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摘 要：随着我国近年来房地产市场的蓬勃发展,房地产交易形式日渐丰富.房地产抵押作为房地产管理工作中的重要内容,由于制度和政策发展的滞后,给房产抵押登记工作带来了诸多问题.如何做到有效的预防,首先我们要清楚问题出现的类型,然后根据这些问题的表现形式,有针对性的制定相应的对策,以做到防微杜渐,有效应对.
关 键 词：房地产；抵押登记；风险；防范
一、房地产抵押登记的概念
房地产抵押登记,是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产做为债权担保向房地产管理机构提出申请,登记机构依照法律程序予以登记,并在房地产权证上所作的记载.房地产作为不动产的主要表现形式,由于其价值较大,且具有不能移动的物理属性,权利人不能随时为现实的占有,且现代经济的发展使房地产权利呈现出多元化趋势,因而以占有为公示的方式难以让权利的内容为公众所识别,于是房地产登记制度便应运而生.房地产抵押登记本质上是房地产物权变动的一种公示方式.根据我国法律规定,抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同,设定房地产抵押权,并将抵押贷款合同报房地产管理部门和土地管理部门登记,房地产抵押登记部门通过审查核实,确认符合抵押条件的,颁发房地产他项权证,并在原房地产权证中填注他项权摘 要,当抵押期满,抵押人不能履行债务时,抵押权人可持房地产他项权证要求处分抵押的房地产,处分该抵押房地产的价格,抵押权人得以优先受偿.
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二、房地产抵押存在风险的表现形式
1.顺位抵押的风险
《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分.”借款人为了充分利用其融资资源,往往要求将其房地产的抵押后的余款部分抵押给第二、甚至是第三抵押权人.按照法律规定,在抵押人不能履行债务时,处置抵押物所得款前顺位抵押权人优先后顺位抵押权人.因此,后顺位抵押权人如果没有充分把握好抵押物的价值,往往会造成债权不能完全受偿风险.
2.在建工程抵押的风险
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3.超值抵押房地产,贷款赔付受损
前几年,部分商业银行由于对抵押贷款抵押物的土地性质认识不清,（如出让、划拨、国有、集体等）在实施贷款比率（贷款金额与评估价值比率）上掌握不准.实际操作中,个别银行抵押贷款,均按一个比率实施放贷,造成不同性质的土地在处置时,出现过低（贷款额度不够,保险系数大一些）或过高,造成超值抵押,处置时贷款不能全额抵偿,造成贷款损失.
近年来,评估中介市场竞争激烈,一些中介评估机构出于营利目的,往往屈从于委估方的需要,高估冒算房地产价格,这样就造成超值抵押,若实现债权时处置这种产权,银行就要受到经济损失.
4.用假证抵押,重复抵押,债权落空
不法分子利用制造的虚假房地产证和身份证件,或利用拆迁应注销的房地产权证,到金融部门直接贷款,而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查.还有一种情况,不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后,又假借挂失,骗取新证,再到另一家银行办理抵押贷款,造成重复抵押,以致债权落空.
三、房地产抵押登记完善对策
1.登记机构与管理权限的统一
登记机构与管理权限的统一,旨在针对目前我国部分地区存在的房屋与土地分别由不同的机关进行登记管理的体制而提出的改进建议.所谓登记机构与管理权限的统一,是指房屋与土地应由一个登记机构一并进行登记及管理,而非房地分别由不同的登记机构进行登记管理.在我国不少行政区域已经实现了房地一并登记管理的体制,但仍有许多地区仍然采取分别登记管理的模式,即使是在实行房地一并登记管理的地区,地区与地区之间登记机构的名称、性质也存在一定的差异.房地登记机构分设、登记机构名称与管理权限不统一等现状进一步加深了我国房地产物权登记管理的混乱局面.因此,笔者认为,登记机构与管理权限的统一,不仅要求我国所有的行政区域内房地均由一个统一的机构一并登记管理,而且要求各地区登记机构的名称、机构性质、登记管理权限应保持一致.
2.统一登记程序
登记程序,即房地产物权登记的步骤,具体而言,包含登记申请、受理审核、登记几个方面.针对目前我国尚未完善统一的房地产物权登记制度的现状,统一房地产物权登记程序要求关于不动产物权登记的立法不应仅仅着眼于物权登记具体应分为哪些步骤等笼统的规定,还应深入到每个步骤所涉及的细节问题.统一登记程序的基础在于登记申请材料的内容及格式应在各地区保持统一.
3.建立统一的房地产物权公示信息系统
信息社会为房地产登记工作带来了诸多的便利,其中最重要的即是要实现房地产物权公示信息的电子化,并在全国范围内建立统一的房地产物权公示信息系统.实现信息的公开化、共享化,在全国范围内建立统一的房地产物权公示信息系统,也能在技术上实现跨行政区域抵押等现实经济生活中可能遭遇的实际问题,
四、结语
随着房地产市场的发展,房地产抵押登记制度也需要日益完善,这就要求我们相关工作人员加强社会责任心,增强专业知识,来处理相应的问题,相信通过我们的不懈努力,房地产抵押登记制度会更加完善.
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