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房地产类论文范文参考文献,与房地产施工管理与技术手段相关论文答辩
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【摘 要】在房地产工程项目施工管理过程中,涉及的环节主要包括项目管理、工程造价控制、工程质量控制、工程成本控制等方面,本文通过在房地产工作的经验,进行总结,分析房地产项目施工管理和技术手段,为本行业的人们提供参考.
【关 键 词】房地产；施工；技术；管理
二十一世纪以来,在中国的建筑业迅猛发展的浪潮中,房地产产业发展迅速,房地产项目管理和技术手段越来越显得重要.只有通过先进的、科学的、系统项目管理和技术手段才能保证项目工程质量和工期顺利完成.
一、房地产施工管理问题
工程的项目管理的定义是,在项目实施的过程中,通过相关的制度、管理方法来控制的项目工程的建设,保证工程在相应的工期内达到其预期的合格工程质量.近年来,随着房地产建设规模的扩大,设计领域的丰富,其工程项目管理也变得越来越复杂,项目工程施工管理的形式也变得多种多样,比如从单一的承包形式演变为建设全过程承包、专项承包、阶段承包、和“建造—经营—转让”承包等形式.在项目工程施工多管理形势下,使得房地产在施工管理方面出现了一些问题.
1.管理和技术人员的素质问题
在提高房地产施工管理,应该提高管理和技术人员的能力和素质,才能准确的发现不良问题、分析问题,然后解决问题.如果管理和技术人员的知识和能力不过硬,就会容易在施工管理过程中忽略施工漏洞,最后影响到项目工程的质量.房地产管理和技术人员应具备一定的施工专业知识,对于施工过程容易出现问题的方面,要有所了解,能做到防患于未然,提前做好预防措施,保证项目工程施工的质量和安全.同时企业要定时对管理和技术人员的素质和能力进行考核,对于不合格的管理和技术人员进行培训再上岗政策.
2、施工合同问题
施工合同是建设甲方和施工方签订的,具有法律效力的文件,其内容规定双方对于工程的权利和义务,包括施工方按照建设甲方的要求,完成项目工程的建设,同时建设甲方支付给施工一定的报酬.对于房地产方,也就是建设甲方,在签订施工合同包括：选择施工承发包模式、合同文本、合同计价和支付方法、合同结构、合同赔偿、合同履行管理控制、合同反赔偿等问题.在房地产方同施工方签订施工合同,对于这些问题的处理其实是风险的分配.房地产方根据项目工程自身和国家法律法规的要求,选择施工承发包模式、合同结构以及合同计价和支付方法等[1].
3、施工材料采购问题
工程项目建设一个非常重要的环节就是施工材料的采购,这不仅需要大量的资金,而且还和工程的质量紧密相连.如果在施工材料的采购方面没有遵循原则,就会出现施工材料的浪费、资金的流动受阻,对工程的建设是十分不利的.所以在施工材料采购的管理和控制上,需要注意三个方面：第一,施工材料采购的价格.根据资料显示,一般建筑材料占工程总成本的60%,所以经常出现施工采购采购违法的行为.一些施工材料的供应商没有合法的经营证件,提供的建筑材料质量不合格,通过给施工单位回扣,把施工材料卖个施工单位,这样就潜在提高项目工程的风险.还有由于建筑材料市场不完善,形成了内外价格不一致,提高内部价格,提高报价赚取利润,给企业造成损失；第二,施工材料采购运费问题,建筑材料不同与其他材料,具有用料大、质量大、运费高等问题,在对施工材料进行运输,不同其他运货商进行比较,没有合理的安排组织运输,随意安排施工材料运输,造成材料运输的浪费,提高了施工材料运输的成本.第三,不合理的确定材料进货的量.如果没有编制详细的施工材料用量.如果施工材料进货少,不能够满足正常的施工生产需要,延迟了施工工期；如果施工材料进货多,就会增加施工材料的储存和保管的费用,提高了施工材料的费用.
除了以上两个问题,在房地产施工管理中还存在人力资源管理、风险管理以及工程项目的其他管理问题等等.
二、房地产施工造价控制
在工程项目的决策、设计、施工
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通过价值工程对工程工程设计方案进行优化,可以有效控制工程造价.运用价值工程,充分和业主进行沟通,合理分配施工成本和工程使用寿命内的维修费用,使得项目的结构在改进方案设计中更加合理.追踪是的项目工程的成本和共同达到最优值.所以房地产方可以要求设计单位设计出几套工程变更方案,然后通过技术、经济分析比较,确定出科学的、经济的、施工方便的工程变更方案.
为了使得工程成本能够发挥到其最大价值,必须依靠工程造价控制.由于施工阶段是工程项目建设中必不可少的环节,所以施工造价控制占据的非常重要的地位.首先根据施工成本控制方案确定工程计划施工成本,在施工的过程中,必须定期的比较施工成本的实际值和计划值,如果实际值与计划值差别较大,则需要分析产生这种的偏差的原因,及时采取恰当的针对性纠偏措施,从而达到对工程施工造价控制[2].房地产方在制定施工成本控制方案过程中,要严格审查工程造价编制是否按照相关法律法规的要求编制,同时掌握施工现场的施工作业工序和其他情况,精确的选择定额和计算工程量等,最终完成科学、精确工程造价的编制,有利的控制施工造价[3].三、房地产施工成本控制
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1、加强管理施工生产要素.严格编制施工材料每月需求计划,全面核算单项工程施工材料,要求核算资料完成,并且保管核算资料.分包合同中规定的施工材料消耗要紧密挂钩分包单位,对于超出材料消耗的,要给予惩罚,保证施工材料台帐清晰,规范以及完整.
2、加强施工现场成本控制.房地产企业通知设计单位、施工单位和监理单位参加会审工作,图纸会审工作组织好坏,将会影响到项目工程的进度,从而影响到工程的成本.所以就要求施工单位和监理单位,及时对图纸进行修正和调整,尽量避免施工返工,降低费用.同时要严格编制工程项目资金计划,根据项目工程的进度和完成的建设工程量,及时支付给施工单位,保证工程施工的进度.不过不能及时清算工程结算,还会引起责任赔偿以及信誉受损,延误工期,给企业的利益带来损害.另外,在工程建设过程,尽量减少工程变更,这对于施工现场成本的控制也是非常重要的.
3、提倡使用新施工技术方案.在项目工程施工过程中,可以通过施工技术措施来有效减少施工成本.广泛使用新技术、新材料、新工艺,对项目投资使用技术上的措施,减少施工成本.选用新技术、新材料、新工艺可以提高施工生产率和缩短施工工期,直接降低工程的直接费以及间接费.合理使用销售代理费、广告策划费,严格控制总部管理费和现场管理费,尽量减少施工静态
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