济效益.所以说,房地产开发商在招标的时候,首先要考虑的是建筑设计的优秀与否,毕竟一个优秀的建筑设计能最大限度地降低房地产成本,继而为开发商带来可观的利润.需要补充的一点,在房地产建筑设计的同时也可以采用限额设计的方式,这同样对降低房地产成本有帮助.
（4）项目实施建设
在整个房地产开发过程中,对项目实施建设成本的控制同样左右着房地产成本,这一环节也同样很重要.我们都知道,建筑安装工程和设备材料采购是构成房地产项目的主要因素.一般来说,乙方会根据甲方所给出的设计图以及范围进行预算并报价,最终的费用则是根据完成的质量进行结算.
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（5）其他因素
除了控制上面所说的土地使用的成本、前期人力、物力投入的成本、建筑设计过程的成本以及项目实施建设过程的成本外,控制其他方面的成本也是可以做到有效地进行房地产成本控制的.这些成本包括：对招标环节成本的控制,对项目施工过程中成本的控制,对项目结算期成本的控制等,做到对这些成本的有效控制,都能有效地降低房地产成本,从而给房地产开发商带来可观的利润,以达到利益最大化.
3.控制房地产成本的措施
现如今,各大房地产开发商普遍存在的问题是对成本管理这一概念没有很强的意识,这就导致成本管理的弱化甚至软化,最终不能为房地产开发商带来利润,甚至还有亏损的现象发生.究其原因,是因为成本严格制约着房地产开发商的经济利润,与企业能否长远、长久的发展有着密切的联系.为什么房地产开发商没有很强的成本管理意识呢?究其原因,主要是房地产开发商在“谁来管”、“管什么”、“怎么管”这三个基本问题上陷入了误区,造成成本管理意识的薄弱.
3.1宏观角度
（1）树立科学的房地产成本控制理念
在整个队房地产成本控制的过程中,我们应该做到具体问题具体分析,也就是说,不同阶段,对成本的要求以及控制的措施都是不一样的.这么看来,房地产成本控制有必要上升到经营的高度,进行对整体成本的控制,树立科学的成本控制理念,进而实施合理的房地产成本控制体系.
这篇论文出处 http://www.sxsky.net/jingji/0193490.html
（2）建立房地产成本管理体系
房地产成本有很多条目,将这些条目一一进行分类管理是房地产成本管理的核心,同样也是房地产成本控制的基础.其管理体系是：以目标成本为准则,以合同为中心,所谓以合同为中心,就是包括全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点的全动态成本管理.
3.2微观角度
微观层面上对房地产成本的控制,应该坚持节约、全面、动态的原则,改进技术以降低成本.具体做法还是要具体问题具体分析,根据房地产开发项目的情况进行判断,并采取相关策略进行成本控制.
这里本文主要讨论的是设计阶段.设计阶段是能否为房地产开发商带来利益的关键,同样也是房地产成本控制į
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